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[사건번호]
국심2003서3561 (2004.03.11)
[세목]
부가
[결정유형]
기각
[결정요지]
사업자등록없이 부동산임대업을 영위하다가 임대해약확인서 수령에도 불구하고 사실상 임대업을 영위하였다면 부동산 임대수입과 사업용 자산 양도에 따른 부가가치세를 부과함
[관련법령]
부가가치세법 제6조【재화의 공급】 / 부가가치세법시행령 제17조【담보제공과 사업양도】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
청구인들은 이OO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOOO번지 대지 244.3㎡와 정OO 소유의 같은곳 OOOOOOO번지 대지 187.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설 860.05㎡(쟁점토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 각 지분 1/2의 공동명의로 소유권 보존등기를 하고, 2001.1.18부터 청구외 황OO 등에게 임대하다가, 2002.7.16 쟁점부동산을 (주)OOOO상사에 양도하고, 이에 대한 부가가치세 신고를 누락하였는 바, 처분청은 청구인들(이하 “청구인”이라 한다)이 사업자등록없이 부동산 임대업을 영위하다가 사업용 자산을 양도하고, 부동산 임대수입금액과 사업용 자산 양도에 따른 부가가치세 신고를 누락한 것으로 보아 2003.9.8 청구인에게 2001년 2기분 부가가치세 O,OOO,OOO원과 2002년 1기분 부가가치세 OO,OOO,OOO원 합계 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2003.11.26 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점부동산을 신축하여 청구외 황OO에게 임대하였으나, 황OO이 청구인의 동의없이 쟁점부동산을 다른 세입자들에게 전대하여 2002.2.18 당초 계약을 해지하고, 세입자들을 상대로 건물명도소송을 제기중에 있었으므로, 청구인이 부동산 임대업을 폐업한 것은 2002.2.18로 보아야 하고, 이후 임대수입이 없는 비사업자의 입장에서 2002.7.16 쟁점부동산을 양도하였는데도, 처분청이 2002.2.18 이후에도 쟁점부동산의 임대수입금액이 있었고, 사업용 자산을 양도한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 것이므로 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 2000.10.1 부동산 임대업 일반과세자로 사업자등록을 하였다가 2001.4.3 폐업한 것으로 신고하였으나, 2001.11.15 건물 신축후에는 사업자등록을 하지 아니한 채, 쟁점부동산을 황OO 등에게 임대하고, 이에 대한 임대수입금액 신고를 누락한 것으로 확인되며, 청구인은 2002.2.18 사업을 사실상 폐업하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 세입자들을 상대로 건물 명도소송을 제기하면서 월 임대료 상당의 금액을 청구한 사실 등으로 보아 청구인은 쟁점건물 양도시까지 사실상 임대업을 영위하였다고 보여지므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 부동산 임대업을 폐업한 시기를 임차인으로부터 해약확인서를 받은 2002.2.18로 보아야 하는지, 쟁점부동산을 양도한 2002.7.16로 보아야 하는지 여부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업자가 사업을 양도한 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
제5조 【등 록】 ① 신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일전이라도 등록할 수 있다.
제17조 【담보제공과 사업양도】 ② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 법인세법 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것
제49조 【자가공급등에 대한 과세표준의 계산】 ① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.
1. 건물 또는 구축물
당해 재화의 취득가액×(1 - | 5 | ×경과된 과세기간의 수) = 시가 | |
100 |
제7조 【등록신청과 등록증 교부】④ 사업자가 법 제5조 제1항의 규정에 의하여 등록을 하지 아니하는 경우에는 관할세무서장이 조사하여 등록시킬 수 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2000.6.10 쟁점토지 중 244.3㎡를 청구외 서OO에게 2000.6.10부터 2010.6.10까지 10년간 임대보증금 OOOO원, 월세금 OOOO원에 임대하기로 임대차계약을 체결한 사실이 있으며, 쟁점토지에 임대용 건물을 신축하기 위하여 2000.10.20 청구인 정OO과 이OO 공동명의로 부동산 임대업 일반과세자로 사업자등록을 하였다.
(2) 청구인은 2001.1.18 쟁점토지와 건물 중 4층을 제외한 나머지 건물을 청구외 황OO에게 2001.1.18부터 2011.1.17까지 10년간 임대하기로 임대차계약을 체결하였는 바, 동 임대차계약서에 의하면, 보증금은 OO OOO원으로 하되, 월세금은 2001.9.18부터 2002.1.18까지는 월 OOOO원, 나머지 기간은 매년마다 13%씩 인상하여 지급하기로 하였으며, 임차인은 임차목적물을 전대, 임대차, 양도 또는 담보제공을 할 수 없고, 임차인이 월세를 지불기일내에 지불하지 아니하거나 계약내용을 위약시에는 임대차 기간 전이라도 임대인이 계약을 임의로 해약하여도 임차인이 민·형사상 아무런 이의도 제기하지 않기로 하였으며, 동 임대차계약 체결시 청구인 정OO의 매형이자, 청구인 이OO의 부친인 청구외 이OO가 입회인으로 참여하였다.(청구인과 이OO 등 3인을 총칭할 경우에는 이하 “청구인등”이라 한다)
(3) 2001.4.3 청구인은 부동산 임대업 폐업신고를 하였다.
(4) 황OO은 2001.9.24 청구인에게 “이면 임대차계약 내용 위약시에는 명도소송비용 및 월세체납금액을 보증금 OOO원에서 공제하여도 아무런 이의를 제기하지 않겠다”는 내용의 각서를 제출하였고, 같은날 청구인과 황OO은 위 2001.1.18자 임대차계약서를 공증인가 법무법인 OOO에서 공증하였는 바, 당초 계약당시 청구인과 황OO간에는 이면계약사항이 있었던 것으로 보여지나, 그 구체적인 내용은 확인이 어려운 점이 있다.
(5) 청구인은 2001.9.26 쟁점부동산 중 건물 4층 122.18㎡를 청구외 이OO에게 2001.10.6부터 2003.10.6까지 2년간 임대하기로 임대차계약을 체결하였는 바, 임대조건은 보증금은 OOO원, 월세금 월 OOOO원으로 되어 있다.
(6) 한편, 청구인으로부터 쟁점부동산을 임차한 황OO은 2001.9.15 쟁점부동산 중 3층 164.42㎡와 지층 124.84㎡ 합계 346.5㎡를 (주)OOOO에게 보증금 OOO원, 월세금 OOOO원에 24개월간 전대하기로 하였고, 2001.9.21 쟁점부동산 중 1층 123.07㎡를 김OO에게 보증금 OOO원 월세금 OOOO원에 36개월간 전대하기로 하였으며, 2001.12.26 쟁점부동산 중 2층 207.07㎡ 및 4층 122.18㎡를 OOOO(주)에게 보증금 OO OOO원에 24개월간 전대하기로 하고, 2002.1.18 쟁점부동산 중 지층 123.84㎡를 이OO 외 2명에게 보증금 OOO원에 24개월간 임대하기로 각각 임대차계약서를 작성하였다.
(7) 이 과정에서 2001.11.15 쟁점부동산 중 건물이 완공되어 청구인 정OO과 이OO이 각 지분 1/2의 공동명의로 소유권 보존등기를 하였다.
(8) 황OO은 2002.1.23 청구인에게 “2002.2.18까지 밀린 월세 5개월분(2001.9.18～2002.2.18) OO,OOOO원을 지불하기로 하되, 만약 2002.2.18까지 위 사항을 이행하지 아니할 경우 모든 것을 포기하고 떠나기로 한다”는 내용의 각서를 제출하였다.
(9) 황OO은 2002.2.18 청구인에게 “2001.1.18 청구인과 임대차계약을 체결하여 회사를 경영하였으나, 자금사정 악화로 본 계약의 내용을 더 이상 이행할 수 없게 되어 임차권, 보증금, 본인소유의 물건 일체를 포기하였으니, 이후 임대인 임의로 처분하여도 아무런 이의를 제기하지 않으며, 민·형사상 이의도 하지 않기로 하고, 해약하였음을 확인한다”는 내용의 임대차계약 해약확인서를 제출하였다.
(10) 황OO은 2002.4.2 청구인에게 “2002.4.18까지 밀린 월세 O개월분 OO,OOOO원과 4층 이OO의 월세보증금 OOO원 및 2002.4.6까지의 월세 1개월분 O,OOOO원 합계 OO,OOOO원을 지불하지 않을 경우, 임차권, 보증금, 본인 소유일체를 포기하고, 임대인 임의로 처분하여도 이의를 제기하지 않으며, 2002.4.25까지 본인이 전대한 세입자를 해결하지 못할 경우에는 명도소송을 하여도 원망을 하지 않겠다”는 내용의 각서를 제출하였는 바, 쟁점부동산 중 건물 4층은 청구인이 이OO에게, 황OO이 OOOO(주)에 각각 임대하기로 이중의 임대차계약을 체결하였으나, 실제로는 황OO과 계약한 OOOO(주)가 입주한 것으로 보인다.
(11) 황OO은 2002.4.10 부동산 임대업 일반과세자로 사업자등록을 하였다.
(12) 청구인은 2002.6.3 김OO 등 세입자에게 건물명도를 촉구하는 내용증명을 발송하고, 2002.6.26 세입자를 상대로 OOOO법원에 건물명도소송을 제기하였다.
(13) 청구인은 2002.7.9 쟁점부동산을 청구외 (주)OOOO상사에 매매대금 OOO원에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2002.7.16 잔금을 지급받았으며, 같은날 (주)OOOO상사의 명의로 소유권 이전등기가 접수되었고, (주)OOOO상사 역시 쟁점부동산 취득후 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기하였다.
(14) (주)OOOO상사의 건물명도소송에 대한 OOOO법원의 화해권고결정서(2002가단228278, 2003.5.1)에 의하면, 김OO 등 세입자들은 2003.7.15까지 각 점유부분을 현 소유자인 (주)OOOO상사에게 인도하되, 2002.7.15부터 인도일까지 김OO 월 O,OOO,OOO원, OOOO(주) 월 O,OOO,OOO원, (주)OOOOO(옛날상호 : (주)OOOO) 월 O,OOO,OOO원, 이OO외 2인 월 O,OOO,OOO원의 각 비율에 의한 금원을 지급하라고 결정하였음이 확인되고,
청구인의 건물명도소송에 대한 OOOO법원의 조정조서(2002가단170898, 2003.6.17)에 의하면, “OOOO법원 2002가단228278 건물명도 등 사건에서 쟁점부동산의 현재 소유자인 (주)OOOO상사에게 2003.7.15까지 위 건물 중 각 점유부분을 명도하기로 하는 화해권고결정이 확정됨에 따라, 원고 이OO은 이 사건 소를 취하하고, 피고인 각 세입자들은 이에 각 동의한다”고 조정하였음이 확인된다.
(15) 황OO이 2002.7.20 청구인과 이OO를 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기, 배임) 혐의로 OOOO검찰청에 고소한 사건(2002형제94510호)에 대하여, OOOO검찰청이 2002.11.29 이OO에게 통지한 공소부제기이유서에 의하면,
황OO은 청구인이 청구인 소유의 대지위에 황OO의 비용으로 건물을 지어 주면, 10년간 건물을 임차해 주겠다고 하여 공사비 OOO,OOOO원을 투입하여 2001.8.20 건물을 완공하였는 바, 청구인이 약정대로 10년간 임차권을 보장하여 사용·수익하게 할 의무가 있음에도 임차인이 월 임대료를 내지 않자, 임대차해지계약서를 받았음을 기화로 그 임무에 위배하여 쟁점부동산을 (주)OOOO상사에 매도하여 임차권을 소멸시킴으로써 OOO,OOOO원 상당의 이득을 취하고, 임차인에게 동액 상당의 재산상 손해를 가하였다며 청구인등을 고소하였는 바, OOOO검찰청의 공소부제기 사유는 다음과 같다.
(가) 청구외 서OO은 2000년 4월 청구인과 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOOO번지 및 OOOOOOO번지 대지 위에 자신의 비용으로 건물을 지어 10년간 임차하는 조건으로 공사계약 및 임대차계약을 체결하였으나, 터파기와 철골조등 공사비로 OOO원을 지급하고 청구인으로부터 공사비용을 받은 바 없는 상태에서 사업이 부도가 나게 되어, 홍OO에게 공사를 승계시켰고, 홍OO는 자동차 관련사업을 할 요량으로 서OO으로부터 공사를 승계받았으나, 이OO가 공사규모를 배이상 증가하는 방법으로 설계를 변경하여 그 비용을 감당하기 어려워 사업을 포기하고, 황OO에게 공사를 승계시켰으며, 황OO은 홍OO에게 공사권리금 약 OOO원을 지급하고, 그 이후의 비용은 모두 황OO이 부담하여 건물을 완성한 사실은 인정된다.
(나) 청구인은 토지 소유자들로서 이OO에게 모든 사항을 위임해 주어 모든 사항을 이OO가 주도하였기에 자신들은 모르는 일이라 변소하고, 이OO는 황OO과의 계약서에 명시되어 있는 것처럼 공사대금 OO원을 빌려주면 월OOOO원씩 매년 13% 인상하는 조건으로 10년간 임대해 주겠다고 계약한 것은 사실이나, 황OO이 월 임대료를 연체하여 수차례에 걸쳐 각서를 받다가 2002.2.18 임대차계약을 해지하였다고 주장하고 있는 바, 건물에 대하여 10년간 임대차계약을 한 황OO이 과도하게 공사비를 사용하고, 황OO이 일부 전전세 세입자로부터 임대료를 받지 못하여 임대료를 연체하자 임대차 해지확인서를 받은 후 기일을 연장해 주며 기다렸으나 이행치 못한 점이 인정되므로 편취 혐의를 인정하기 어렵고, 건물 명의자가 임차인으로부터 임대차 해지계약서를 받은 후에는 최고할 필요없이 매매계약을 해지할 수 있는 지위에 있다 할 것이므로 청구인등이 부동산을 매도하였다 하더라도 청구인등이 타인의 사무를 처리하는 자라고 볼 수 없어 배임 혐의를 인정하기 어렵다.
(16) 한편, 황OO로부터 공사대금 채권 등을 인수한 청구외 엄OO 외 6인이 청구인과 이OO를 상대로 OOOO법원 민사16부에 제기한 양수금 청구사건(2003가합18840)은 현재 당사자간 공방이 진행 중인 바, 엄OO등이 청구인등을 상대로 한 양수금 청구사건과 관련하여 OOOO법원에 제출한 준비서면(2003년 5월) 등에 의하면,
엄OO 외6인은 황OO에 대하여 공사대금 등 각종 채권을 가지고 있던 자들로 2003.2.26 황OO로부터 청구인등에 대한 공사비 채권을 인수하였는 바, 청구인등이 기망 및 강박에 의하여 황OO로부터 각서를 징구하고, 황OO은 공사비 채권을 포기할 수 없어 청구인등이 요구하는대로 각서를 써 주었는데 청구인등이 이를 기화로 쟁점부동산을 (주)OOOO상사에게 매각하자 황OO은 청구인등을 사기 및 배임혐의로 OO경찰서에 고소하였으나, 위 경찰서에서는 청구인등과 황OO이 10년간 임대조건으로 임대차계약서를 작성하고 황OO의 비용을 들여 공사를 한 사실은 인정하면서도 황OO이 밀린 월세를 납부하지 않아 청구인등이 이 사건 건물을 양도하였으므로 편취범의 혐의가 없고, 임대차해약확인서 작성 후에는 타인의 사무를 처리하는 자로 볼 수 없다는 이유로 배임죄도 성립되지 않는다고 수사를 종결하였는 바, 황OO이 자신의 비용을 들여 지하 1층 지상 4층 규모의 건물을 완성한 것은 움직일 수 없는 사실이므로 청구인등은 엄OO 외6인에게 OO OOO원 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 주장하였고,
이에 대하여 청구인 정OO은 이 사건 건물의 실제 소유주는 자신이 아니라 이OO이며, 자신은 토지 명의자로서 이OO의 강요에 의하여 이OO와 서OO과의 최초 계약시에는 참여한 사실이 있으나, 황OO과의 임대차계약시에는 참여한 사실이 없고, 이OO와 공모한 사실도 없는데, 황OO이 자신의 아파트를 압류한 것은 부당하며, 자신은 이 사건 직접당사자가 아니기 때문에 이 사건 청구에 응할 수 없다는 내용의 답변서를 2003.6.3 OOOO법원에 제출하였음을 알 수 있다.
(17) 황OO은 2001.12.25 이OO와의 대화내용을 OOOOOOO사무소에 의뢰하여 녹취하였는 바, 처분청이 입수하여 제출한 동 녹취서에 의하면, 이OO는 황OO이 쟁점부동산을 제3자에게 전대한 사실을 알고 있는등 황OO과 이OO간에는 위 임대차계약서에 나타나지 않은 이면계약을 상당부분 한 것으로 보여지나 녹취내용이 불량하여 자세한 내용은 확인하기 어렵다.
(18) 처분청이 제출한 황OO의 예금거래내역서에 의하면, 2001년 1～9월 중 황OO이 이OO의 계좌에 OO,OOOO원을 입금한 내역이 나타나고 있는 바, 처분청은 황OO이 임대료의 일부를 청구인의 대리인인 이OO에게 지급한 것으로 보았다.
(19) 이상에서 제시된 자료를 기초로, 처분청은 청구인이 2001.9.18부터 쟁점부동산을 황OO에게 임대하기로 하고, 임대보증금 OO OOO원과 월세로 2001.9.18부터 2002.1.18까지는 매월 OOOO원을, 그 이후는 매년 13%씩 인상한 금액을 지급받기로 하였음에도 이에 대한 부동산 임대수입금액 OO,OOO,OOO원(2001년 2기 OO,OOO,OOO원, 2002년 1기 OO,OOO,OOO원)을 신고누락한 것으로 보는 한편, 청구인이 2002.7.16 쟁점부동산을 (주)OOOO상사에 양도하였으나, 사업의 포괄양도에 해당되지 아니하므로 사업용 자산을 매매대금 OOO원에 양도한 것으로 보아 건물분 양도에 대하여 부가가치세 과세표준을 OOO,OOO,OOO원으로 안분계산하였고, 청구인은 쟁점부동산 임대차계약이 2002.2.18 해지되었으므로 청구인은 사업용 자산을 양도한 것이 아니라 폐업후 잔존재화를 양도한 것이라고 주장하고 있다.
(20) 살피건대, 이 건 청구인이 2002.2.18 황OO로부터 쟁점부동산의 임대차계약 해약확인서를 받은 것은 사실이나, 황OO은 공사대금 채권을 포기할 수 없어 청구인이 요구하는대로 각서를 써 준 것이라고 주장하고 있고, 청구인과 황OO은 위 임대차계약서에 기재되지 아니한 상당한 내용의 이면계약을 체결한 사실이 있으며, 여러 정황으로 보아 황OO이 쟁점부동산을 다른 세입자들에게 전대한 사실을 청구인이 몰랐다고 보기 어려운 점, 황OO이 청구인에게 해약확인서를 제출한 이후에도 2002.4.10 부동산 임대업 일반과세자로 사업자등록을 하고, 쟁점부동산을 다른 세입자들에게 계속 전대하고 있었던 점 등에 비추어 위 해약확인서가 진정한 것인지 여부를 확인하기 어렵고, 청구인등이 세입자를 상대로 쟁점부동산 명도소송을 제기하였다가, OOOO법원의 화해권고결정에 따라 소를 취하하면서, 쟁점부동산을 불법 점거하였다는 각 세입자들로부터 2002.2.18 이후의 월 임대료 상당액을 별도로 지급받지 아니하고 조정에 동의한 점 등을 감안하면, 청구인은 2002.2.18 이후의 임대료도 황OO로부터 받았거나 황OO의 전세보증금에서 상계한 것으로 보여지는 바, 쟁점부동산은 2002.7.16 (주)OOOO상사에 양도되기 전까지 청구인이 황OO에게 사실상 임대한 것으로 볼 수 밖에 없는 것으로 판단된다.
따라서, 쟁점부동산 임대차계약이 2002.2.18 해지되었으므로, 이 건 청구인이 사업용 자산을 양도한 것으로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.