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[사건번호]
조심2009구0297 (2009.04.08)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
양수자가 철거비용을 부담하는 조건으로 다가구주택을 멸실하고 매매잔금을 지급받은 경우 다가구주택 및 부수토지의 양도에 해당됨.
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인은 2003.8.29. OOOOO OOO OOOOO 121-1 토지 311.7㎡,다가구주택(12가구) 538.65㎡(2002.8.6. 신축, 토지와 다가구주택을 이하 쟁점부동산 이라 한다)을 650,000,000원에 취득하여 2005.10.18. (주)OOOOOO(이하 양수자 라 한다)에게 1,950.000,000에 양도한 뒤에 쟁점부동산 중 다가구주택은 양도하지 아니하고 토지만 양도한것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하며 2005.10.28. 양도소득세를 688,740원으로 하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.
처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산을 구성한 토지와 다가구주택을 함께 양도한 것으로 보아 당해 부동산의 양도를 토지가 아니라 고가주택과 그 부수토지 양도로 인정하며 실지거래가액에 따라 양도차익을 산정하여 2009.1.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 619,897,730원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2009.1.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 2005.4.23. 쟁점부동산 매매계약을 체결한 뒤 2005.10.12. 다가구주택의 멸실신고를 하고 2005.10.18. 잔금을 지급받은 점, 매매계약서상 토지만 매매대상이며 매매대금에 적시한 다가구주택은 공동주택 건설업을 영위함에 따른 지장물 보상금인 점, 청구인이 세입자 에게 전세금을 상환하고 이사비용 등을 지급한 뒤 건축물 철거·멸실신고서를 제출하는 등의 철거작업을 수행하면서 양수자에게 위임하여 철거비용만 대신 지급한 점, 다가구주택 양도시기를 멸실신고당시로 본다 하여도 토지는 나대지 상태에서 양도한 점 등을 감안하면, 쟁점부동산의 양도는 고가주택 및 부수토지가 아니라 토지의 양도임에도 청구인이 정당하게 기준시가로 신고한 것을 부인하고실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 2005.4.23. 쟁점부동산매매계약을 체결할 당시 토지와 다가구주택을 동시에 양도하기로 약정하고 철거비용은 양수자가 지급하는 조건으로 다가구주택을 멸실한 뒤 당해 부동산을 양도한 사실이 확인되는 만큼 당해 부동산의 양도를 토지의 양도가 아니라 고가주택 및 부수토지의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
양수자가 철거비용을 부담하는 조건으로 다가구주택을 멸실하고 매매잔금을 지급받은 경우 다가구주택 및 부수토지의 양도인지(고가주택 및 부수토지의 양도로 보아 실지거래가액에 따라 과세) 아니면 단지 토지의 양도에 해당되는지 여부(기준시가에 의하여 과세)
나. 관련법령
(1) 구 소득세법
(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
(가) 제88조【양도의 정의】ⓛ 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)
(나) 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준으로 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
(다) 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(생략) 또는 건물(생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득
(라) 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
(마) 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
(2) 구 소득세법시행령
(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)
(가) 제155조【1세대 1주택의 특례】
⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택 이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나,1인으로부터 취득(생략)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.
(나) 제156조【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(생략)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 양수자에게 대지만을 양도한 것으로 보아 기준시가로양도차익을 산정하여 신고한 반면, 처분청은청구인이 대지 및 다가구주택으로 구성된 쟁점부동산을 양도하여 당해 부동산의 양도는 고가주택 및 그 부수토지의 양도에 해당한다고 보아 실지거래가액에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였다.
(2) 청구인과 양수자가 2005.4.23. 작성한쟁점부동산(토지, 건물)의 매매계약서와 청구인이 명의자인 OO은행 예금통장(OOOO OOOOOO OOOOOOO)를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 매매계약서 제1조(매매목적물의 표시)에는 대지 위치·지번 ·지목·면적·소유자·다가구 12가구가 기재되어 있으며, 제2조(매매대금)에는 전체면적(토지 311.70㎡, 다가구주택538.65㎡)과 전체금액 1,950,000,000원이 나타나고, 제3조(매매대금 지불방법)에는 매매대금이 계약금(160,000,000원), 중도금(1,205,000,000원), 잔금(585,000,000원)으로 구분되어 있으며, 계약금은 사업대상인 전체토지 소유자가 계약서에100% 날인할 때 소유자 은행계좌로 입금하여 지급하고 중도금은 공동주택에 대한 사업승인이 난 뒤 지불하며 잔금은 매매부동산에 설정된 임차권, 근저당권, 지상권, 가압류, 가등기 등의 제한행위를 해지하며 매도인, 세입자, 무단점유자가 퇴거하여야 하고 채무와 전세금을 상계하여 일괄처리하며 공가를 확인한 뒤 완불한다고 약정되어 있다.
(나) 청구인 명의 OO은행 예금통장에는 청구인이 2005.8.31. 및2005.9.1. 중도금 1,250,000,000원을 타행으로 입금받고 2005.10.18. 잔금 585,000,000원을 타행으로 입금받은 사실이 전산으로 기록되어 있다.
(3)OOOOO OO구청장이 청구인에게 통지한 공문(건축주택과-16129, 2005.10.12.) 및 일반건축물대장에는 청구인의 건축물대장 말소신청에 의하여 쟁점부동산 중 2002.8.6. 사용승인을 받은 다가구주택을 2005.10.12.(등기부등본상 2005.10.13.) 멸실한내역이 등재되어 있는데, 다가구주택을 철거한주체가 청구인인지양수자인지 여부를 본다.
(가) 청구인은 양수자가 아니라 자신이 다가구주택을 철거하였다 주장하며 2005.7.14.부터 2005.9.23.까지 세입자에게 보증금을 상환하고 이사비용과 중개수수료 명목으로 300,000부터 500,000원까지 지급하며 퇴거시킨 내역이 기재되어 있는 달력가계부, OO구청장에게 2005.9.2. 제출한 건축물철거·멸실신고서 및 당해 구청장으로부터 2005.9.5. 및2005.10.12. 교부받은 건설폐기물처리계획신고필증과 건축물철거·멸실신고 수리통지 및 건축물대장말소신청 수리통지 등을 제시하고 있고, 청구인의 위임에 근거하여 양수자가 다가구주택의 철거비용을 지급한 것이므로 여전히 청구인이 철거의 주체에 해당한다고 주장한다.
(나) 양수자(발주자)와 (주)OO산업개발(수급자)이 체결한 OOO(쟁점부동산을 포함) 재개발 철거공사 도급계약서(2005.6.21.)와 변경공사계약서(2005.12.19.)에는 수급자인 (주)OO산업개발이 양수자로부터 에게 공사대금 506,000,000원에 OOO 재개발 철거공사(착공일 2005. 10.1./준공일 2005.12.31.)를 도급받았으나 거주자의 이주 지연으로 인한 공사기간의 절대부족과 추가 설치비용의 부담 때문에 준공일을 2006. 2.28.까지 연장한 내용이 약정되어 있고, 청구인이 2008.11.19. 작성한 확인서에도 양수자가 다가구주택을 철거한 내용이 적시되어 있다.
(다) 청구인이 쟁점부동산 중 다가구주택에 대하여 건축물철거·멸실신고서 등을 제출하였으나 철거할 당시에는 당해 주택이 양수자 앞으로 소유권이전등기가 되지 아니하여 양수자 명의로는 철거신청을 할 수 없으므로 명의자인 청구인이 신고한 것으로 보이고, 발주자인 양수자가 수급자와 철거공사 도급계약과 변경계약을 체결하며 주도적으로 철거하고 공사대금을 지급한 것으로 인정하는 것이 합리적이다.
(4) 쟁점부동산(토지, 건물) 매매계약서의 표지, 매매목적물 표시(제1조) 및 매매대금(제2조)에 다가구주택이 포함되어 있는 점, 매매계약서상 양도자가 다구구주택을 철거한 뒤 양도한다는 약정이 없이 양수자가철거한 점, 매매대금의 산정당시 신축한때부터 3년이 경과되지 아니한 다가구주택의 가치나 가격을 반영하지 아니하였다고 단정하기는 어려운 점 등의 매매당사자 의사와 계약의 실질적 내용 등을감안하면, 2005.10.12. 다가구주택 멸실신고를 한 뒤 2005.10.18. 잔금이 청산되었다 하여도 이 건은 토지와 함께 다가구주택을 양도한 경우에 해당되고, 또한 하나의 매매단위로 1인에게 양도하고 실지거래가액이6억원을 초과하는 위 다가구주택은 구 소득세법시행령 제155조 제15항 및 제156조 제1항에 의하여 단독주택인 고가주택에 포함된다.
(5) 그렇다면, 다가구주택 및 그 부수토지인쟁점부동산의 앙도를 고가주택 및 부수토지의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.