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[청구번호]
[청구번호]조심 2017전2508 (2017. 12. 4.)
[세목]
[세목]양도[결정유형]경정
[결정요지]
[결정요지]피상속인의 쟁점주택 취득가액은 등기사항전부증명서에서 확인되는 가액으로 피상속인 쟁점주택 취득 후 청구인의 쟁점주택 취득 당시까지 쟁점주택의 시가에 영향을 미칠만한 특별한 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었던 사실이 나타나지 않는 점, 오히려 쟁점주택의 공동주택가격은 상승한 점 등에 비추어 피상속인의 취득가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하는 것이 타당함
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제97조
[참조결정]
[참조결정]조심2017서1031
[주 문]
OOO세무서장이2017.4.18. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2010.4.21. 취득한 OOO 외 1필지 다세대주택 301호의 취득가액을 청구인의 아들 이OOO의 2007.7.10.자 취득가액 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2010.4.21. 청구인의 아들 이OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 2007.7.10. OOO원에 취득한 OOO 외 1필지 다세대주택 301호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속을 원인으로 하여 취득한 후, 2016.5.20. OOO원에 양도하였으나, 양도소득세 신고를 하지 않았다.
나. 처분청은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호에 따라 쟁점주택의 공동주택가격인 OOO원을 취득가액으로 하여 2017.4.18. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2017.4.11. 심판청구를 제기하였다(처분청은 2016.11.13. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 과세예고 통지를 하였고, 청구인은 이에 불복하여 2016.12.19. 과세전적부심사를 청구하였으나, 처분청은 불채택 결정을 하였다.)
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 소급하여 감정한 가액이기는 하나 상속개시일 당시를 기준으로 쟁점주택을 감정평가한 가액인 OOO원을 쟁점주택의 시가이자 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분을 감액 경정하여야 한다.
쟁점주택을 상속받게 된 청구인은 인근 부동산 공인중개사로부터 쟁점주택의 시세가 OOO원 정도라는 이야기를 듣고 동 금액으로 상속세 신고를 하였고, 쟁점주택을 양도한 후 과세미달로 생각하여 양도소득세 신고를 하지 않았다. 쟁점주택은 유일한 상속재산으로서 청구인은 OOO세무서 OOO출장소 공무원으로부터 공동주택가격이나 감정평가액 또는 부동산 공인중개사 확인 시세 어느 것으로 평가를 하든지 납부미달로 상속세액에 영향을 주지 않는다고 들어서 부동산 공인중개사가 확인하여 준 시세로 신고를 하였다.
「소득세법 시행령」 제163조 제9항은 양도자산을 상속·증여로 취득한 경우 실지거래가액을 산정하기 어려우므로 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조에 의한 평가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 다만, 대부분의 경우 상속·증여받은 자산의 평가액을 보충적 평가액(통상 기준시가)으로 신고하거나 결정하고 있으므로 이를 반영하여 양도자산 유형별로 비교하여 높은 금액을 취득가액으로 인정하도록 하고 있는바,
쟁점주택의 경우, 상속개시일 3년 전인 2007.7.10.자 취득가액이 OOO원이고, 그 이후 상속개시일인 2010.4.21.까지 쟁점주택의 가격을 현저하게 하락시키는 요인이 없었음에도 불구하고 처분청은 쟁점주택의 공동주택가격을 취득가액으로 하여 이 건 과세처분을 하였으므로 이는 위법·부당하다.
한편, 청구인은 심판청구시 2개의 감정기관의 감정평가서를 제출하였는바, 쟁점주택에 대한 2개의 감정기관의 감정가액의 평균액은 OOO원이다.
(2) 피상속인의 취득가액을 청구인의 취득가액으로 하여야 한다.
피상속인은 2007.7.10. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였고, 취득일 이후 상속개시일(2010.4.21.)까지 시가 하락의 특별한 가격변동 요인 또는 경제적 사정이 없었으며, 쟁점주택의 공동주택가격은 2007.1.1. 기준 OOO원에서 2010.1.1. 기준 OOO원으로 오히려 상승하였다.
아래 <표1>과 같이 쟁점주택 인근의 유사주택은 공동주택가격을 상회하는 가격으로 거래되었고, 공동주택가격의 상승에 비례하여 매매가격도 상승하였으므로 쟁점주택의 공동주택가격은 상속개시일의 시가를 합리적으로 반영하지 못하고 있음을 알 수 있다.
OOO
또한, 유사한 쟁점의 선결정례OOO에서도 피상속인의 취득가액을 상속인의 취득가액으로 인정하여 주었다.
나. 처분청 의견
청구인이 상속세 신고 당시 첨부한 서류는 인근 부동산 공인중개사에 문의하여 자필로 쓴 시가가 OOO원이라는 서류가 전부이고,
상속개시일 현재의 시가는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따라 평가기준일 전 후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 하여야 하는데, 청구인이 2017.4.4. 처분청에 제출한 쟁점주택의 소급감정가액 OOO원은 1개의 감정기관의 감정가액으로 객관적인 것으로 볼 수 없는바, 시가로 보기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
상속받은 쟁점주택의 공동주택가격을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.
(가)피상속인은 2007.7.10. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였고,청구인은 2010.4.21. 상속을 원인으로 하여 쟁점주택을 취득하였다.
(나) 청구인이 우리 원에 제출한 쟁점주택의 소급감정가액은 아래 <표2>와 같다.
OOO
(다) 쟁점주택 및 인근 주택을 비교하면 아래 <표3>과 같다.
OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
청구인은 쟁점주택의 소급감정가액인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기간 이외의 가액인 점,청구인이 제시한 감정가액을 쟁점주택의 상속개시일 당시의시가로 볼 경우, 이를 기초로 계산한 시가의 상승률과 공동주택가격의 상승률이 큰 차이를 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
다만, 피상속인의 2007.7.10.자 쟁점주택 취득가액 OOO원은 등기사항전부증명서에서 확인되는 가액으로, 피상속인 쟁점주택 취득 후 청구인의 쟁점주택 취득 당시(2010.4.21.)까지 쟁점주택의 시가에 영향을 미칠만한 특별한 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었던 사실이 나타나지 않는 점, 오히려 쟁점주택의 공동주택가격은 2007.1.1. 기준 OOO원에서 2010.1.1. 기준 OOO원으로 상승한 점, 쟁점주택과 면적·용도·종목 및 기준시가(공동주택가격)가 동일하고 저층인 같은 건물의 201호는 2007.12.20. OOO원에 거래된 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 이를 부인하고 쟁점주택의 2010.1.1. 기준 공동주택가격인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
따라서, 피상속인의 2007.7.10.자 쟁점주택 취득가액 OOO원을 청구인의 쟁점주택 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 할 것이다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지>
<별지> 관련 법령
제97조[양도소득의 필요경비 계산] ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에규정된재산을 제외한다)에 대하여2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의1에 해당하는 것을제외하며, 당해감정가액이 법 제61조·법제62조·법제64조 및법제65조의 규정에의하여평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.