국심1999중2054 (1999.12.31)

양도

경정

고급주택의 부수토지 옆 필지토지가 지목 및 실제용도가 ‘도로’이고 개별공시지가가 없는 경우이므로 별도로 평가해야 하고 그 부수토지의 개별공시지가를 적용함은 부당함

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】

국심1997서1982

1. 성남세무서장이 1995.5.7 청구인에게 한 1996년도분 양도소

득세 149,013,340원의 부과처분은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 「도로」31.06㎡의 양도가액(기준시가)을 1996.8.6 양도당시 소득세법 제99조 제1항 및 같은법시행령 제164조 제1항에 의하여 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 원처분의 개요

청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 대지 473.82㎡, 2층주택 328.86㎡【1층 179.33㎡, 2층 102.11㎡, 지층 47.42㎡(주거용 30.65㎡, 보일러실 12.48㎡, 창고 4.29㎡)이하“쟁점주택”이라 하다】같은곳 OOOOOO 도로용지 31.06㎡(이하“쟁점토지”라 하고, 위 쟁점주택과 합하여 “쟁점부동산”이라고 한다)를 1989.5.20 취득하여 1996.8.6 양도한 후 무신고하자, 처분청은 1999.5.7 청구인에게 1996년도분 양도소득세 149,013,340원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.7.5 심사청구를 거쳐 1999.9.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산을 1989.5.20 취득하여 7년간 소유한 1세대1주택으로 취득 당시에는 고급주택에 해당되지 아니하였으므로 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 소득세법시행령 제156조를 적용하여 양도소득세를 부과함은 부당하다.

(2) 만일 과세한다면 고급주택의 범위(건물연면적 264㎡, 토지 495㎡, 지방 세법상 시가표준액 2천만원)을 초과하는 부분만 양도소득세를 과세하여야 하고, 쟁점부동산중 소유권을 행사할 수 없는 「도로」로 제공된 쟁점토지는 고급주택 판정시 제외되어야 하며 또한 양도소득세 과세대상이 아니다.

나. 국세청장 의견

(1) 관계법령에 보면 고급주택은 양도당시 단독주택으로 그 주택에 대한 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상으로서 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것이거나 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하여야 하는 것인 바, 쟁점부동산은 양도당시 단독주택으로 그 주택에 대한 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택의 연면적은 312.09㎡으로서 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 1,150,859천원으로 5억원을 초과하므로 그 주택의 부수토지의 연면적 495㎡에 관계없이 고급주택에 해당된다.

(2) 고급주택이 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 경우에는 당해 고급주택의 양도차익중 일반주택 상당부분(양도가액 5억원까지)에 대하여는 비과세하고 그 초과부분만 과세하므로 고급주택의 기준면적초과부분만 과세하자는 청구주장을 받아들일 수 없다. 처분청이 쟁점부동산중 쟁점토지를 쟁점주택에 부수되는 토지로 보아 양도소득세를 과세한 것에 대하여 청구인은 지목이 도로이며 현실적으로 공용도로로 사용되고 있으므로 양도소득세 과세대상에서 제외하여야 한다는 주장이나 울타리밖에 공용도로로 사용되는 다른 필지의 토지(도로)의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세가 과세되는 것(같은 뜻 재일 46014-2187, 1984.8.11)이므로 처분청이 쟁점토지의 양도로 인하여 발생한 소득도 포함하여 과세함은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점주택이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되는지 여부

(2) 쟁점부동산중 쟁점토지(도로 31.06㎡)는 주택의 부수토지로 볼 수 있는지, 양도소득세 과세대상인지를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

양도당시 소득세법 제89조【비과세양도소득】에는 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하“양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

1.～2호(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4호(생략)”라고 규정하고 있고,

같은법시행령 제156조【고급주택의 범위】에는 “법 제89조 제3호에서 「대통령령이 정하는 고급주택」이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것

가. 주택의 연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264 제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495 제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(지하실을 제외한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것

3. 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67 제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택”이라고 규정하고 있으며,

같은법 제 99조【기준시가의 산정】제1항에는 “제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

가. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나.～다목(생략)

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산

양도자산의 종류·규모·거래상황과 상속재산의 평가가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라고 규정하고 있고,

같은법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서는 “법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 「대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액」이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당되는지 여부

1989.5.20 청구외 OOO건설주식회사로부터 쟁점부동산을 취득하여 1996.8.6 청구외 OOO에게 양도한 사실, 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 사실, 건물면적중 주택의 연면적이 312.09㎡로 고급주택의 판정기준인 264㎡이상인 사실, 양도한 토지면적 504.88㎡중 지목이 대지인 면적이 473.82㎡, 도로인 면적이 31.06㎡인 사실, 쟁점주택의 양도당시 기준시가가 1,083,149천원으로 5억원을 초과하는 사실과 쟁점주택이 1세대1주택에 해당되는 사실에는 다툼이 없다.

전시한 법령에서 살펴본 바와 같이 고급주택은 양도당시 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것으로서 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점주택은 양도당시 단독주택으로서 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택의 연면적은 312.09㎡로서 264㎡이상이며 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 1,083,149천원으로서 5억원을 초과하므로 그 주택에 부수되는 토지의 연면적에 관계없이 고급주택에 해당된다고 할 것이다.

(2) 쟁점부동산중 쟁점토지(도로 31.06㎡)는 주택의 부수토지로 볼 수 있는지, 양도소득세 과세대상인지 여부

청구인은 지적도와 쟁점토지등기부등본을 제시하면서 주택의 부수토지로 볼 수 없고 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장한다. 제시된 지적도와 등기부등본에는 청구인이 쟁점토지를 취득당시부터 쟁점토지의 지목이 「도로」로 되어 있고, 쟁점토지는 쟁점주택 옆필지로 그 용도가 도로로 사용되고 있음을 알 수 있다. 다만, 양도당시 쟁점토지는 지목이 도로로서 쟁점주택의 지목인 대지와 지목 및 정황이 유사한 토지라 할 수 없을 뿐만 아니라 서울특별시 OO구청에 확인한 결과 양도당시 개별공시지가가 없음이 인정된다. 이러한 경우 전시한 소득세법 제99조 제1항 및 같은법시행령 제164조 제1항에 의하여 납세지관할세무서장이 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가하는 금액으로 정하도록 되어 있는 바, 처분청이 쟁점주택의 부수토지인 대지와 쟁점토지(도로)는 특성이나 이용도·경제적가치 등이 동일하지 아니함에도 쟁점토지의 양도가액(기준시가)산정시 쟁점주택의 부수토지인 대지의 개별공시지가(㎡당 2,180,000원)를 적용하여 기준시가를 산정함은 불합리하다고 인정된다. 따라서 쟁점토지의 양도당시 기준시가는 인근 유사토지의 가격을 참작하여 전시한 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 산정하여야 한다(국심 97서1982, 1998.5.26외 다수 같은 뜻).

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.