국심2000서1266 (2000.11.17)

양도

기각

자산양도차익 예정신고시에는 일부만을 필요경비로 계상한 사유가 불분명한 점을 볼 때 매매계약서와 한증막 설치공사시의 도급계약서 및 입금표 일부에 의하여 실지양도가액이나 필요경비가 확인되지 않으므로 부과고지는 타당

소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 59.55㎡ 및 동 상가 163.86㎡(한증막 시설로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1983.9.6 청구외 OOO으로부터 72,254천원에 매수하여 1998.3.27 청구외 OOO에게 280,000천원에 양도하였다고 하여 양도차익을 실지거래가액으로 산정하면서 한증막 시설에 소요되었다는 296,285천원을 필요경비로 계상하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.11.3 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 70,774,150원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.1.11 이의신청을 거쳐 2000.5.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1983.9.3 쟁점부동산을 72,254천원에 매수하여 임대사업을 영위하다가 1991.10월 한증막 설비공사(설비가액 총액 488백만원)를 시행하고 한증막 허가를 받았으나 자금이 부족하여 이를 임대하다가 1998.4.21 청구외 OOO에게 280백만원에 양도하면서 양도소득세와 공과금을 OOO이 부담하는 조건으로 양도하고 이를 공증하였다.

따라서 쟁점부동산은 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 과세되어야 함에도 처분청이 청구인이 신고한 실지양도가액에 시설투자에 대한 비용이 반영되지 아니하여 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산에 대한 설비비를 사채를 통하여 조달하였기 때문에 사채에 대한 자금압박으로 설비에 대한 권리를 무시하고 토지와 건물 값만을 계산하여 280백만원에 양도하였다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하자면 양도가액에 설비비가 포함되어야 타당할 것으로 청구인의 주장대로 설비비를 무시하고 양도하였다면 청구인이 필요경비로 공제신청한 내용을 인정할 수 없으며, 양도가액도 타당성이 없다.

따라서 청구인이 공제 신청한 설비비를 전액 입증할 수 있는 증빙이 제시되지 아니하고 있을 뿐 아니라 설비비는 자본적 지출로서 이는 양도가액을 구성하고 있으므로 이에 대한 증빙이 부족한 양도가액은 확인할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하다고 보아 양도차익을 기준시가로 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하되 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호· 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(나목은 생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있으며,

구 소득세법시행령(1998. 12. 31 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

(1～2호 생략).

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있고,

그 제5항은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

(1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 본 것은 양도당시 매매계약서에 임차인에 대한 임대보증금 지급내역이나 승계내용이 기재되어 있지 아니하고, 양도당시 쟁점부동산에는 가압류 2건, 가등기 1건 및 근저당권 1건이 있었으나 이에 대한 승계 및 지급내용이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서를 통상적인 거래의 매매계약서로 볼 수 없으며,

청구인은 1991.10월부터 1991.12월까지 한증막에 대한 설비비로 488,000천원을 지출하였다고 주장하면서 필요경비로는 296,285천원만을 공제신청을 하였으나 청구인이 필요경비로 공제신청한 금액도 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 바,

설비비는 자본적 지출로서 매매당사자간에 매매가액을 정함에 있어 동 지출비용을 감안할 것임에도 동 지출한 비용을 무시하고 토지와 건물 값만 계산하여 280백만원에 양도하였다는 청구인의 주장은 타당성이 없다는 것이다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 1983.9.6 청구외 OOO으로부터 72,254천원에 매수하여 1998.3.27 청구외 OOO에게 280,000천원에 양도하였는 바, 한증막의 설비비를 양도가액에 포함시키지 아니한 것은 쟁점부동산과 같이 경매단계에 직면한 양도물건을 기왕에 그 양도물건에 지출된 자본적 지출액을 무시하고 일반 부동산의 시중가액에 불과한 금액만을 수령하고 양도한 전형적인 “부채의 법적처리 회피용 재산처분”으로서

청구인은 1991.10월 한증막 설비공사를 488백만원에 하면서 청구외 OOO로부터 선급임대보증금으로 160백만원을, 사채업자인 청구외 OOO로부터 130백만원을 차입하였으며,

공사완공후에는 이를 OOO에게 임대하던 중 임대료가 제때 지급되지 아니하고 영업이 제대로 되지 아니할 뿐 아니라 1993.8월 OOO가 한증막을 가압류하고 본안소송에서 승소하여 경매절차를 밟고 있어 청구인으로서는 막다른 처지에 놓이게 되어 쟁점부동산을 청구외 OOO(OOO의 남편)에게 양도하게 되었는데, OOO이 한증막의 설비비용을 인정하지 아니한다고 하여 토지와 건물 값만 받고 양도하게 되었다고 주장하고 있다.

또한 청구인은 OOO과 양도교섭을 하면서 OOO에게 OOO의 사채 해결을 요구하였을 뿐 아니라 OOO에게 쟁점부동산의 모든 법적권리를 위임하였는 바, 1998.3.5 청구인과 OOO은 OOO이 OOO에게 직접 지급한 130백만원을 제외한 150백만원을 매매대금으로 하고 청구인이 납부하여야 할 양도소득세 등을 OOO이 부담하는 조건으로 매매계약서를 작성하여 이를 공증하였고

매매계약서에 임차인에 대한 임대보증금 지급내역이나 승계내용 및 가압류 등에 대한 승계 및 지급내용이 기재되어 있지 아니한 사유는 OOO가 한증막을 운영 중 부도가 발생하여 동 시설물을 방치하고 있었는 바, OOO의 보증금 결산을 사후로 미루고 다시 청구외 OOO에게 재임대 하였는데 OOO가 청구인과 상의없이 한증막을 청구외 OOO에게 전대하고 행방불명되었으며, 이에 대하여 OOO가 1993.11.5 한증막에 가처분신청을 하고 소송을 제기하였으나 1997.9.25 가처분이 말소되었기 때문에 매매계약서에 기재할 필요가 없었다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 제시하는 증빙을 보면

1998.3.5자 공증인가 OO종합법무법인에서 공증한 부동산매매계약서는 매도인은 OOO(청구인), 매수인 OOO이며, 양도금액은 150백만원이고,

1998.4.7자 검인된 부동산매매계약서는 매매대금이 280백만원으로 되어 있는데, 이들 매매계약서에는 매수인 OOO이 OOO에게 직접 쟁점부동산의 양도대금으로 청구인이 OOO에게 진 채무를 변제한다는 내용이 기재되어 있지 아니하다.

(4) 그러하다면 청구인이 주장하는 실지양도가액 280백만원은 부동산매매 검인계약서에 기재된 금액으로서 청구인은 또 다른 1998.3.5자 공증된 매매계약서의 매매금액 150백만원과 위 검인계약서상 280백만원과의 차액 130백만원은 청구인이 청구외 OOO로부터 한증막 설치공사시 차입한 사채 130백만원을 매수인인 OOO이 직접 OOO에게 지급하였기 때문에 발생한 것이라고 주장하나

양도대금의 수령과 관련하여 청구인이 제시하는 영수증은 1998.3.27자 청구인의 재산관리인이라는 청구외 OOO 명의의 22백만원과 1998.3.26자 청구인 명의 10백만원 뿐으로 청구인이 매매대금으로 수령하였다는 150백만원이 실제인지 여부가 달리 입증되지 아니하고 있는 점이 있고,

매수인 OOO의 처 OOO는 쟁점부동산을 1991.11월 청구인으로부터 임차하여 한증막 영업을 하였고, 1993년 폐업할 당시 임대보증금을 회수하지 못하여 쟁점부동산에 가처분 등기를 하였으며, 매수인 OOO도 1997.6.20 가처분 등기를 하였다가 쟁점부동산을 매수하기 1개월전에 가처분 말소(원인: 취하간주)를 하였는 바, 쟁점부동산을 매수하기 이전부터 양도자인 청구인과 채권채무 관계가 있었음을 알 수 있음에도 위 공증한 계약서의 매매대금(150백만원)이 OOO에 대한 임대보증금 채무와 상계전의 금액인지 아니면 상계한 후의 금액인지도 불분명한 점이 있으며,

청구인이 한증막 설치공사비로 488,000천원을 지급하였다고 주장하면서도 이 건 자산양도차익 예정신고시에는 위 금액 중 296,281천원만을 필요경비로 계상한 사유가 불분명한 점 등을 볼 때 청구인이 제시하고 있는 전시 매매계약서와 한증막 설치공사시의 도급계약서 및 입금표 일부(188,000천원)에 의하여 청구인이 주장하는 실지양도가액이나 필요경비가 확인되는 것으로 보기 어렵다고 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.