국심1993서1298 (1993.09.13)

양도

기각

매매차익을 계산하기 위하여 필요한 장부와 증빙등이 없으므로 확인된 양도시의 실지거래가액에 소득표준율을 적용하여 결정한 처분은 정당함.

소득세법 제94조 제1항【OO등 매매차익의 결정】

국심1989서2337 / 국심1992서2250

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

가. 청구인은 아래 부동산을 58.10.3～88.11.25 사이에 취득하여 88.9.27～89.6.10 사이에 양도하였다.

나. 처분청은 청구인의 위 부동산(이하 “㉮㉯㉰㉱㉲기타부동산”이라 한다)양도행위에 대하여 88년이후 계속적·반복적으로 부동산을 취득·양도하였다고 하여 부동산매매업으로 보고, 소득금액을 실지조사결정할 수 있는 장부 및 증빙서류가 없으므로 확인된 실지양도가액에 소득표준율을 적용하여 추계조사결정하여 92.12.16 청구인에게 아래와 같이 종합소득세등을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.12 심사청구를 거쳐 93.5.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

① 청구인은 건물을 분양·판매하거나 OO를 개발하여 분양·판매한 사실이 없으므로 청구인의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다.

② 설령, 청구인의 부동산양도행위를 부동산매매업으로 본다 하더라도 주택건설업자에게 양도한 쟁점㉮부동산과 OO개발공사에 수용된 쟁점㉰부동산 및 OOOOO에 수용된 쟁점㉯와 ㉲부동산(쟁점㉯부동산은 등기부등본상 OOO과 OOO에게 소유권이전되었으나 사실상 청구인 소유상태에서 OOOOO에 수용되었음)은 특정한 공익사업을 위하여 양도한 부동산이므로 부동산매매업에서 제외하여야 하며, 특히 강서구 OO동 일대의 쟁점㉰와 ㉲부동산은 1958년도와 1975년도부터 소유하여 청구인이 직접 농작물을 경작하다가 OOOOO에 수용되었으므로 당초부터 부동산매매사업을 목적으로 취득하였다고 본 처분은 부당하다.

③ 이 건 소득금액을 계산함에 있어서 확인된 실지양도가액에 소득표준율을 적용하여 추계조사결정하였으나, 양도소득세로 결정된 양도가액 및 취득가액을 기준으로 소득금액을 결정하여야 한다.

④ OOOO주식회사에 양도한 쟁점㉱부동산의 실지양도가액은 360백만원이 아니라 345백만원이다.

나. 국세청장 의견

① 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 “부동산매매업”은 부동산업으로서의 사업소득으로 규정하고 있는 바, 부동산 매매가 양도소득에 해당되는지 또는 부동산매매업의 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는 것으로 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모·회수등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다.

이 건의 경우를 보면, 청구인은 88년이후 계속적·반복적으로 부동산 거래가 이루어졌고 그 규모로 보아 당초부터 사업을 목적으로 한 것으로 인정되므로 처분청이 부동산매매업으로 본 처분은 잘못이 없다.

② 90.5.14 OO개발공사에 수용된 쟁점㉰부동산의 경우는 고양신도시개발직전인 88.9.20 취득하여 취득당시에 지가상승에 따른 기대소득을 예상하였으며, 청구인의 경우 88년 이후 계속적·반복적으로 부동산매매행위를 영위하여 소득세법 제20조 및 사회통념상으로 보아 부동산매매업으로 과세한 처분은 정당하다.

③ 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제142조 제1항·제2항, 제169조 제1항의 규정에 의하면, 부동산매매업에 대한 매매차익을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙이 있을 경우에는 동 증빙에 의하되 필요한 장부와 증빙등이 없을 경우에는 매매가액(실지거래가액을 확인할 수 없는 경우는 기준시가)에 소득표준율을 적용하여 계산하도록 규정하고 있는 바, 이 건 매매차익을 계산하기 위하여 필요한 장부와 증빙등이 없으므로 확인된 양도시의 실지거래가액에 소득표준율을 적용하여 결정한 처분은 정당하다.

④ 쟁점㉱부동산의 경우, OOOO주식회사와 체결한 매매계약서에 의거 청구인 지분이 360백만원임이 확인되므로 청구인의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

② OOOOO등에 수용된 쟁점㉮㉯㉰㉲부동산을 부동산매매업에서 제외할 수 있는지 여부

③ 확인된 실지양도가액에 소득표준율을 적용하여 추계조사결정한 처분이 정당한지 여부

④ 쟁점㉱부동산의 실지양도가액이 360백만원인지 아니면 345백만원인지 여부

나. 쟁점①에 대하여(부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부)

① 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수·태양등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 뜻임).

② 청구인은 쟁점㉮부동산을 88.11.25 취득하여 89.6.20 양도하는 등 88년이후 OOOOO와 경기도 파주군, 고양군 일대의 부동산을 수차례에 걸쳐서 양도한 사실이 있으며, 이러한 사실로 보아 청구인은 부동산을 취득하여 매매하고 차익을 얻기위하여 사업을 영위한 것으로 인정되고 그 규모와 회수·태양등에 비추어 볼 때, 사회통념상 계속성과 반복성을 가지고 있다고 불 수 있으므로 88년도 이후 청구인의 부동산거래행위는 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위한 것으로 보여지므로 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여(쟁점㉮㉯㉰㉲부동산을 부동산매매업에서 제외할 수 있는지 여부)

청구인은 쟁점㉮㉯㉰㉲부동산의 경우 OOOOO와 OO개발공사에 수용되고 주택건설업자에 양도되는 등 특정한 공익사업을 위하여 양도된 경우이므로 부동산매매업에서 제외하여야 한다고 주장하나,

① 쟁점㉮부동산과 쟁점㉰부동산의 경우, 비록 쟁점㉮부동산을 주택건설업자에게 양도하고, 쟁점㉰부동산을 OO개발공사에 수용당하였다 하더라도 청구인은 그 취득목적이나 이용실태등을 밝히지 못하고 있으며, 청구인의 부동산취득 및 양도가 계속적·반복적으로 이루어진 사실로 보아 처분청이 이 부분을 부동산매매업으로 본 처분은 정당하다고 판단된다(국심 92서2250, 92.11.16 같은 뜻임).

② 쟁점㉯와 ㉲부동산의 경우, 청구인은 58년도와 75년도에 취득하여 직접 농작물을 경작하다가 OOOOO에 수용되었다고 주장하나, 청구인은 76.2.4부터 경기도 부천시 OO동 OOOOOOO에서 OO철강공업사(철강제조업)를 운영하고 있는자로서 별도의 직업이 있을 뿐만 아니라 67.2.4부터는 쟁점㉯와 ㉲부동산의 소재지외의 주소지에서 거주하고 있는 점으로 보아 쟁점㉯와 ㉲부동산에서 직접 농작물을 경작하였다는 주장은 신빙성이 없고, 비록 취득당시인 58년도와 75년도에는 매매목적으로 취득하지 아니하였다고 하더라도 부동산거래가 계속적·반복적으로 이루어진 90년도에는 부동산매매업을 영위하고 있으므로 실수요목적으로 이용한 사실이 확인되지 아니한 쟁점㉯와 ㉲부동산의 양도행위를 부동산매매업에서 제외하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

라. 쟁점③에 대하여(추계조사결정한 처분이 정당한지 여부)

① 소득세법 제94조 제1항 및 같은법시행령 제142조 제1항 제2호와 제2항, 제169조 제1항 제1호의 규정을 모아보면, 부동산매매업에 대한 매매차익을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 확인된 실지거래가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 적용한다고 규정되어 있다.

② 처분청은 이 건 부동산을 취득한 거래상대방으로부터 확인서를 징취하여 청구인의 실지양도가액을 확인하였음이 처분청의 이 건 관련조사자료에 의하여 알 수 있는 반면, 청구인은 국세심판소가 93.7.2 청구인에게 이 건 부동산의 실지취득가액등을 알 수 있는 자료를 요구한 회신문(93.7.9 접수번호 OOOOOO)에서 실지취득가액에 대한 증빙서류는 분실되어 소유하고 있지 않다고 한 점으로 보아, 이 건 부동산의 매매차익을 계산함에 필요한 장부와 증빙서류가 없는 경우에 해당되므로 처분청이 확인된 실지양도가액에 소득표준율을 곱하여 추계조사결정한 처분은 정당하다고 판단된다.

마. 쟁점④에 대하여(쟁점㉱부동산의 실지양도가액이 얼마인지 여부)

청구인은 쟁점㉱부동산의 취득자인 OOOO주식회사의 93.1.21자 확인서를 가지고 그 부동산의 실지양도가액이 345백만원이라고 주장하나, 처분청이 이 건 관련조사를 할 때에 쟁점㉱부동산의 취득자인 OOOO주식회사가 처분청에 작성해준 확인서와 검인계약서(90.2.26)를 보면, 쟁점㉱부동산의 실지양도가액은 360백만원(쟁점㉱부동산중 청구인 지분금액임)임이 확인되므로 실지양도가액이 345백만원이라는 다른 증빙자료(금융자료 및 OOOO주식회사의 관련장부등)의 제시가 없는 이 부분의 청구인 주장은 이유없다고 판단된다.

바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.