국심2006서3568 (2007.07.12)

양도

취소

양도소득세가 감면되는 신축주택의 감면요건 중 ‘계약금 납부’요건을 충족하지 못한 것으로 보기는 어려우므로, 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있음.

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 / 조세특례제한법시행령 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

OO세무서장이 2006.2.2 청구인에게 한 2001년 귀속분 양도소득세 34,113,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOO OOO OOOO호(미분양분, 전용면적 43.58㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하기 위하여 1998.12.21 주식회사 OOO(이하 “청구외 법인”이라 한다)와 ‘OOOOO(원룸아파트) 공급계약서’(1998.12.21자, 이하 “쟁점계약서”라 한다”)를 체결하고,

쟁점계약서의 약정내용에 따라 1998.12.8에 계약금(1차) 5,000,000원, 1999.1.8에 계약금(2차) 10,231,975원을, 1999.6.21에 1차 중도금 14,216,510원, 1999.8.20에 2차중도금 14,216,510원, 1999.12.20에3차중도금 14,216,510원, 2000.4.20에 4차중도금 14,216,510원, 2000.8.20에 5차중도금 14,216,510원을, 2001.2.5에 잔금 25,351,975원을 납부하여 총 분양대금 합계 OOO,OOO,OOO원을 납부하였다.

그 후 청구인은 2001.2.9 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료한 후 2001.11.1 박OO에게 쟁점아파트를 양도하고, 2001.11.16 양도가액을 117,000,000원으로, 취득가액을 OOO,OOO,OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세 실지거래가액 조사결과, 쟁점아파트의 실지양도가액을 169,000,000원으로 확인하고 양도차익을 재산정하여, 2006.2.2 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 34,113,000원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.5.1 이의신청을 거쳐 2006.9.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 조세특례제한법 제99조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 감면되는 “신축주택”에 해당되므로 이 건 양도 소득세 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트는 조세특례제한법 제99조 제1항 제2호의 규정에 따라 양도소득세가 감면되는 “신축주택”의 요건을 구비하지 못하였 으므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트를 양도소득세가 감면되는 조세특례제한법상 신축주택으로 보지 아니하고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도 소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축 주택을 취득한 날 부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세 대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용 승인을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설 촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

조세특례제한법시행령 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도 소득세의 감면】

①법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다.

② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택 건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설 업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다.(단서규정 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점아파트의 취득경위를 살펴본다.

(가) 1998.12.21자 ‘OOOOO(원룸아파트)공급계약서’에는 분양신청자는 ‘김OO(청구인)’로 기재된 사실이 나타난다.

(나) OO지방국세청장이 세무조사시 쟁점아파트의 분양 회사인 청구외법인으로부터 제출받은 2005.8.11자 ‘부동산거래내역 확인서’에는 쟁점아파트의 매매대금 총액이 OOO,OOO,OOO원으로 기재 되어있고, 청구외법인은 청구인으로부터 1998.12.17 계약금(1차) 5,000,000원,1999.1.8 계약금(2차) 10,231,975원, 1999.6.21 중도금(1차) 14,216,510원,1999.8.20 중도금(2차) 14,216,510원, 1999.12.20 중도금(3차) 14,216,510원,2000.4.20 중도금(4차) 14,216,510원, 2000.8.20 중도금(5차) 14,216,510원,2001.2.5 잔금 25,351,975원을 각각 납입받았음을 확인한 내용이 나타난다.

(다) 또한, 청구외법인의 장부인 ‘개인별납입현황(OOOO호, 기준일 : 2001.2.5)’에는 청구인이 쟁점아파트를 분양받기로 하는 계약을 1998.12.21 체결하고 1998.12.8부터 2001.2.5까지 총 8회에 걸쳐 총 OOO,OOO,OOO원의 분양대금을 납입한 것으로 기재되어 있다.

(라) 한편, 쟁점아파트의 ‘등기부등본(건물, OOOO호)’의 갑구 (소유권에 관한 사항)에는 2001.2.9자로 쟁점아파트의 소유권이 청구외법인에서 청구인으로 이전된 사실이 나타나고, 등기원인은 ‘1998.12.21 매매’로 기재되어 있는 사실이 나타난다.

(2) 쟁점아파트의 양도경위 및 신고내용 등을 살펴본다.

(가) 청구인은 2001.11.1 쟁점아파트를 박OO에게 양도한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(나) 그 후, 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도 가액을 117,000,000원으로, 취득가액을 OOO,OOO,OOO원(분양가액)으로하여 예정신고를 한 사실이 양도소득세 예정신고서에 의하여 확인된다.

(3) 처분청의 과세근거를 살펴본다.

(가) 처분청은 쟁점부동산예정신고에 대한 실지거래가액 조사결과 실지양도가액을 169,000,000원으로 확인하고, 양도차익을 재산정하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리 자료에 의하여 확인된다.

(나) 한편, 처분청은 이 건 심판청구와 관련하여 쟁점아파트가 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는 ‘신축주택’의 감면요건을 충족하지 못하고 있으므로 이 건 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 입장인 바, 특히, 조세특례제한법상 감면요건중 ‘계약금납부’ 요건이 미비되었음을 부인근거로 하고 있음을 알 수 있다.

(다) 구체적인 내용을 살펴보면, 청구외법인은 청구인이 분양계약한 쟁점아파트의 계약금이 납입된 사실은 확인해주고 있으나, 계약금을 입금한 자는 청구인이 아닌 ‘유OO’로서 이는 유OO가 당초에 분양받은 아파트를 청구인이 2차로 승계받은 것으로 추정 되므로 양도소득세 감면요건이 충족되지 아니한다는 입장이다.

1) ‘유OO’가 분양받은 ‘OOOO호’의 ‘분양계약서(1998.12.21자)’에는 호수는 ‘OOOO호’로, 분양대금총액은 ‘101,546,500원’으로, 계약금은 1998.12.17에 ‘15,231,975원’, 중도금은 1999.4.20부터 2000.8.20까지 71,082,550원, 잔금은 입주시 15,231,975원을 OO은행(OOOOOOOOOOOOO, 주식회사 OO건설부문) 계좌로 각각 납입하기로 약정되어 있다.

2) 유OO는 ‘OOOO호’의 계약금으로 1998.12.17에 5,000,000원, 1999.1.8에 10,231,975원 합계 15,231,975원을 청구외법인에 납입한 사실이 예금통장(OO은행, OOOOOOOOOOOOO, 주식회사 OO건설부문, 노OO) 사본에 의하여 확인된다.

3) 한편, 위 ‘분양계약서’의 우측 상단에는 두 줄로 사선을 긋고, ‘99년 6월 11일, 명의·호수 변경’이라는 수기(手記) 내용이 나타난다.

4) 처분청은 위 ‘분양계약서’의 수기(手記) 내용을 근거로 하여 청구인이 분양받은 ‘OOOO호’와 유OO가 분양받은 ‘OOOO호’를 동일한 물건으로 보고, 청구인이 쟁점아파트를 최초로 분양받은 것이 아니라 유OO로부터 승계받은 것으로 본 사실을 알 수 있다.

(4) 청구인은 이 건 부과처분이 다음과 같은 이유로 부당 하다고 주장하고 있어 그 내용에 대하여 살펴보기로 한다.

(가) 청구인의 쟁점아파트(OOOO호) 취득경위에 관한 주장을 보면 아래와 같다.

1) 쟁점아파트는 당초 OO건설(주)가 분양하여 지하층 공사를 하던중 부도를 내고 회사가 도산하였고, 그 당시 청구인의 사위인 윤OO가 운영하던 (주)OO연구소 OOOOO사무소가 OOO 소재 OOOOOO에 대한 설계용역비 171백만원을 어음으로 수령하였 으나 OO건설(주)의 부도로 인하여 미수금을 회수하지 못한 상태 였고,

2) 그 뒤 시행사인 (주)OOO가 법원으로부터 경락받아 기존채무 및 기분양자들의 요구사항을 일부 수용하고 나머지 아파트, 상가 등을 재분양하면서 종전 OO건설(주)에 대한 설계미수금을 대물변제로 지급받기로 약정하였는 바, (주)OOO와의 공사설계 및 감리용역 계약을 체결하되 IMF로 인한 미분양 리스크를 줄이고자 아파트 3채를 책임지고 분양해주는 조건으로 계약을 체결하자고 제의해왔고, IMF로 매우 어려운 시기에 청구인의 사위가 운영하던 OO사무소는 공사설계 및 공사감리를 수주하는데 급급하였고, 또한, 직원 50여명의 인건비를 지급하여야만 할 절박한 상황이라, 2채는 청구인의 자(子)가 분양받고, 1채는 사위인 윤OO가 평소 알고 지내던 지인인 유OO에게 소개하여 1998.12.21 OOOO OOOO호에 대한 분양계약을 체결하였으나, 분양당시 주상복합아파트에 대한 인기도 없을 뿐만 아니라 IMF 외환위기로 주택경기가 매우 침체되어 있었고, 또한 대출금에 대한 이자부담 뿐만 아니라 입주후에도 가격이 하락할 것으로 예상되자, OOOO호를 분양받은 유OO가 분양계약 해지를 (주)OOO에 통보하였고,

3) 한편, 청구인의 사위인 윤OO는 OO사무소 설계감리용역 계약조건으로 3채를 책임지고 분양하기로 약정하였기 때문에, 부득이 청구인이 미분양상태이던 쟁점아파트(유OO가 계약하였다 해지통보한 OOOO호와는 전혀 다른 물건임)를 취득하고자 1999.6.11 신규로 분양계약을 체결하게 되었던 것이고,

4) 청구인이 납부하여야 할 계약금은 유OO가 OOOO호를 분양받아 청구외법인에게 납부하였다가 분양계약해지로 청구외법인이 유OO에게 반환하여야 할 계약금의 반환금을 청구인이 청구외 법인을 대신하여 지급함으로써 청구인의 계약금 불입액으로 대체 처리하는 것으로 청구외법인과 구두로 상호약정하고, 청구인은 유OO가 납부하였던 계약금액과 동일한 금액을 (주)OOO를 대신 하여 1999.6.11 유OO에게 지급하였다는 주장이다.

(나) 쟁점아파트는 조세특례제한법상 신축주택 취득기간내에 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고, 계약금을 납부한 주택으로 양도소득세가 감면되어야 한다는 주장에 대하여 본다.

1) 처분청은 청구인이 기분양자인 유OO로부터 호수, 명의 등을 변경하여 승계취득한 것으로 보고, 조세특례제한법 제99조 제1항 2호의 감면대상 신축주택에 해당되지 아니한다고 보아 이 건 과세하였으나,

청구인은 기분양자인 유OO로부터 아파트 호수와 명의를 변경하여 승계취득한 것이 아니라, 계약당사자인 청구인이 분양 회사인 (주)OOO와 쟁점아파트에 대하여 당초부터 직접 분양계약을 체결하였고,

‘쟁점아파트(OOOO호)’는 미분양 상태였기 때문에 청구인은 ‘OOOO호’와는 전혀 다른 미분양아파트를 신규로 분양받은 것임에도, 처분청은 이미 분양받은 사실이 있는 아파트(OOOO호)를 청구인이 2차로 재분양받은 것으로 본 것은 근거과세 및 실질과세의 원칙에 위배되는 부당한 처분이고,

2) 주택건설사업자와 분양계약을 체결하고 계약금을 납부 하는 자의 의미는 신축주택기간내에 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고, 같은 기간내 계약금을 완납하는 방법으로 취득하는 것을 의미하는 것으로 주택건설사업자인 (주)OOO가 계약해지로 반환해 주어야 할 계약금을 청구인이 유OO에게 대신 지급하기로 청구외법인과 구두로 상호합의하고,

유OO가 이미 납부한 계약금(1998.12.17에 5,000천원, 1999.1.8에 10,231,975원)을 청구외법인은 청구인의 납입계약금으로 대체처리한 것에 불과한 것으로, 동일한 신축주택 취득기간내인 1999.6.11 동 계약금을 청구인이 유OO에게 (주)OOO를 대신해 지급한 것으로 이는 같은 기간내에 계약금을 완납한 것이며,

3) 분양계약해지로 주택건설사업자가 1998.5.22 이후 재분양하는 신축주택에 대해서는 기존 분양계약자가 당초 분양계약을 해제하고 본인 또는 특수관계 있는 자가 재분양받는 경우에는 감면이 배제되는 것이나,

기존 분양계약자와 주택건설업자간의 당초 분양계약이 해지된 상태에서 제3자가 1998.5.22 이후 주택건설업자와 직접 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 동 감면제도가 적용 되는 것이므로(재경부예규 OOOOOOOOOOOO, 1998.8.25),

4) 이 건의 경우 청구인이 쟁점아파트를 조세특례제한법 제99조의 “신축주택 취득기간”내에 주택건설사업자와 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택에 해당되고, 그 취득한 날로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하여야 함에도 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당한 처분이라는 주장이다.

(5) 한편, ‘OOOO호’의 등기부등본에는 2001.2.9자로 소유권이 청구외법인으로부터 ‘유OO’가 아닌 ‘이OO’으로 이전된 사실이 나타나고 있어, ‘유OO’는 ‘OOOO호’를 분양받지 아니한 사실을 알 수 있다.

(다) 살피건대, 처분청은쟁점아파트가 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는 ‘신축주택’의 감면요건 중 ‘계약금납부’ 요건을 충족하지 못하고 있다하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였으나,

이 건 거래의 전반적인 상황을 종합적으로 고려해 볼 때,쟁점계약서의 작성일은 1998.12.21이고, 청구외법인의 장부인 ‘개인별납입현황(OOOO호, 기준일 : 2001.2.5)’에는 청구인이 쟁점아파트를 분양받기로 하는 계약을 1998.12.21 체결하고 1998.12.8부터 2001.2.5까지 총 8회에 걸쳐 총 OOO,OOO,OOO원의 분양대금을 납입한 것으로 기재되어 있고,

쟁점아파트의 ‘등기부등본(건물, OOOO호)’의 갑구(소유권에 관한 사항)에는 2001.2.9자로 쟁점아파트의 소유권이 청구외법인에서 청구인으로 이전된 사실이 나타나고, 등기원인은 ‘1998.12.21 매매’로 기재되어 있어 청구인이 취득한 쟁점아파트(OOOO호)와 유OO가 분양받았다가 해지하였다는 ‘OOOO호’와는 전혀 다른 계약대상 아파트인 점,

OOOO호의 분양계약서 우측 상단에는 두 줄로 사선을 긋고, ‘99년 6월 11일, 명의·호수 변경’이라는 수기(手記) 내용이 나타나고 ‘부동산거래내역확인서’(2005.8.11자)에는 청구인이 쟁점아파트를 분양받고 1998.12.7 계약금 5,000,000원, 1999.1.8 계약금 10,231,975원을 납입한 것을 포함하여 1999.6.21부터 2001.2.5까지 중도금을 4회, 잔금을 2회에 걸쳐 납입하여 총 OOO,OOO,OOO원의 분양대금을 완납한 것으로 확인되고,

유OO가 청구외법인의 예금계좌로 납입한 금액은 청구인이 납입하여야 할 쟁점아파트의 계약금과 동일한 금액으로, 유OO는 1998.12.7 5,000,000원, 1999.1.8 10,231,975원을 청구외법인의 예금계좌로 납입한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때,

청구외법인은청구인이 1998.12.21 쟁점아파트(OOOO호)를 분양받고 납입하여야 할 계약금(15,231,975원)을 유OO가 분양받았다가 계약해지한 OOOO호의 계약금으로 납입하고, 청구외법인이 유OO에게 반환하여야 할 계약금의 반환금을 청구인으로부터 납입받은 대금으로 유OO에게 대체지급한 것으로 보는 것이 이 건 거래의 실정에 가깝다고 보여지므로 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.