[사건번호]조심2014중4222 (2014.12.23)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]쟁점부동산의 전소유자의 내용증명서 및 청구인 외 1인과 ＊＊＊ 간에 작성된 계약지위승계약정서에 등에 의하면 청구인 외 1인이 쟁점부동산의 계약금만 지급한 상태에서 매수자권리를 양도한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 양도소득세를 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제21조 / 소득세법 제88조 / 소득세법 제94조 / 소득세법 제104조 / 소득세법 시행령제41조

OOO이 2014.4.11. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은「소득세법」(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제2호의 세율을 적용하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. OOO은 OOO에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시하여 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 1차 전매자로서 청구인과 공동매수인 OOO이 2003.4.10. 소유주 OOO과 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 계약금 OOO원을 지급하고 잔금 OOO원을 2003.5.10.에 지불하기로 하였으나, 2003.5.9. 2차 전매자인 OOO 외 1명에게 당해 쟁점부동산 계약을 승계시키고 기 지급한 계약금 OOO원과 승계에 따른 전매대금 OOO원을 수령한 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였다.

나. 처분청은 청구인과 OOO의 소명내용 및 2차 전매자 OOO의 확인을 통하여 청구인과 OOO이 쟁점부동산에 대하여 OOO로부터 계약금 OOO원과 추가로 OOO원이 아닌 OOO원을 수령하여 OOO원씩 균등 분배하였음을 확인하고, 이를 미등기전매로 보아 2014.4.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.10. 이의신청을 거쳐 2014.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 계약지위승계약정서는 허위약정서이며, 처분청이 위약금을 권리금의 양도로 판단하여 미등기전매로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

(1)청구인은 2003.4.10. 쟁점부동산에 대하여 매도인 OOO과 총매매대금 OOO원에 계약을 체결하여 계약금 OOO원을 지급하고 2003.5.10. 잔금 OOO원을 지불하기로 하였으나, 2003.4.29. 매도인 OOO의 계약해지 요구로 계약해지 위약금으로 OOO원을 영수하고 계약해지를 하였다. 그러나 처분청은 동 위약금 OOO원의 수령을 미등기전매로 보아 양도소득세를 과세하였다.

(2) 처분청은 2004.4.29. 전매자 OOO과 OOO로부터 계약금 OOO원과 전매대금 OOO원을 추가하여 OOO원을 지급받고 계약지위승계약정서를 체결하였다는 의견이나, 청구인은 전혀 어떠한 약정서를 작성한 사실도 없으며, 처분청에 계약지위승계약정서의 제출을 요구하였는바 보여줄 수 없다는 주장만을 되풀이 하면서 그 진위여부 확인을 회피하고 있다.

전매자 OOO과 OOO는 매수인 OOO과 쟁점부동산을 OOO원에 매매계약을 체결하면서 전소유자 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하였다고 하는 위조된 매매계약서를 제시하였음이 확인되고, 청구인이 위약금으로 OOO원을 받았음에도 OOO원을 지급하였다고 허위주장을 하고 있는바, 2003.4.29. 작성되었다는 계약지위승계약정서는 위에서 언급한 OOO원의 매매계약서 및 OOO원의 매매계약서를 작성하기 위한 날조된 허위 계약지위승계약정서임을 알 수 있다.

(3) OOO 및 아파트분양업자 등으로부터 분양받은 경우에는 대금정산 전에 부동산을 중도에 전매할 수 있으며, 전매받은 자는 당초 분양받은 자의 분양계약대로 이행하면 되는 것이나, 청구인의 경우와 같이 단순 개인 간의 계약에 있어서는 권리의 양도가 될 수 없는 것이고 계약의 해지로 위약금이 되는 것이다.

청구인이 양도자 OOO으로부터 OOO원에 매매계약을 체결하고 청구인으로부터 2차 전매자가 권리금 OOO원에 권리를 양도받았다면 청구인과 양도자 OOO 간에 작성된 계약서는 유효한 것으로 최종매수자 OOO은 계약서를 다시 작성할 필요가 없는 것이다.

매도자 OOO과 최종매수자 OOO은 OOO원의 매매계약서를 작성하였다는 것은 2003.4.29. 청구인과의 계약이 해약되었기 때문에 매도자 OOO은 OOO원의 계약서를 작성할 수 있는 것이지 권리의 취득이라면 OOO과 청구인 간의 매매계약서는 유효한 계약서로서 매도자 OOO은 매매계약서를 다시 작성할 수 없는 것이다.

(4) 처분청은 청구인에게 쟁점부동산을 미등기전매로 보아 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 하여 세율 OOO%를 적용하여 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

미등기전매가 되기 위해서는 계약된 부동산의 잔금을 다 지급하고 등기를 하지 아니한 상태에서 전매한 행위를 말하는 것이나, 청구인의 경우는 계약금만 지급한 상태에서 계약이 해지되어 위약금으로 OOO원을 받고 그 중 OOO원을 중개수수료로 지급하였다. 이러한 사실이 확인됨에도 처분청은 청구인에게 계약금액OOO을 지급하고 등기를 하지 아니하고 OOO원에 양도하여 미등기전매한 것으로 보아 과세함은 부당한 과세로 당연히 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 거래흐름도는 다음〈표1〉과 같다.

〈표1〉거래흐름도

(가) OOO의 양도소득세 조사결과, 2차 전매자 OOO과 OOO는 전소유자 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매매계약을 체결한 청구인 및 OOO에게 총 OOO원을 지급하면서 매매계약을 승계하고, OOO에게는 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하였다는 위조된 매매계약서를 제시함에 따라 OOO은 실제 OOO과 OOO가 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 판단하여 2003.6.3. OOO원에 매매계약을 체결하고 계약금 OOO원 및 중도금 OOO원을 쟁점부동산을 담보로 대출받아 OOO에게 OOO원 및 전소유자 OOO에게 OOO원을 지급하며, 잔금 OOO원에 대하여 OOO과 OOO에게 각각 OOO원 등 총 OOO원의 차용증을 작성하여 주면서 2003.6.17. 소유권을 이전받았다.

(나) 2014년 3월 쟁점부동산에 대한 과세자료를 처리하면서 제출된 청구인, OOO 및 OOO의 확인서와 청구인의 금전출납부 내용 등을 검토한 결과 계약금 OOO원과 계약승계의 대가로 지급된 금액은 OOO원으로 확인하였다.

OOO이 세무조사 진행 중 받은 OOO의 문답서와 처분청 자료처리 과정에서 제출된 OOO의 확인서에는 동일하게 쟁점부동산에 대한 권리를 청구인과 OOO으로부터 승계한 것이 나타나며, 대금을 직접 지불한 OOO의 확인서에 매수조건은 기지불된 계약금 OOO원에 인수한 것으로 확인된다.

이상과 같이 전소유자 OOO으로부터 1차 전매자 청구인 외 1인, 2차 전매자 OOO 외 1인 그리고 최종매수자 OOO으로 이어지는 일련의 계약과 권리승계 내용은 부동산 미등기전매 행위의 전형적인 거래흐름이며, 단순히 청구인의 주장대로 본인의 계약내용이 해지되어 그 대가로 위약금을 받았다는 주장은 사실과 다르다.

(2) 청구인이 기제출한 이의신청서 원문의 내용 중 계약해지 원인은 “중개인 OOO OOO의 중개로 2003.4.10. 매도인 OOO과 계약을 하였으나 OOO라는 중개인이 더 좋은 조건으로 쟁점부동산의 매입의사가 있는 OOO이라는 사람이 있어 2003.5.9. 계약이 해지되고 위자료 OOO원을 받고 계약을 해지하였다”라고 나타나며, 이는 과세자료 소명요구시 청구인이 제출한 확인서의 내용에 근접하게 기술되었다. 그러나 심판청구서에는 “2003.4.29. 매도인 OOO의 계약해지 요구에 의하여 계약해지 위약금으로 OOO원을 영수하고 계약해지하였으나 처분청은 위약금 OOO원을 권리금의 양도로 보고 있음”으로 기술하여 아무런 증빙 없이 말을 바꾸는 등 일관성 없는 주장을 하고 있다.

계약지위승계약정서는 전소유자 OOO의 내용증명서 첨부 명세 2번에 계약지위승계약정서 1통이라고 명시되었으나 당초 조사청에서 과세자료 통보 당시 사본이 누락되어 있던 것을 납세자보호담당관실의 심리자료 작성 중 확보한 내용이며, 청구인의 매매계약서 사본의 도장과 동일한 형태로 날조된 허위 계약지위승계약정서라는 표현은 무책임한 주장으로 보인다.

(3) 원처분 개요 및 사실관계 등에 의하면, 전소유자 OOO의 내용증명서 및 2003년 4월 작성된 계약지위승계약정서에 청구인이 OOO에게 쟁점부동산에 대하여 계약지위를 승계하였음이 나타나는 점, 검찰문답서 자료에 OOO은 청구인에게 쟁점부동산의 매매계약서를 승계받아 구입하였다고 시인한 점, 처분청에서 과세자료 처리시 징취한 OOO의 확인서에 쟁점부동산을 매수하는 조건으로 전소유자 OOO에게 지불한 계약금 OOO원을 청구인에게 지급하고 매수한 것으로 시인한 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약 해지로 인해 위약금을 받았다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)

제21조〔기타소득〕① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

제88조〔양도의 정의〕① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부 증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제94조〔양도소득의 범위〕① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산

제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 36

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 60

(2)소득세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것)

제41조〔저작권사용료 등의 범위〕③ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금 또는 배상금"이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

(3) 민법

제543조〔해지, 해제권〕① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

제544조〔이행지체와 해제〕당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

제548조〔해제의 효과, 원상회복의무〕① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

제565조〔해약금〕① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 처분청은 청구인에게 쟁점부동산의 양도와 관련하여 미등기전매로 보아 다음〈표2〉와 같이 2003년 귀속 양도소득세를 결정·고지하였다.

〈표2〉양도소득세 고지내역

(나) OOO이 통보한 조사종결보고서에 다음〈표3〉과 같이 쟁점부동산에 대하여 1차 전매자로 청구인과 OOO은 2003.4.29. 계약금 OOO원을 추가하여 총 OOO원을 지급받고 2차 전매자 OOO과 OOO에게 매매계약을 승계한 것으로 나타난다.

〈표3〉조사종결보고서

(다) 쟁점부동산의 전소유자 OOO이 2003.5.21. 청구인, OOO, OOO에게 보낸 내용증명서에는 다음〈표4〉와 같이 청구인이 2차 전매자 OOO에게 계약지위를 승계하였음이 나타나고, 첨부된 쟁점부동산 매매계약서 및 계약지위승계약정서는 다음〈표5〉및〈표6〉과 같이 기재되어 있으며, 쟁점부동산 매매계약서와 계약지위승계약정서상에 청구인과 OOO이 자필서명 날인한 필체와 도장은 동일한 것으로 나타난다.

〈표4〉내용증명서

〈표5〉쟁점부동산 매매계약서

〈표6〉계약지위승계약정서

(라) 쟁점부동산에 대한 최종매수인 OOO은 OOO 및 중개사 2인을 사문서 위조 및「부동산등기 특별조치법」상 미등기전매로 2003.9.1. 고발OOO하였고, OOO에서 작성한 2차 전매자 OOO과의 문답서는 다음〈표7〉및〈표8〉과 같다.

〈표7〉OOO 문답서

〈표8〉OOO 문답서

(마)처분청의 쟁점부동산에 대한 과세자료 해명안내문에 대해서 청구인은 다음〈표9〉와 같이 쟁점부동산 매매계약 해지확인서와 함께 증빙서류로 금전출납부 사본을 제출하였고, OOO은 다음〈표10〉과 같이 과세자료 해명확인서를 제출하였다.

〈표9〉청구인의 쟁점부동산 매매계약 해지확인서

〈표10〉OOO의 과세자료 해명 확인서

(바) 처분청은 다음〈표11〉과 같이 OOO로부터 2014.3.28. 사실확인서를 징취하였다.

〈표11〉OOO의 사실확인서

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였고, 청구인은 쟁점부동산의 거래에서 발생한 소득은 계약해지로 인한 위약금을 받은 것이므로 기타소득이라고 주장하나, 청구인 및 OOO이 쟁점부동산의 매매대금을 모두 지급하였음에도 이를 등기하지 않고 매도한 것이 아니고 계약금 OOO원만 지급하였다가 잔금 지급이 이루어지지 않은 상태에서 청구인 및 OOO이 OOO에게 지급한 계약금과 OOO원을 추가로 수령하고 쟁점부동산의 매수자권리를 양도한 사실이 쟁점부동산의 전 소유자 OOO의 내용증명서 및 청구인 및 OOO과 OOO 간에 작성된 계약지위승계약정서에 의해 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 거래와 관련한 소득은 「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에서 발생한 양도소득에 해당하므로 「소득세법」제104조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 세율을 적용하여 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.