[청구번호]조심 2018중2676 (2018. 9. 6.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점양도주택 양도시점에 쟁점오피스텔에 임차인이 전입하여 거주하였고, 동 거주기간 동안 주거용으로 사용하였다고 진술한 점 등을 고려하면, 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점오피스텔이 업무시설로 사용되어 주택이 아니라고 인정하기는 어려우므로 쟁점양도주택이 1세대 1주택에 해당하여 비과세를 적용해야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.4.23. 취득한 OOO호(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 2015.12.3. 양도하였으며 쟁점양도주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상 주택에 해당한다고 판단하여 양도소득세 신고를 하지 않았다.

나. 처분청은 양도일을 기준으로 청구인의 배우자가 보유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주거용 오피스텔에 해당하는 것으로 보아 쟁점양도주택에 대해 「소득세법」제89조에 따른 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2017.12.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세OOO을 고지하였으며, 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 결정·제기하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.9. 이의신청을 거쳐 2018.5.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되지 않고 주거용으로 사용되었다는 구체적이고 직접적인 처분청의 입증이 필요하다.

처분청의 조사내용을 확인하면 쟁점오피스텔에 대하여 사무실 임대사업을 하다가 폐업한 사실이 확인되므로 쟁점양도주택 양도시점에 주택을 임대한 것으로 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 과세한 것으로 확인된다. 그러나 처분청이 확인한 사무실 임대사업을 폐업했다는 사실이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다는 직접적인 증거는 될 수 없다.

(가) 쟁점오피스텔의 용도는 업무시설로 되어 있으며 청구인이 청구인의 배우자에게 확인한 바 쟁점오피스텔 임차인이 주택으로 사용하지 못하도록 주민등록을 관련 부동산에 하지 않는 조건으로 임대하였다. 아울러 쟁점오피스텔을 주거용으로 전용할 수 있도록 변경한 사실도 없다.

(나) 처분청이 확인한 임대사업 폐업사실은 적은 임대료에 대한 세금신고가 번거로워 폐업신고서를 제출한 것으로 설사 청구인의 배우자가 임대사업을 폐업하기 위하여 폐업신고를 하였다 하더라도 처분청에서는 폐업사실을 확인하여 실제 폐업여부를 확인하여 그 결과에 따라 처리하여야 할 것이다.

(다) 청구인으로서는 ①쟁점오피스텔의 용도가 업무시설인 점, ②주거용으로 전용할 수 있도록 내부시설을 변경한 사실이 없는 점, ③재산세 과세사실도 주택이 아닌 일반건축물로 보아 과세한 점, ④임차인이 주거용으로 사용하지 못하도록 주민등록을 쟁점오피스텔에 두지 못하게 한 점으로 미루어 업무시설로 사용되었다고 판단된다.

(라) 공부상 용도가 업무용으로 되어 있다면 이것을 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용했다는 구체적이고 직접적인 입증책임은 처분청에 있는 것이 분명하다. 그러하지 아니하고 주거용으로 사용하였다는 구체적인 물증 없이 심증만 가지고 과세하는 것은 과세요건사실에 관한 입증 책임이 과세권자에게 있다는 판례를 감안할 때 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.

(2) 「지방세법」에 따라 쟁점오피스텔의 재산세가 일반건축물로 과세된 점을 감안할 때 주택으로 볼 수 없다.

(가) 국세청의 양도소득세 집행기준 89-154-22(공실인 오피스텔의 주택 여부)에는 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용 승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다고 규정하고 있다. 쟁점오피스텔은 취득시부터 양도시까지 내부구조를 주거용으로 변경한 사실이 없다.

(나) 또한, 처분청 이의신청 결정에서는 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 사유는 ①쟁점오피스텔 임차인인 OOO가 입주당시 일체형 오피스텔로 주거용으로 사용하였다고 진술하였고 ② 임차인 OOO의 사업이력을 확인한 바 근로소득자인 점으로 보아 주거용으로 사용하였다고 보는 것이 타당하고 결정하였다. 그러나, 임차인이 근로소득만 있고 주거용으로 사용하였다고 진술하였다하나 전화상으로 확인한 진술이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용했다고 하는 증거가 되지 못한다.

(다) 임차인의 진술보다는 재산세 과세사실이 주택이 아닌 일반건축물로 되어 있으므로 주택이 아니라고 보는 것이 합리적이다. 이의신청 결정에서는 지방행정기관에 유선 상으로 문의한바 처음 일반건축물로 과세하면 매년 그렇게 한다는 책임없는 진술을 증거로 채택한 듯 하지만, 판례를 보면 조세법률주의 원칙상 조세법규는 침해규범이므로 그 문언을 엄격하게 해석하여야 하고 행정편의적으로 확장해석을 하거나 유추해석을 하는 것은 허용하지 않는다고 판시하고 있다.

이렇게 법률을 적용할 때는 엄격하게 적용하여야 하고 그 중에서 세율적용은 엄격하여야 한다. 그런데 재산세 과세 시 엄연히 세율구조가 다른 주택과 일반건축물을 임의로 처음 부과한 내용대로 그대로 과세한다는 유선 상으로 대답한 지방세공무원의 말을 근거로 청구인에게 과세처분을 한다면 납세자가 설 자리는 없다고 판단된다.

(라) 「지방세법」제11조(세율)에서는 주택에 대하여 누진세율을 적용하도록 규정하고 있다. 쟁점오피스텔의 경우에는 만약 주택으로 보아 과세한다면 과세표준이 2015년에는 OOO원이므로 해당세율은 1/1000로 재산세가OOO원이 과세되어야 하나, 일반 건축물인 경우에는 누진세율이 아닌 단일 세율인 2.5/1000이므로 재산세가 OOO이다. 이와 같이 재산세를 비교해 보면 일반건축물로 보는 경우 일반 건축물로 보는 경우가 주택으로 보는 경우보다 250%(2.5배)가 더 많이 과세된다. 따라서 지방행정기관에서 매년 재산세를 과세하는 내용에 따라 주택 여부를 판정하는 내용에 따라 증거로 채택하는 것이 더 타당하다.

나. 처분청 의견

비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 과세물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고 이는 납세자의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건에 대한 입증책임은 비과세사유를 주장하는 납세의무자에게 있는 바 이러한 관점에서 볼 때 청구인 주장의 근거는 쟁점오피스텔이 건축물 대장상 업무용이고 재산세 부과도 주택이 아닌 일반건축물로 과세되었다는 점 뿐으로 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용 사무실로 사용할 의사가 있었다고 추단할만한 아무런 정황이 없으며 다음과 같은 사정을 고려할 때 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되었다고 보는 것이 타당하다. 따라서 쟁점양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

(1) 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 취득 후 2002.1.30.부터 2004.8.17.까지 일반과세자로 부동산임대 사업을 영위하면서 2002년 제1기 및 제2기 조기환급신청을 통하여 부가가치세OOO원을 환급받은 뒤, 2004.6.30. 임차인(OOO)이 폐업한 후 더 이상 쟁점오피스텔을 과세사업에 사용하지 않게 되어 부가가치세 폐업 확정신고를 통해 이미 조기환급 받은 부가가치세 OOO원을 신고·납부한 점에 비추어 볼 때 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔에 대한 부동산임대업을 2004년 폐업한 것은 더 이상 과세사업에 사용하지 않겠다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있다.

(2) 쟁점오피스텔의 양도 당시 쟁점오피스텔의 임차인인 쟁점오피스텔은 일체형 오피스텔로 거주기간 동안 주거용으로 사용하였다고 진술하였다.

(3) 쟁점양도주택의 양도시점인 2005.12.3. 당시 임차인인 OOO양도시점까지 사업자 이력이 없으며, 2015.9.17.부터 2016.3.31.까지 다른 근무처에서 근로소득이 발생한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용된 것이므로 이건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 배우자가 보유한 오피스텔을 주거용으로 보아 쟁점양도주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나, 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

(2) 소득세법 시행령

제154조 (1세대 1주택의 범위)

①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에서 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택 의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점양도주택 양도당시 청구인과 청구인의 배우자를 포함한 세대원의 주택보유현황은 다음과 같다.

OOO

(2) 쟁점오피스텔은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있음을 알 수 있고, 쟁점오피스텔에 대한 청구인 배우자의 부동산 임대사업의 개업일과 폐업일은 다음 <표2>와 같으며, 부동산 임대사업의 폐업을 신고한 2004년 2기분 부가가치세 신고시 환급받은 매입세액공제액은 OOO원으로 나타난다.

OOO

(3) 양도 당시 임차인인 OOO의 쟁점오피스텔의 전입일자 및 전출일자와 소득내역은 다음<표3>, <표4>와 같으며 양도 당시 임차인(OOO)이 사업자등록을 한 사실은 없다.

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 비과세 요건 적용에 대한 청구인의 주장은 과세요건의 규정에 관한 단순한 부인에 그치는 것이 아니라 비과세 요건에 해당한다는 주장을 하는 것이므로 이에 대한 증명책임은 청구인에게 있다고 보여지며, 1세대 1주택의 비과세 주택 판정의 해당여부는 공부상 현황이 아닌 사실상의 실제 용도에 따라 판단하는 것이 타당한 점, 쟁점양도주택 양도시점에 쟁점오피스텔에 임차인이 전입하여 거주하였고, 동 거주기간동안 주거용으로 사용하였다고 진술한 점, 임차인이 쟁점양도주택 양도시점에 사업활동을 한 이력이 없으며 2015.9.17부터 2016.3.31.까지 근로소득이 발생하고 있는 점 등을 고려하면 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점오피스텔이 업무시설로 사용되어 주택이 아니라고 인정하기는 어려우므로 쟁점양도주택이 1세대 1주택에 해당하여 비과세를 적용해야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 청구인의 쟁점양도주택 양도에 대하여 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1세대 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.