국심2002서0473 (2002.09.06)

종합소득

경정

청구인들이 신고한 임대료 수입금액이 국유재산 이용요율과적정임대료보다 많은 경우 쟁점부동산의 지층, 2～5층을 특수관계자인 청구외법인에게 저가 임대하였다고 보기는 어려운 것으로 판단되므로 저가임대에 해당되지 아니한 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한 사례임

소득세법 제41조【부당행위계산】 / 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

OO세무서장이 2001.12.12 청구인에게 한 부가가치세 OO,OOO,OOO원(1996.2기분 O,OOO,OOO원, 1997.1기분 O,OOO,OOO원, 1997.2기분 O,OOO,OOO원, 1998.1기분 O,OOO,OOO원, 1998.2기분 O,OOO,OOO원, 1999.1기분 O,OOO,OOO원, 1999.2기분 O,OOO,OOO원, 2000.1기분 O,OOO,OOO원, 2000.2기분 O,OOO,OOO원, 2001.1기분 O,OOO,OOO원) 및 종합소득세 OO,OOO,OOO원(1996년 귀속 OO,OOO,OOO원, 1997년 귀속 OO,OOO,OOO원, 1998년 귀속 O,OOO,OOO원, 1999년 귀속 OO,OOO,OOO원, 2000년 귀속 OO,OOO원)의 부과처분은

1. 청구인과 양OO이 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOOO 대지 1,425㎡와 지하1층 ～ 지상5층의 근린생활시설 건물 3,545.28㎡ 중 (주)OOO에게 임대한 면적에 대하여는 저가임대에 해당되지 아니한 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인과 청구인의 동생 양OO(이하 “청구인들”이라 한다)은 1982.9.29 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOOO 대지 1,425㎡와 지하1층～지상5층의 근린생활시설 건물 3,545.28㎡(이하 토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 공동취득(지분율 각각 50%)하여 취득시부터 현재까지 (주)OO은행OOO지점 및 자신들이 주주(지분율 청구인 47.95%, 양OO 20.04%)로 등재되어 있는 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOOO 소재 (주)OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)와 동생 양OO이 운영하는 OO연구사에게 계속하여 아래와 같이 임대하고(1994년 재임대계약 후 임대료 변동없음) 1998년도와 1999년도의 쟁점부동산의 임대수입금액으로 각각 OOO,OOO,OOO원과 OOO,OOO,OOO원을 신고하였다.

쟁점부동산 임대현황

(OO O O)

처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 특수관계자인 청구외법인에게 저가 임대하였다고 보아 부당행위계산부인하면서 인근에 있는 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOO 소재 대지 413㎡, 지하1층～지상5층 근린생활시설 1,167.68㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “ OO빌딩” 이라 한다)의 평당 임대가액을 기준으로 쟁점부동산의 특수관계자에게 임대한 부분에 대한 적정임대가액을 계산하여 2001.12.12 청구인에게 부가가치세 OO,OOO,OOO원(1996.2기분 O,OOO,OOO원, 1997.1기분 O,OOO,OOO원, 1997.2기분 O,OOO,OOO원, 1998.1기분 O,OOO,OOO원, 1998.2기분 O,OOO,OOO원, 1999.1기분 O,OOO,OOO원, 1999.2기분 O,OOO,OOO원, 2000.1기분 O,OOO,OOO원, 2000.2기분 O,OOO,OOO원, 2001.1기분 O,OOO,OOO원)과 종합소득세 OO,OOO,OOO원(1996년귀속 OO,OOO,OOO원, 1997년귀속 OO,OOO,OOO원, 1998년귀속 O,OOO,OOO원, 1999년귀속 OO,OOO,OOO원, 2000년귀속 OO,OOO원)을 각각 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2002.2.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인들은 쟁점부동산을 1982.9.29 취득하여 (주)OO은행OOO지점에 19년간 장기임대하고 있으며 동 건물은 노후화되고 엘리베이터 시설도 없는 오래된 재래식 건물로서 상관행상 합리적인 조건에 따라 임대기간, 용도, 면적 등 기타 모든 제반사항을 참작하여 적정가액으로 임차인과의 임대계약에 의하여 장기임대하고 있으며 특수관계에 있다고 하여 저가에 임대한 사실이 없음에도 처분청은 인근의 OO빌딩을 기준으로 청구외법인에게 저가임대하였다고 보아 부당행위계산부인하여 이 건 과세하였다. 그러나 쟁점부동산을 임차하여 사용하고 있는 (주)OO은행OOO지점과 청구외법인간의 임대료를 비교하여 저가임대 여부를 판단하여야 하고 부가가치세법상 보증금에 정기예금이자율을 곱하여 간주임대료를 계산하므로 동 방법에 의하여 평당임대료를 계산하여 보면 아래와 같이 저가임대에 해당되지 아니함에도 위치와 여건이 다른 OO빌딩을 기준으로하여 저가임대여부를 판단한 것은 부당하며, 주변 엘리베이터가 설치된 7층 건물의 임대료와 비교하여도 저가임대에 해당되지 아니한다. 또한 소득세법상 공동사업체와 그 구성원간에는 특수관계에 있음을 규정하고 있지 아니하므로 청구인의 동생 양OO이 임차하여 사용한 면적에 대하여는 부당행위계산부인대상이 아님에도 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인한 이 건 처분은 부당하다.

평당임대료 계산

(OO O OO)

나. 처분청 의견

청구인들이 비교대상으로 제시한 (주)OO은행OOO지점은 쟁점부동산의 지층 50평과 지상 1층 172.76평을 보증금 OOO원에 임차하여 사용하고 있다. 그러나 1층이 통상 다른 층수와 비교하여 임대료 차이가 많고 층간 임대료 조정비율 산정 등에 있어서 합리적 기준으로 제시할 근거가 없어 비교가능성이 낮으므로 인근지역의 위치, 주위환경, 층별 시설상황 등에 비추어 유사한 상황에서 특수관계 없는 제3자간에 일반적으로 거래된 임대가액으로 OO빌딩을 시가판정기준으로 하였다. 임대보증금만 받거나 또는 일부를 보증금으로 나머지는 월세로 받는 일반적인 상관행에 비추어 통상적인 월세와 임대보증금과의 환산비율 월2%를 적용하여 평당 적정임대보증금을 산정하므로 이에 따라 산정한 평당 적정임대보증금과의 차액에 소득세법 시행령 제53조 제2항의 규정에 따라 정기예금이자율을 적용하여 총수입금액에 산입한 당초처분은 정당하다. 또한 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서 공동사업자가 상가 일부를 직접 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의거 사용 당시의 시가에 상당하는 금액을 총수입금액에 산입하는 것이므로 공동사업자인 양OO이 시가보다 낮은 금액으로 OO연구사의 사업장으로 사용한 것에 대하여 부당행위계산 부인한 당초처분은 정당하므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

근린생활시설 건물을 특수관계 있는 자에게 저가 임대한 것으로 보아 인근의 임대실례를 기준으로 적정임대료를 산정하여 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제41조【부당행위계산】

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

①법 제41조 및 법 제 101조에서 특수관계 있는 자라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

2.～3.(생략)

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (단서생략)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 당좌대월이자율 이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월 이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월 이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1.유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 1982.9.29 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOOO 대지 1,425㎡와 지하1층 ～ 지상5층의 근린생활시설 건물 3,545.28㎡(쟁점부동산)를 공동취득하여 취득시부터 현재까지 1층 전체와 지하층 50평은 (주)OO은행OOO지점에, 지하층 85평과 2층～5층 658.86평은 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 (주)OOO(청구외법인)에, 2층중 39.09평은 동생 양OO이 운영하는 OO연구사에게 각각 임대하고 1998년과 1999년의 쟁점부동산의 임대수입금액으로 각각 OOO,OOO,OOO원과 OOO,OOO,OOO원을 신고한 사실이 건축물관리대장, 부가가치세 과세표준 및 세액신고서, 부동산임대 공급가액계산명세서 등에 의하여 확인된다.

처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 특수관계자인 청구외법인과 동생 양OO에게 저가 임대하였다고 보아 부당행위계산부인하면서 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOO 소재 OO빌딩의 2층～4층 임대실례를 시가판정기준으로 선정하여 적정임대료를 계산하면서 월세에 월2%의 이자율을 적용하여 평당 임대보증금을 O,OOO,OOO원으로 계산하고, 청구외법인으로부터 매월 수령하는 월세를 같은 방법에 의하여 보증금으로 환산하여 계산한 평당 임대보증금 O,OOO,OOO원과의 차액에 임대면적을 곱하는 방식으로 1996.2～2001.1기분 청구외법인에 대한 저가임대상당액 OOO,OOO,OOO원을 수입금액에 산입하여 이건 과세한 사실이 조사복명서, 부가가치세 과세표준 및 세액 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산이 OO지방법원 OO지원 및 OO지방검찰청 OO지청 옆에 위치하여 변호사, 법무사등 사무실 수요에 비하여 임대사무실이 부족한 지역으로서 인근 부동산 중개업소를 중심으로 탐문 조사한 임대보증금 수준은 1층 기준 평당 임대보증금 OOOOOOOO원, 지층 및 2～3층은 OOOOOOOO원, 4～5층은 OOOOOOOO원 정도 형성되어 있으며 과거 수년간 변동폭은 크지 아니한 것으로 조사되고 있으나 청구인들은 쟁점부동산의 일부를 특수관계자에 해당되는 청구외법인에게 평당보증금 O,OOO,OOO원에 임대하여 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 규정을 적용하였다.

(가) 인근의 OO빌딩은 층수가 5층으로서 2～4층(172평)을 특수관계자에 해당되지 아니하는 자에게 임대(보증금 OO원, 월 O,OOO,OOO원)한 임대상황과 신축연도(1983년), 위치 등이 아래와 같이 쟁점부동산과 비슷하다고 보아 시가판정기준으로 선정하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.

쟁점부동산과 OO빌딩의 임대상황

(나) 처분청은 아래와 같이 OO빌딩의 2～4층의 평당 임대보증금에서 쟁점부동산의 2～4층 평당 임대보증금을 차감한 금액에 임대면적과 연도별로 정기예금이자율을 곱하는 방식으로 1996.2기～2001.1기분 저가임대료상당액(OOO,OOO,OOO원)을 산정하여 이건 과세하였음이 확인된다.

저가임대보증금상당액 계산

(OO O OO)

(3) 청구인들은 쟁점부동산에 특수관계자에 해당되지 아니하는 (주)OO은행 OOO지점에 임대한 실례가 있음에도 인근의 OO빌딩을 유사임대실례가액으로 보는 것은 부당하고, 또한 평당 임대료를 산정함에 있어서 보증금으로 환산할 것이 아니라 임대보증금에 정기예금이자율을 곱하여 월세를 산정하고, 평당 월세를 비교하여 저가임대여부를 판단하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 먼저 OO은행OOO지점에 임대한 쟁점부동산의 1층을 시가산정기준으로 할 수 있는지 여부를 보면, 과거 1989.1.19에 OO지방국세청장이 부동산 임대사업자간 세부담 형평성을 유지하기 위하여 일정지역에서 통상적으로 거래되는 평당임대시가를 반영하여 사무실의 층별체감율(지층 42%. 1층 100%, 2층 83%, 3층 67%, 4층 50%, 5층 50%)을 조사하여 시행한 바 있으나, 동 층별체감율은 현재 시행되고 있지 아니할 뿐만 아니라 공식적으로 확립된 적정임대료 산정방식이 아니므로 이를 적용하여 저가 임대여부를 판단하기는 어려운 것으로 판단된다.

(나) 또한 임대보증금에 정기예금이자율을 곱하여 월세를 산정하고 평당월세를 기준으로 저가임대여부를 판단하여야 한다는 청구인의 주장을 살펴보면 부족한 보증금에 일정율(월1～2%)을 곱하여 월세를 산정하는 부동산 임대관행과 다르고 현행 세법상 규정되어 있지 아니한 임대료 산정방식이므로 이를 적용하여 저가 임대여부를 판단하는 근거로 하기에는 어렵다 하겠다.

(다) OO빌딩을 쟁점부동산의 임대실례로 인정하는 것이 불합리하다는 청구인의 주장을 보면, 두 건물의 신축연도, 층수, 공시지가 등이 유사한 면도 있으나, 평당임대료를 산정함에 있어서 가장 중요한 보증금과 월임대료의 구성비가 너무 다르므로 OO빌딩을 쟁점부동산의 유사임대실례로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

임대상황 비교(1998.2기)

(라) 적정임대료에 대한 시가가 없는 경우 법인세법 시행령 제89조 제4항(적정임대료 산정)이 1998.12.31 신설되기 이전에 대법원 판례 등에 의하여 적정임대료의 시가산정기준으로 인정된 국유재산법 시행령 제26조의 규정에 의하여 쟁점부동산의 1998년도 적정임대료(개별공시지가의 5%)를 계산하면 OOO,OOO,OOO원이 산출되고, 1999.1.1부터 시행되고 있는 법인세법 시행령 제89조 제4항에 의하여 쟁점부동산의 1999년도 적정임대료를 계산하면 OO,OOO,OOO원이 산출되는 반면, 청구인들은 1998년도에 OOO,OOO,OOO원, 1999년도에 OOO,OOO,OOO원을 쟁점부동산의 임대수입금액으로 신고하였는 바, 세법상 적정임대료에 대한 시가산정기준으로 용인되어 왔던 1999년 이전의 국유재산 이용요율(개별공시지가의 5%) 및 1999년 이후 법인세법시행령 제89조 제4항에 의한 적정임대료와 청구인들이 신고한 임대료 수입금액을 비교하면 청구인들이 신고한 임대료 수입금액이 국유재산 이용요율과 법인세법 시행령 제89조 제4항에 의한 적정임대료보다 많은 이 건의 경우 쟁점부동산의 지층, 2～5층을 특수관계자인 청구외법인에게 저가 임대하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 청구인들은 국세청 예규(소득46011-1763,1998.06.30)를 들어 OO연구사를 운영하는 양OO이 사용하는 임대면적(2층 39.09평)에 대하여는 부당행위계산부인대상이 아니라고 주장하나 동 예규는 부동산 소유자가 자신의 부동산에 자신이 공동사업 구성원으로 되어 있는 사업(치과)을 위한 사업장으로 사용하는 경우로서 이 건과는 사실관계가 다르므로 쟁점부동산의 2층의 일부를 공동사업의 구성원이면서 동생인 양OO에게 평당 보증금을 OO,OOO원인 저가에 임대한 이 건의 경우 부당행위계산부인 대상이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.