국심1990전2264 (1991.01.14)

부가

경정

국민주택규모이하로 밝혀지고 있어 당해건물분양에 따른 소득금액은 건축공사중 주택신축판매업의 소득표준율을 적용하여야 할 것이고 3층 2호의 주택은 국민주택규모를 초과하므로 주택신축판매업의 소득표준율을 적용하는 것이 타당함

국세기본법 제81조 【심사청구에 관한 규정의 준용】

천안세무서장이 90.4.30자로 청구인들에게 부과하여 90.6.30자

이 이를 재경정한다.

(다 음)

(아 래)

은 이를 과세대상 수입금액에서 제외한다.

정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사실

청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOO에 거주하는 OOO과 인천직할시 남구 OO동 OOOO에 거주하는 OOO으로서 88.5.27자로 천안시 OO동 OOOOO 소재 토지 1,355평방미터를 공동으로 매입하여 동지상에 상가 및 주택 979.33평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 분양한 사실이 있는 바, 처분청이 쟁점부동산 분양에 대하여 90.4.30자(90.6.30자로 경정)로 청구인 OOO에게 종합소득세(89년도 귀속분) 9,676,900원 및 동방위세 1,935,380원과 종합소득세(90년도 귀속분) 8,117,570원 및 동방위세 1,475,920원을 부과하고 동일자로 청구인 OOO에게 종합소득세(89년도 귀속분) 9,676,900원 및 동방위세 1,935,380원과 종합소득세(90년도 귀속분) 8,117,570원 및 동방위세 1,475,920원을 부과하고 청구인 OOO과 OOO을 공동사업자로 하여 동일자로 부가가치세(89년 제1기분) 17,936,450원과 부가가치세(90년 제1기분) 15,428,700원을 각각 부과하였고, 청구인은 이에 불복하여 90.6.29 심사청구를 거쳐 90.10.17자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장

청구주장(1)

쟁점부동산의 총 분양대금중 건물분에 대한 분양대금은 관인매매계약서에 의거하여 소유권이전등기가 필하여졌음에도 토지, 건물, 전체금액을 기준으로 하여 전체금액중 건물의 시가표준액이 차지하는 금액을 건물가액으로 보아 부가가치세등을 과세하였으나 청구인은 입주자들과 토지 및 건물의 전체를 분양계약 체결한 후 토지의 소유권이 이전되지 아니한 상태에서 건물만의 매매계약서를 재작성하여 이를 근거로 소유권이전을 하였으므로 입주자들과 당초 작성한 전체 분양대금중 건물분에 대한 매매금액을 차감한 금액이 토지가액이 되는 것이며 또한 현재도 입주자들과 토지이전문제에 대하여 다툼이 있으므로 당사자간에 합의하여 작성한 건물에 대한 매매계약서상의 매매금액을 건물가액으로 하여 이 건 부가가치세등을 과세하는 것이 합리적이며,

청구주장(2)

처분청은 이 건 과세를 하면서 분양되지 아니한 3층의 관리사무실(71.1평방미터) 및 지하대피소(91.9평방미터)에 대하여도 다른 상가 및 주택의 평당 분양가격을 적용하여 과세하였으나 위 관리사무실이나 대피소는 그 성격상 분양이 불가능한 것이므로 이를 장차 분양될 것으로 추정하여 과세하는 것은 부당하고,

청구주장(3)

처분청은 종합소득세를 결정하면서 쟁점건물 총 면적(979.3평방미터)중 주택면적(456.8평방미터)이 주택이외의 건물면적(522.5평방미터) 보다 적다는 이유로 전체를 주택이 아닌 것으로 보아 건물신축 판매업의 소득표준율(24.7%)을 적용하였으나 처분청이 상가로 본 3층 97.3평방미터는 주택임이 명백하므로 따라서 주택부분 면적이 기타 건물면적보다 많으므로 주택신축판매업의 소득표준율(19.6%)을 적용하여 종합소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구주장(1)

청구인이 제시한 검인된 부동산 매매계약서상의 내용은 7개동 상가건물만 분양한 것으로 되어있고 그 금액이 합계하면 146,000,000원으로 되어 있으나, 처분청에서 각 세입자로부터 징취한 분양계약서에 의거 조사한 내용에 의하면 1층 상가건물, 2층 주택의 1호당 분양금액 45,000,000원은 상가건물과 그 대지가액이 합산되어 거래되었고, 건물과 대지가 구분되어 거래된 것이 아니므로 처분청이 분양받은 자가 제출한 분양계약서상 실지양도가액을 지방세과세시가표준액을 기준하여 상가건물, 주택, 대지로 안분계산하고, 상가건물부분(등기이전분)에 해당하는 163,369,687원에 대하여 부가가치세를 과세한 당초처분은 정당하고,

청구주장(2)

청구인은 사업자등록을 하지 아니하고 상가 및 건물을 신축 분양하였고 조사시점(90.4.10)에서는 분양사무실에서 임의 철수하여 연락을 할 수 없는 상태에 있는 것으로 밝혀지고 있어 청구인은 부가가치세법상의 휴폐업 상태에 있는 것으로 볼 수 있고 따라서 미분양된 지하대피소등도 폐업시 잔존재화로 보아 부가가치세등을 과세할 수 있는 것이므로 처분청이 입주자로부터 확인된 동일 건물내의 평당 분양가격을 적용하여 지하대피소 및 관리사무실에 대하여 부가가치세등을 과세한 것은 적법하며,

청구주장(3)

청구인이 신축한 전체건물 23동 979.33평방미터중 주택이외 상가등 건물은 12동 522.54평방미터로서 소득세법시행령 제33조 제2항 및 제3항의 규정에 의하면 주택면적보다 주택이외의 건물면적이 큰 경우 건물전체를 주택으로 보지 아니하도록 되어있어 주택신축판매의 소득표준율을 적용할 수 없고, 따라서 부동산 매매업중 건출신축판매(830,020, 24.7%)의 소득율을 적용하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 청구는

1) 청구인이 주장하는 건물분양가격을 인정할 수 있는지 여부와

2) 분양되지 아니한 건물에 대하여 부가가치세 및 소득세를 과세할 수 있는 것인지 여부 및

3) 총 건물평수중 주택면적이 차지하는 비율이 얼마나 되는지 여부에 각각 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구주장(1)

검인매매계약서상 기재된 건물매매가격으로 부가가치세를 과세하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다.

청구인의 쟁점건물분양 경위를 보면, 88.5.27자로 청구인들이 쟁점토지를 공동으로 취득하여 쟁점토지상에 상가 및 주택건물 총 979.33평방미터를 신축(90.2.1자 준공검사)하여 분양하면서 1호당(상가 35.95평방미터 및 주택 35.95평방미터, 대지 20평방미터)분양가를 45,000,000원～48,000,000원으로 정하여 분양한 후 건물의 소유권이전등기와 관련하여 작성한 검인계약서상에는 건물매매가격을 1호당 20,000,000원으로 기재하여 소유권이전된 것으로 나타나고 있는 바, 청구인이 입주자들에게 토지 및 건물을 포함한 1호당 매매가격을 45,000,000원～48,000,000원으로 정하여 거래한 사실에 대하여는 당초 처분청 조사시 입주자들로부터 사실확인(매매계약서도 제시됨)을 받은 바 있고 청구인도 동 분양가격에 대하여는 다툼이 없으나 청구인은 다만 건물소유권이전등기시 작성된 검인계약서상 기재된 건물가격을 사실로 인정하여야 한다는 주장인 바,

살피건대, 검인계약서는 부동산의 소유권이전과 관련하여 요식절차로서 작성되는 것이므로 그 기재금액이 사실과 달리 작성될 가능성을 배제할 수 없으며, 또한 이 건의 경우에는 토지와 건물을 포함한 총매매금액만 당초 당사자간에 작성한 매매계약서 및 입주자의 사실확인으로 밝혀지고 있으며 당초 매매계약서상 토지와 건물가액이 구분되어 있지 아니한 것으로 나타나고 있어 청구인이 제시하는 검인계약서만을 근거로 건물가액을 확정하기는 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 이 건의 경우 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 제48조의 2 제3항의 규정에 따라 총 매매가격을 지방세법에 의한 토지 및 건물의 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 산출된 건물 분양가액에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다.

청구주장(2)

분양되지 아니한 건물에 대한 부가가치세 및 종합소득세 과세가 부당하다는 청구주장에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점부동산에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 과세하면서 지하대피소(91.9평방미터)와 3층관리실(71.1평방미터)도 장차 분양될 가능성이 있고 또한 폐업시 잔존재화로도 볼 수 있다는 이유를 들어 이를 과세대상에 포함시키고 동일건물내의 상가의 평당분양가격을 적용하여 과세한 것으로 나타나고 있는 바, 지하대피소 및 3층관리실은 건물등기가 청구인(토지 소유자)명의로 보존등기한 후 현재까지 소유권이 이전되지 아니한 것으로 나타나고 있으며 당해 건물의 용도 및 성격상 장차 분양될지 여부도 불분명한 것으로 보이고, 또한 부동산은 사업자의 다른 재고재화와는 달리 추후분양이(판매) 언제든지 가능하다는 측면에서 볼 때 폐업시 잔존재화로 보아 과세하기 곤란한 측면이 있으며 사실상 분양가격도 지가상승에 따라 상승되는 추세이므로 추후분양이 될 때 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 미분양된 당해 지하대피소 및 관리실 건물을 과세대상으로 한 것은 부당한 것으로 판단된다.

청구주장(3)

소득금액결정시 주택신축판매업(국민주택)의 소득표준율을 적용하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다.

당초 처분청은 쟁점건물의 총면적(979.33평방미터)중 주택면적(456.4평방미터)이 주택이외의 건물면적(522.9평방미터)보다 작은 것으로 보아 건물전체를 주택이 아닌 것으로 확정하여 부동산매매업(건물신축판매업)의 소득표준율(코드번호 830020 최고율 24.7%)을 적용하였고 처분청이 본 주택이외의 건물면적에는 상가와 지하대피소 및 3층관리실 면적 전체가 각각 포함된 것으로 나타나고 있는 바, 등기부등본이나 처분청 조사서등에 의하여 확인되고 있는 쟁점건물의 용도를 보면 지하실은 대피소(91.9평방미터)로 되어있고 1층(352.9평방미터)은 1～10호의 상가이며 2층은 1～10호의 상가분양자들이 거주하는 주택(상가와 동일면적)이고 3층은 1호(71.1평방미터)가 관리실이고 2호(97.3평방미터)는 주택으로 되어있어 쟁점건물은 주택 및 상가가 혼합된 건물로 볼 수 있고, 따라서, 쟁점건물상의 지하대피소 및 3층 관리실은 그 용도로 보아 주택과 상가에 공용으로 사용하는 건물로 보는 것이 타당하며 이와 같이 지하대피소(91.9평방미터)와 3층 관리실(71.1평방미터)을 주택과 상가에 공용으로 사용하는 건물로 보고 주택건물면적을 계산할 경우에는 주택면적(540평방미터)이 상가면적(439평방미터)보다 크므로 그 전체를 주택으로 보아야 할 것이다.( 소득세법시행령 제33조 제3항 참조)

또한 청구인이 신축하여 분양한 주택(제1호～제10호)은 그 규모가 주택건설촉진법시행령 제30조의 규정에 의한 국민주택규모이하로 밝혀지고 있어 당해건물분양에 따른 소득금액은 건축공사중 주택신축판매업(국민주택)의 소득표준율(코드번호 511211, 최고율 19.6%)을 적용하여야 할 것이고 3층 2호의 주택(전용면적 87.57평방미터)은 국민주택규모를 초과하므로 주택신축판매업(고급주택)의 소득표준율(코드번호 511212, 최고율 23.9%)을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.