국심1997부1747 (1997.12.31)

양도

기각

제출된 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 할 것으로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분의 개요

청구인은 경상남도 통영시 OO동 OOOOOOO 전 241㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.6.9 취득하여 95.5.25 양도하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 95.6.23 양도차익예정신고(납부세액 없음)를 하였다가, 처분청으로부터 취득당시의 공시지가를 잘못 적용하였다고 하여 기준시가로 계산한 양도소득세 12,959,160원의 결정전통지를 받자 96.10.4 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 97.1.16 청구인에게 95년귀속 양도소득세 12,959,160원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.2.3 이의신청 및 97.4.10 심사청구를 거쳐 97.7.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인이 92.6.9 9,600,000원에 취득하여 평소 경제적으로 도움을 받은 청구인의 올케 OOO에게 95.5.25 11,500,000원에 양도하였는바, 특수관계자에게 저가로 매매하였다고 하여 취득자 OOO에게 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 양도소득세 고지전에 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 제출하였고 쟁점부동산의 양도 및 취득에 따른 실지거래가액이 계약서에 의하여 확인되므로 실지거래가액으로 과세하여야 함에도 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견

청구인이 제출한 증빙서류에 의해 실지거래가액이 확인되는지 여부가 이 건의 쟁점인 바, 이를 살펴보면 첫째, 쟁점토지를 11,500,000원에 양도하였다고 하면서 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 등기이전시 제출된 계약서는 양도대금이 15,000,000원으로 상이하다.

둘째, 쟁점토지의 양도당시 기준시가는 31,330,000원이나 청구인이 신고한 양도가액은 11,500,000원으로 기준시가의 36.7%에 불과할 뿐 아니라 더욱이 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 책정되는 것이 통상적이고 청구인의 올케에 양도하는 관계로 저가에 양도하였다고 하나 거래금액이 입증되는 금융자료 등의 제시도 없다.

셋째, 비록 양도후이지만 95.9.22 및 95.10.23 근저당권 채권최고액이 118,000,000원으로 설정되었으며, 법원의 경매는 시세보다 낮게 거래됨에도 96.9.3 실지양도가액이라고 주장하는 11,500,000원보다 큰 24,200,000원에 경락되었다.

이러한 점으로 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 결정일전에 실지거래가액으로 신고는 하였으나 제출된 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 할 것으로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 토지를 양도하고 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 제출한 증빙서류상의 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법(95.12.29 개정) 제94조 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 예외적으로 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있는 바, 그 제3호(95.12.30개정, 96.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용)에는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

이 건 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되는지 여부이므로 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득당시 및 양도당시의 매매계약서를 살펴보면

(1) 쟁점부동산의 양도 및 취득시기, 청구주장 실지거래가액과 기준시가는 다음과 같다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 11,500,000원이라고 주장하면서 이의 거증으로 부동산매매계약서 사본을 제시하고 있는 바, 계약서상 총매매대금은 11,500,000원이나 매매대금지불내용에는 계약금 6,550,000원과 잔금 5,000,000원을 합하여 11,550,000원으로 되어있어 계약서상 총매매대금과 지불금액이 서로 상이함을 알 수 있다.

또한 쟁점토지의 매매를 원인으로 소유권이전등기를 위하여 제출된 계약서상의 매매대금은 15,000,000원으로 되어 있어 청구인이 실지거래가액을 거증하기 위하여 제출하는 계약서상의 매매대금과 서로 상이하여 어느 것이 진실된 거래인지 확인되지 않는다 할 것이며, 쟁점토지 양도일(95.5.25)직후인 95.9.22 및 95.10.23 근저당설정된 채권최고액이 118,000,000으로 되어 있고, 쟁점토지는 96.9.3 법원의 경매절차에 의하여 24,200,000원에 경락되었으며, 청구인은 쟁점토지를 매각하기 위하여 주간종합정보신문인 OOO(95.4.19～4.25)에 광고를 게재하였는바 평당 800천원으로 쟁점토지의 매물가격이 56,000천원 수준인 사실 등으로 미루어 볼 때 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액은 확인되는 경우라 할 수 없다고 판단된다.

(3) 따라서 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 이 건 취득당시의 청구주장 실지거래가액이 확인되는지의 여부를 살펴볼 필요 없이 처분청이 위 관계법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.