국심1998경1246 (1999.02.09)

상속

기각

상속재산가액산정시 공제되는 피상속인의 채무란 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무를 말하는 것으로서, 토지는 피상속인의 소유이고 지상건물은 상속인의 소유인 경우 당해 건물에 대한 임대보증금은 피상속인의 채무로 공제할 수 없다고 봄이 타당하므로 임대부동산에 대한 임대보증금을 피상속인의 채무로 공제하지 아니하고 상속세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없음

상속세및증여세법 제9조【상속재산의 가액평가】

국심1995중2183

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO에서 96.5.29 사망한 청구외 망 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로서 피상속인의 사망으로 재산을 상속받고, 96.11.28 상속세를 56,415,065원으로 자진신고하고 14,415,060원을 납부하였으며, 42,000,000원은 연부연납을 신청하였다.

이에 대하여 처분청은 상속세를 조사ㆍ결정함에 있어서 상속재산중 인천광역시 서구 OO동 OOOOO, OO, OOOO의 토지 및 같은동 OOOOOOOO의 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 감정평가법인의 감정가액을 부인하고, 개별공시지가에 의하여 평가함으로써 개별공시지가와 감정가액과의 차액 307,558,000원을 평가증하여 상속가액에 가산하고, 쟁점부동산중 OOOOO 및 OOOOOO의 토지를 피상속인의 소유이고 위 지상의 건물은 상속인 OOO의 소유로 상속인 OOO 소유의 지상 1층 건물에 대한 임대보증금 150,000,000원을 토지분과 건물분으로 안분계산하여 토지분 임대보증금 87,516,000원을 상속재산가액에서 공제되는 채무로 신고한 데 대하여 이를 부인하여 97.11.15 청구인들에게 96년도 상속분 상속세 143,483,590원을 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 98.1.14 심사청구를 거쳐 98.5.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인들은 상속개시 후 6개월 이내에 상속세 납부를 위하여 쟁점부동산을 담보로 차입을 하려고 담보제공목적으로 OOO감정평가법인에 감정의뢰하여 감정가액 1,464,898,000원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 상속세 과세가액으로 하여 상속세를 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 개별공시지가로 평가한 가액 1,772,456,000원으로 상속세를 결정하였는바, 이는 시가로 볼 수 있는 쟁점감정가액이 있음에도 이를 배제하고 보충적 평가방법으로 평가할 수 밖에 없는 명확한 입증없이 토지는 개별공시지가로 건물은 과세시가표준액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하며,

쟁점부동산중 OOOOOOO 및 OOOOOOOO의 토지는 피상속인의 소유이고 건물은 상속인 OOO의 소유(이하 토지 및 건물을 합하여 “임대부동산”이라 한다)인 바, 임대부동산에 대한 임대보증금 150,000,000원은 토지분과 건물분을 안분계산하여 토지분에 대한 임대보증금 133,446,984원은 채무공제하여야 한다

나. 국세청장 의견

청구인들은 쟁점부동산에 대한 상속재산의 과세가액을 쟁점감정가액인 1,464,898,000원으로 하여 상속세를 신고하였으나, 쟁점감정가액은 개별공시지가의 80％ 수준에 불과하며, 이는 상속토지 및 인근토지의 연도별 개별공시지가 변동사항등으로 보아 감정가액이 개별공시지가보다 특별히 낮게 감정될만한 사정이 없음에도 불구하고 개별공시지가보다 낮게 감정평가된 점과, 처분청에서 감정평가법인에 평가내역을 질의한 바 동 감정평가법인의 회신에는 『담보목적으로 평가한 가액은 세무서제출용으로 평가목적이 달라질 경우 가격변동이 있을수 있다』고 회OO 점등에 비추어 쟁점감정가액을 상속세법 제9조에서 규정하는 시가로 보기 어렵다 할 것인 바, 처분청이 쟁점감정가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 상속재산을 평가하여 과세한 처분은 정당하며,

쟁점부동산중 OO동 OOOOOOOO의 토지는 피상속인의 소유이고 건물은 상속인의 소유이므로 임대부동산에 대한 임대보증금 150,000,000원을 토지분과 건물분으로 안분계산하여 상속가액에서 채무공제하여 달라는 주장이나, 임대부동산의 임대차계약서를 보면 건물임차인이 토지임차권까지 포함하여 임대차한다는 내용이 포함되어 있지 아니할 뿐만 아니라, 임대사업자등록 및 임대수입도 건물소유주 단독으로 신고된 것으로 확인되고 있는 사실에 비추어 건물소유주인 상속인은 피상속인의 토지위에 무상으로 건물을 신축하여 임대사업에 공한 것으로 봄이 타당할 것이므로 동 임대보증금을 채무불공제한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 상속재산의 평가시 감정평가법인이 평가한 가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 평가한 처분의 당부

② 토지는 피상속인, 건물은 상속인 소유의 부동산에 대한 임대보증금을 토지분과 건물분으로 안분계산하여 토지분에 대한 임대보증금 133,446,984원을 채무공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(1) 관계법령

구 상속세법(96.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 법) 제9조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한도록 규정하고 있고,

상속세법 시행령 제5조에서 대통령령이 정하는 상속재산 가액평가 방법이란 토지의 경우 개별공시지가, 건물의 경우 과세시가표준액에 의한 가액에 의하여 평가하도록 규정하고,

상속세법 기본통칙 39…9에서 제1항 제1호에서 “상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인등으로 인하여 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하도록 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

청구인들은 피상속인이 사망하자 은행에서 대출을 받아 상속세를 납부할 목적으로 쟁점부동산을 담보제공하기로 하고 대출여부를 OO은행 OO지점에 의뢰하였고, OO은행 OO지점장은 평가목적을 대출용으로 하여 OOO감정평가법인에 감정의뢰한바, 쟁점부동산의 감정가액이 1,464,898,000원(쟁점감정가액)으로 평가되어 이를 상속가액으로 하여 96.11.28 상속세신고를 하고, 상속세 14,415,060원을 납부하고 42,000,000원은 연부연납 신청을 하였으며, 처분청은 쟁점감정가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 평가함으로써 개별공시지가와 쟁점감정가액과의 차액 307,558,000원을 평가증하여 상속가액에 가산하였음이 과세자료에 의하여 확인된다.

이에 대하여 청구인들은 상속세법 제9조 제2항을 근거로 상속재산의 평가는 원칙적으로 시가에 의하도록 되어 있고, 상속세법 기본통칙 39…9에서 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액을 시가로 보게 되어 있고, 개정된 상속세 및 증여세법(96.12.30 법률 제5193호로 개정된 법률) 제60조 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 상속세 및 증여세 납부목적외의 목적으로 재산을 평가한 경우에도 2개의 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 감정가액에 의하여 확인되는 시가가 있음에도 불구하고 보충적 평가방법인 개별공시지가를 적용하여 상속가액을 평가함은 부당하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴보면,

첫째, 감정평가법인의 감정평가서상 토지감정평가요항표를 보면, 교통사정은 편리, 주위환경은 양호, 제시목록외의 물건이 감정평가물건에 미치는 영향은 공란으로 되어 있음에도 불구하고 쟁점감정가액이 개별공시지가의 80% 수준으로 평가된 원인에 대한 뚜렷한 설명이 없고,

둘째, 처분청에서 쟁점부동산의 감정평가를 한 OOO감정평가법인에 쟁점감정가액에 대하여 질의한 바, 동 법인의 회신에 의하면, 『담보목적으로 평가한 가액은 세무서 제출용으로 평가목적이 달라질 경우 가격변동이 있을 수 있다』고 회신하고 있음에 비추어, 쟁점감정가액을 객관적인 시가로 인정하기 어려워 보이며,

셋째, 청구인들은 상속세를 납부하기 위하여 쟁점부동산을 담보로 대출을 받으려고 감정평가법인에 감정의뢰하였다고 하나 대출받은 사실이 없고, 한편 쟁점감정가액중 3필지의 토지에 대한 감정가가액이 개별공시지가를 기준으로 80% 수준으로 일률적으로 평가한 가액으로서 96년도의 개별공시지가에 지가하락율과 개별요인지수를 곱하여 개별공시지가를 단순히 재계산한 것에 불과한 것으로 보이므로 이를 시가로 인정하기는 어렵다 하겠다.

위의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점감정가액은 상속세법 제9조 제2항에서 규정하는 시가로 보기는 어려우므로 쟁점감정가액을 부인하고 개별공시지가로 평가한 상속가액에 대하여 이 건 상속세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (같은뜻, 국심 95중2183, 95.12.28)

다. 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령

구 상속세법 제4조 제1항 제3호 및 제3항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 채무는 상속재산가액에서 공제하도록 규정하고,

같은법 시행령 제2조에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 채무라 함은 상속개시 당시 현존하는 피상속인의 채무로서 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 상속인이 실제로 지급하는 사실이 입증된 채무라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

상속재산중 임대부동산에 대한 임대보증금이 상속가액에서 누락된 것에 대하여 처분청은 이를 상속가액에 포함시켜 과세하였으며, 이에 대하여 청구인들은 임대부동산중 건물은 청구인들중 OOO의 소유에서 OOO(OOO의 모)에게로 증여를 원인으로 소유권이전되었음이 건물등기부등본에 의해 확인되므로 건물은 상속인의 소유이고 토지는 피상속인의 소유인 경우에, 일반적으로 임차인은 건물부분만을 임차하는 것이 아니라 건물과 토지 전체에 대하여 임차보증금을 지급한 것으로 보아야 한다는 점과 임대차계약시 그 건물의 가격보다는 건물이 위치하고 있는 지리적 여건이 임대료에 영향을 미친다는 점을 내세워 임대보증금 150,000,000원을 토지분과 건물분으로 안분계산하여 토지분에 대한 임대보증금 133,446,983원을 상속가액에서 채무공제하여야 한다는 주장인 바 이에 대하여 살펴보면,

첫째, 임대부동산의 임대차계약서에 의하면, 임대인은 OOO 단독명의로 되어 있고, 임대부동산에 대한 부가가치세 임대수입내역도 96.5.28까지는 사업자가 청구인들중 OOO으로 되어 있고, 96.7.1-96.12.31까지는 청구인들중 OOO를 사업자로 신고하였음이 부가가치세 신고서에 의해 확인되고,

둘째, 청구인들중 당초 건물소유자인 OOO이 건물을 신축하여 피상속인과 공동으로 임대에 공한다는 약정등을 하지 않은 점에 비추어 피상속인이 쟁점토지를 상속인에게 무상으로 사용하도록 허가한 것으로 보아야 하며,

셋째, 임대부동산의 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우, 임대차계약시 건물에 대하여 임대차계약을 체결하면서 토지에 대하여도 임대차계약을 체결한다는 약정등을 명백하게 표시하지 않는 한 임대보증금은 건물소유자에게 귀속되는 것으로 보아야 할 것이다.

위의 사실관계를 종합해 볼 때, 상속재산가액산정시 공제되는 피상속인의 채무란 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무를 말하는 것으로서, 토지는 피상속인의 소유이고 지상건물은 상속인의 소유인 경우 당해 건물에 대한 임대보증금은 피상속인의 채무로 공제할 수 없다고 봄이 타당하므로 임대부동산에 대한 임대보증금을 피상속인의 채무로 공제하지 아니하고 이 건 상속세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (국심92서3323, 92.12.24 합동회의 같은뜻)

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【 별 첨 】

청 구 인 명 세