국심2001부0142 (2001.06.19)

양도

기각

기준시가 및 담보제공하고 받은 대출금과 감정평가액 등으로 보아 실지양도가액이라고 인정안되므로 기준시가로 과세함은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 OO시 동구 OOO동 OOOOOOOO 대지 294㎡, 건물 559.13㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1985.2.15. 취득하여 1999.10.9. 양도한 후 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 양도가액(150,000,000원)이 기준시가 및 감정평가액과 큰 차이가 있어 신빙성 없다고 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 2000.3.1. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 42,624,960원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.9.18. 이의신청을 거쳐 2000.12.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도대금은 계약금 15,000,000원, 잔금 135,000,000원 합계 150,000,000원으로서 잔금 중 60,000,000원은 매수인이 건물의 임대보증금을 승계하기로 하였고, 위 양도금액은 토지 공시지가 188,748,000원 대비 80%로서 OO시 외곽지역 부동산시세로서는 적정한 거래가액이며, 특히 IMF이후 쟁점부동산처럼 상권이 쇠퇴해가는 지역에서의 부동산거래가액은 공시지가에 미달하는 것이 일반적이다.

(2) 쟁점부동산의 매수인은 (주)OO의 대표이사로서 당해 부동산을 매수한 목적은 OO동 OOOOO, 동 OOOOOO, 동 OOOOO을 포함한 총대지 650평 위에 주상복합건물(지하1층～3층 점포, 4층～11층 주택)을 건축하는 “OO시장 재건축”사업이기 때문에 부동산의 매수인 입장에서 보면 청구인의 지상건축물은 철거대상이므로 철거비용 상당액을 부동산 매매가액에서 차감해야 하는 정황하에서 매매계약이 성립되었으며, 따라서 쟁점부동산의 건물가액은 담보물건으로서는 가치가 있을지 모르겠으나 매매대상 물건으로서는 그 가치가 전무하다고 할 것이다.

(3) 한편, 처분청이 증거로 제시하는 양도가액이 293,000,000원으로 된 매매계약서는 매수인 OOO이 은행융자를 위하여 임의로 작성한 것이며, 위 매수인은 쟁점부동산 취득자금을 조달하기 위한 방안으로 소위 “대환대출”을 받기 위하여 실지거래가액보다 상향조정한 매매가액으로 “은행제출용 부동산매매계약서”를 작성하였던 것인 바, 매도인(청구인)이 매매한 양도대금과 매수인이 당해 부동산을 담보로 하여 금융기관으로부터 융자받은 것은 별개 사안이라고 할 것이다.

따라서 처분청이 주장하는 기준시가 과세근거는 부당하므로 청구인이 당초 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 150,000,000원이라고 주장하고 있으나, 매수인이 쟁점부동산을 담보로 대출받기 위하여 OO은행 OOOO지점과 OOOO신용협동조합에 근저당권 설정을 목적으로 제출한 매매계약서에 의한 매매가액이 293,000,000원으로 확인되며, 또한 쟁점부동산은 전문 감정기관에서 감정한 평가액이 322,401,600원과 287,865,400원으로 나타난 점, 공시지가가 278,767,000원에 달하는 점, 매수인이 쟁점부동산을 취득과 동시에 위 각 금융기관에서 쟁점부동산을 담보로 총 220,000,000원을 대출받은 사실 등을 종합해보면 쟁점부동산이 청구인이 양도한 시기에 있어서 실제가액은 최소한 위 대출금액보다는 높다고 볼 수밖에 없다 할 것인 바, 청구인이 주장하는 양도가액 150,000,000원은 전시한 실증적인 자료에 의한 금액에 현저하게 미달하여 신빙성이 없다고 판단된다.

(2) 한편, 청구인은 매수인이 금융기관에 제시한 매매계약서가 자신은 모르는 사실이라고 주장하고 있으나, 계약서상 매도인의 날인이 이 건 청구주장에 대한 입증으로 제시한 매매계약서의 날인과 동일한 점으로 보아 쟁점부동산의 매매가액이 293,000,000원이 확실하거나 아니면 처분청의 입장에서 볼 때 양도가액이 불분명하다는 사실을 뒷받침할 뿐이며, 또 청구인은 신고시 제시한 양도가액에 대한 증거서류로 자기명의의 예금계좌에 매수인 OOO이 75,000,000원을 입금한 내용을 제시하고 있으나, 동 자료는 매매대금 중 일부인 75,000,000원이 입금되었다는 사실을 입증할 뿐, 실제 매매대금을 밝힐 수 있는 자료는 될 수 없으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

따라서 쟁점부동산의 양도가액은 소득세법상 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 볼 수밖에 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세처분한 당초 결정은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 매매에 있어서 청구인이 실지양도가액으로 신고한 금액(150,000,000원)이 사실로 인정되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

<소득세법>(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정된 것)

제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실자거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래사액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

<소득세법시행령>(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정된 것)

제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

(가) 쟁점부동산은 1984.8.7. 신축등기된 이후 1985.2.15. 청구인이 매매에 의해 취득하여 보유해 오다가 1999.10.8. 청구인으로부터 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전된 것으로 등기부등본에 나타나고 있다.

(나) 쟁점부동산은 OO시 동구 OO시장 내 3층 상가건물로서 1994년 이래 재건축사업이 추진된 결과 동 부동산 양도 후인 2000.12.7.자 중소기업청 공고2000-152호에 의해 시장재건축사업 시행구역으로 선정되었고 2001.1.22.자로 재건축조합이 설립인가 되었으며, 당해 사업시행구역에는 쟁점부동산 토지와 인근토지 2필지(OO동 OOOOOOO 1,632㎡와 같은동 OOOOOOO 225㎡) 합계 2,151㎡의 대지가 포함되어 있고, 사업선정 사유는 건물의 노후화 및 편의시설 부족으로 인한 경쟁력 상실에 있으며, 사업시행계획은 지하1층 지상11층의 주상복합건물을 건축하는 것으로 되어 있고, 특히 쟁점부동산의 매수인 OOO이 대표이사로 있는 (주)OO이 당해 재건축사업의 공동시행자로 되어 있음이 OO시장재건축조합규약 등 관련자료에 나타난다.

(다) 매수인 OOO이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 받은 대출에 관련된 근저당권 설정내용 및 대출액을 보면 다음 <표 1>과 같다.

<표 1 >

(단위 : 원)

(라) 상기 대출 목적상 금융기관이 의뢰한 쟁점부동산의 감정평가내역은 다음 <표 2>와 같다.

<표2 >

(단위 : 원)

(2) 판단

청구인이 신고한 실지취득가액(135,000,000원)은 처분청이 조사·확인한 금액과 같고 처분청과 다툼이 없으므로 청구인이 신고한 실지양도가액(150,000,000원)이 타당한지에 대하여만 살펴본다.

(가) 청구인은 실지양도가액에 관한 증빙으로 1999.9.13.자 부동산매매계약서, 금융자료, 매수인 사실확인서 등을 제시하고 있으나,

① 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준시가와 대비해 보면, 취득가액이 기준시가(138,638,000원)의 97.4%인데 비해 양도가액은 기준시가(278,767,000원)의 53.8%에 불과한 점

② 일반적으로 부동산을 담보로 제공하고 받는 대출금액이 당해 부동산 가액을 초과할 수 없는데 비해 매수인 OOO이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 대출받은 금액이 위 사실관계(1)(다)에서 보는 바와 같이 합계 220,000,000원이므로 동 부동산의 시가는 그 이상으로 평가된다고 볼 수 있는 점

③ 매수인 OOO의 대출신청과 관련하여 OO은행과 OOOO협동조합에서 의뢰한 쟁점부동산의 감정평가액이 각각 322,401,600원과 287,865,400원으로 청구인이 주장하는 양도가액 150,000,000원과 현격한 차이가 있으며, 또한 동 대출신청시 매수인이 당해 금융기관에 제출한 1999.9.6.자 청구인과의 매매계약서(청구인은 이 계약서가 대출용으로 작성된 허위계약서라고 주장하고 있음)상에는 쟁점부동산 매매대금이 293,000,000원으로 기재되어 있는 점 등

위 제사실에 비추어 볼 때, 양도당시 쟁점부동산의 실지거래가액이 150,000,000원이었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다.

(나) 또한, 청구인은 쟁점부동산 건물이 장차 재건축을 위한 철거대상이므로 건물에 상당하는 가액(기준시가 : 90,019,930원, OO감정평가사무소 감정평가액 : 136,585,400원)은 거래당사자에게 무가치할 뿐만 아니라 오히려 철거비용 상당액을 매매대금에서 차감한 금액을 시가로 보아야 한다고 주장하나,

청구인이 쟁점부동산을 양도한 시점은 재건축사업시행구역이 확정·공고되기 전으로 재건축조합의 설립·인가가 나기 전이었으며, 또 특정 부동산의 시가를 평가함에 있어 매수인의 미래사업계획에 관한 사항을 고려해야 한다면 재건축을 위한 1차적인 건물의 철거비용 뿐만 아니라 재건축 완성후의 자산가치 상승분까지도 고려되어야 할 것이므로, 매수인이 쟁점부동산을 재건축 목적으로 매입하였다고 하여 청구인 양도당시의 부동산 시가를 평가하면서 전체가액에서 건물상당액을 제외하고 토지가액만을 시가로 보아야 한다는 주장은 타당성이 없어 보인다.

그러하다면 처분청이 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정에 의거하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.