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[사건번호]
조심2009중2546 (2009.09.08)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
상속취득가액에 대하여는 환산취득가액이 적용되지 아니하므로 취득가액을 상속당시 기준시가인 개별주택가격으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2007.4.11. OOOOO OOO OOOOO OOOOO 대지 157.3㎡ 및 단층 목조주택 52.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동으로 상속받아 2008.1.31. 쟁점부동산을 10억원〔청구인 지분(13분의 2) 153,846,150원)에 양도한 후 실지거래가액으로 양도가액 및 취득가액을 각각 153,846천원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.
나. 처분청은 「상속세 및 증여세법」제60조의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속당시 기준시가인 개별주택가격〔298,000,000원(청구인 지분 45,846,153원)〕로 하여 2008.11.12. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 25,784,860원을 경정·고지였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.3. 이의신청을 거쳐 2009.6.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
「상속세 및 증여세법」상 상속재산가액은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하게 되어 있는바, 쟁점부동산은 상속개시 당시의 근접한 시가로 평가(OOOOO OOO OOOOO OOOOOO의 매매사례가액 평당 18,421천원으로 적용할 경우, 쟁점부동산의 평가금액은 876,471천원임)하거나 취득당시의 시가를 알 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 경정하여야 한다.
나. 처분청 의견
개별주택은 공동주택 등 다른 부동산에 비하여 개별성이 매우 강하므로 「상속세 및 증여세법」제60조의 규정에 의해 6개월 이내 직접적인 매매사례가액이나 감정가액에 의하지 아니하고서는 기준시가를 시가로 볼 수밖에 없으므로 상속개시 당시의 개별주택가액을 상속받은 쟁점부동산의 취득당시의 시가로 보아 취득가액을 경정한 이 건 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
상속받은 쟁점부동산의 취득가액을 상속당시 기준시가인 개별주택가격으로 하여 과세한 데 대하여 매매사례가액이나 환산취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만，공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)
제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점부동산을 공동으로 상속받아 이를 양도한 후 양도가액 및 취득가액을 각각 153,846천원으로 하여 양도소득세를 예정신고한 데 대하여 처분청은 「상속세 및 증여세법」제60조의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속당시 기준시가인 개별주택가격으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.
(2) 청구인은 상속재산가액이 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하게 되어 있으므로 쟁점부동산은 상속당시의 매매사례가액을 적용하거나 취득당시의 시가를 알 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 경정하여야 한다고 주장하고 있다.
(3) 이 건 등기부등본에 의하면, OOO의 사망으로 2007.4.11. 청구인 외 5인에게 공동상속되고, 2008.1.31. 매매를 원인으로 OOO외 1인에게 소유권이전되었다.
(4) 처분청 심리자료에 의하면, 상속인들은 피상속인의 사망으로 2008.2.11. 상속재산가액을 1,000,000천원으로 하여 기한 후 신고한 내용이 나타나고 있고, OO세무서장은 2008.2.12. 피상속인의 상속재산가액을 기준시가인 298,000,000원으로 결정한 내역이 나타나고 있다.
(5) 청구인은 OOO가 사망하기 전에 쟁점부동산을 10억원에 매도하기로 구두약속하였다가 계약 하루 전 갑자기 사망하는 관계로 매매계약이 취소되었으며, 쟁점부동산은 OOOOOOOO 정문에 인접하여 위치하고, 매매사례인 OOOOO OOO OOO OO OOOOOO의 부동산은 쟁점부동산과 매우 가깝게 위치하고 있어 위치나 시기 등으로 보아 쟁점부동산의 시가에 부합하다고 주장하고 있다.
(OOO OO, O)
(6) 살피건대, 「소득세법 시행령」제163조 제9항에서 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,
「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며, 동법 제60조 제5항에서는 당해 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액을 제60조 제2항의 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에서는 상속재산의 경우, 상속재산의 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 상속재산가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있는바,
쟁점부동산은 공동주택이 아닌 개별주택으로 개별성이 강한 반면, 청구인이 제시하는 증빙만으로는 위 매매사례 부동산이 쟁점부동산과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사하다고 보기 어렵고, 상속취득가액에 대하여는 환산취득가액이 적용되지 아니하므로 처분청이「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 상속당시 기준시가인 개별주택가격으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.