임의경매로 양도되어 실제 수령한 금원이 없으므로 대출금 상당액을 실지양도가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 등

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 청구인이 쟁점토지를 최OOO 등과 공동으로 취득하였다가 양도한 것으로 보아, 공동투자약정서상 지분 비율에 따라 양도차익을 안분 재계산하는 등 하여, 2012.12.8. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2012.12.18. 이의신청을 거쳐 2013.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 임의경매 과정에서 배당받은 금액이 없기 때문에 쟁점토지를 담보로 대출받은 OOO원(2005년 OOO원, 2007년 OOO만원) 중 공동투자자 정OOO가 대출한 OOO원을 차감한 OOO만원을 실지양도가액으로 보아야 한다.

(2) 쟁점토지 취득을 위한 대출금에서 발생한 이자 OOO원 중 청구인이 지출한 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 실지양도가액에 대한 별다른 증빙자료가 확인되지 않으므로, 전체 경락가액 중 청구인 지분에 해당하는 부분을 실지양도가액으로 본 것은 정당하다.

(2) 소득세법령상 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등인데, 쟁점토지를 담보로 한 대출금의 이자는 이 중 어느 하나에 해당하지 않으므로, 위 이자를 필요경비 부인한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 임의경매로 양도되어 실제 수령한 금원이 없으므로 대출금 상당액을 실지양도가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

(2) 부동산 취득을 위한 차입금의 이자를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령 : 별첨

다. 사실관계 및 판단

(1) 공동투자약정서, 부동산등기부등본, OOO지방법원 OOO지원 조정조서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2004.12.30. 쟁점토지를 단독 명의로 취득하였고, OOO금고는 같은 날 쟁점토지에 청구인을 채무자로 한 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다.

(나) 청구인은 쟁점토지 취득일을 전후로, 2004.11.22.에는 정OOO, 최OOO와, 2005.1.18.에는 정OOO, 최OOO 등 4인과 공동투자약정서를 작성하였는데, 위 약정서상 쟁점토지의 대출한도(은행권 포함)는 OOO원을 절대 초과하지 않는 것으로 기재되어 있다.

(다) OOO금고는 2006.1.17.과 2007.3.21. 쟁점토지에 청구인을 채무자로 한 채권최고액 OOO원과 OOO원의 각 근저당권을 추가 설정하였고, 공동투자자인 최OOO도 2007.3.21. 청구인을 채무자로 한 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다.

(라) OOO지방법원 OOO지원은 2009.4.6. 쟁점토지에 대한 임의경매 개시결정을 하였고, 쟁점토지는 2009.11.2. 공동투자자이던 최OOO, 이OOO에게OOO원에 경락되었다.

(마) 쟁점토지에 관한 경매절차가 진행 중이던 2009.9.23. 청구인은 최OOO 등을 상대로 2007.3.21. 설정된 근저당권의 말소청구 소송을 제기하였고, 그 결과 청구인은 경매 관련 이의신청을 취하하고, 경매과정에 협조하되, 최OOO 등은 청구인에게 OOO원을 지급하는 것으로 2009.10.28. 조정결정 되었다.

(바) 한편, 청구인이 제출한 거래내역명세에 의하면, 청구인 명의 OOO금고 계좌에서 대출 관련 이자 명목으로 OOO원(102건)이 출금되었고, 탁OOO가 청구인 명의 OOO은행 계좌로 OOO원(38건)을 입금한 사실이 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 최OOO 등과 쟁점토지를 공동으로 취득하였다가 양도(임의경매)한 것으로 보아, 청구인을 포함한 지분 감소자들에게 공동투자약정서상 지분(청구인의 지분은 5,208분의 1,571이다)을 기준으로 양도차익을 재계산[총 경락가액(양도가액) OOO원과 공동투자자들의 총 취득가액 OOO원 중 청구인 지분 상당액은 OOO원과 OOO원이다]하여 양도소득세를 과세하였고, 해당 지방자치단체인 만안구청장에게는 위 명의신탁 사실을 통보하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 이 건 과세처분에 대하여 살펴본다.

(가) 우선, 청구인은 경락과정에서 자신이 실제 수령한 금원이 없으므로 청구인의 실제 대출금 상당액을 실지양도가액으로 보아야 한다고 주장하나,

「소득세법」 제88조 제1항은 양도소득세가 부과되는 ‘양도’를 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있어, 쟁점토지가 경매를 원인으로 소유권이 이전된 경우도 이에 해당하는 것이고, 이 때 경락대금의 실제 배당 여부가 양도소득세 과세에 영향을 주는 것은 아니며, 경매에 의한 양도는 경락가액이 「소득세법」 제96조 제1항이 규정하고 있는 실지거래가액에 해당하는 것이므로(조심 2012중93, 2012.2.20., 같은 뜻임),

실지거래가액에 관하여 다른 입증자료가 제시되지 않는 한, 처분청이 총 경락가액 중 청구인 지분 상당액을 실지양도가액으로 본 것은 잘못이 없다 할 것이다(한편, 청구인은 실제 수령한 금액이 없다고 하나, 조정조서에는 청구인은 쟁점토지와 관련하여 공동투자자들로부터 OOO원을 지급받는 것으로 나타나 있다).

(나) 다음으로, 청구인은 부동산 취득을 위한 차입금의 이자도 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제97조 제1항 및 「소득세법 시행령」 제163조 등은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 규정하면서, 취득가액 외에 대통령령이 정하는 자본적 지출액 등과 양도비 등만을 열거하고 있을 뿐, 부동산의 취득을 위한 차입금의 이자는 필요경비로 규정하고 있지 않아 위 이자를 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것(조심 2012부4757, 2012.12.28., 같은 뜻임 ; 국세청 양도소득세 집행기준 97-163-19)이어서, 결국 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

[별첨] 관련법령

1. 소득세법

제88조 [양도의 정의] ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

제96조 [양도가액] ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조 [양도소득의 필요경비 계산]① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(각 목 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1.제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

참조조문

유사 판례