조심 2020구0484 (2020.07.14)

양도

기각

쟁점토지의 매매계약서 및 관할 지방자치단체장에게 신고한 부동산 거래신고내역, 등기부등본상 등재된 매매가액이 모두 *억원으로 나타나는 점,청구인이 쟁점토지를 실제로는 *억원에 양도하였다는 청구주장이 객관적인 증거에 의하여 구체적으로 입증되지 아니하는 점, 청구인이 쟁점토지를 피상속인인 아버지로부터 상속받아 취득할 당시 농지가 아니었음이 그 지상 가설건축물 존치 현황 등에 의하여 확인되므로 「소득세법 시행령」 제168조의8 제3항 제2호 적용대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

소득세법 제96조 / 소득세법 제104조의3

조심2008전3976

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.9.29. OOO답 552㎡ 및 같은 리 121-1 답 871㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 피상속인인 아버지 OOO로부터 상속(유증)받아 취득하였고, 이를 2018.7.3. 동생 OOO에게 양도한 후, 2018.10.1. 이에 대한 양도소득세 신고시 그 취득가액을 기준시가(OOO백만원)로 산정하고, 양도가액을 OOO억원으로 신고하였으며, 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하였다.

나. 처분청은 2019.7.23.부터 2019.8.9.까지의 기간 동안 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 배제하고, 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 2019.10.2. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.22. 이의신청을 거쳐 2020.1.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점토지를 실제 양도한 가액은 OOO억원이 아니라 OOO억원이다.

(가) 청구인의 아버지 OOO2013.9.29. 사망할 당시 소유하고 있던 토지를 청구인에게 유증하였으나, 청구인의 동생 OOO은 청구인에게 유증받은 재산 중 일부를 달라고 요청하였고, 청구인은 이에 추후 이를 처분하여 그 일부를 주겠다는 구두약속을 하였다.

(나) 그러나, 이는 친형제 사이에 상속재산의 분할을 원활하게 하기 위해서 구두로 이루어진 것일뿐, 이러한 증여계약이 서면으로 이루어진 것이 아니고, 제3자가 알 수 있을 정도로 증여 계약이 표시된 것도 아니므로 법적효력이 있다고 볼 수 없다.

(다) 「민법」제555조에 의하면 서면으로 표시하지 아니한 증여의사는 각 당사자가 해제할 수 있다고 규정하고 있으므로 쟁점토지를 상속받을 당시 청구인이 동생 OOO구두로 한 증여에 대한 약속이 현재까지 유효하다고 할 수는 없다.

(라) OOO청구인에게 지속적으로 구두로 약속한 증여의 내용을 공증해주기를 요구하였으나, 청구인은 이를 계속적으로 거부하였는바, 이를 증여해제의 의사표시로 보아야 한다.

(마) 청구인은 쟁점토지를 동생인 OOO에게 매도시 위 증여계약이 해지된 사정을 참작하여 이를 OOO억원에 매도하기로 약정하였으나, OOO그 매매대금을 마련할 방법이 없어 금융기관에 대출을 문의한 결과 매매대금의 70% 정도까지 대출이 가능하다는 설명을 듣고 청구인에게 실제 매매대금인 OOO억원 보다 OOO억이 증액된 금액인 OOO억원으로 매매계약서를 작성해달라는 부탁을 하여 쟁점토지의 매매대금을 OOO억원으로 하여 매매계약서를 작성한 것이다.

(바) 청구인의 쟁점토지 양도일인 2018.7.3. OOO에서 이를 담보로 한 OOO억원의 대출금이 당일 전액 청구인의 통장으로 이체된 사실이 금융증빙으로 확인되고, 청구인이 그 외에 수령한 매매대금이 없으므로 그 실제 매매대금이 OOO억원이라는 청구주장이 사실임을 알 수 있다.

(사) 처분청은 청구인의 쟁점토지에 대한 실제 매도대금은 OOO억원이고, 위 OOO억원을 제외한 나머지 OOO억원은 이전에 청구인이 동생 OOO구두로 계약한 증여분과 상계한 것이라는 의견이나, 적어도 청구인과 OOO쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하기 이전에 구두로 한 증여계약은 해지된 것으로 보아야 할 것이므로 청구인의 쟁점토지에 대한 양도가액은 OOO억원으로 봄이 타당하다.

(아) 청구인의 동생 OOO2019년 10월에 OOO세무서에 상기 OOO억원을 유류분 반환으로 보아 증여세를 신고·납부한 것이나 청구인이 OOO과의 쟁점토지 매매금액이 OOO억원이 아니라 OOO억원이라고 신고하여 OOO에게 과태료가 부과되도록 한 것 등은 형제 간에 감정싸움의 결과에 지나지 않고, 위와 같은 청구주장이 사실이다.

(2) 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는다.

(가) 쟁점토지는 청구인의 아버지인 OOO1964년에 취득하여 50년간 자경하다가 청구인이 2013.9.29. 상속받은 농지이고, 「소득세법 시행령」제168조의8 제3항 제2호에서 상속으로 취득한 농지는 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 간주하도록 규정하고 있으므로 상속일로부터 5년 이내에 양도한 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아야 한다.

(나) 또한, 쟁점토지는 2013년에 청구인이 상속받은 후 거의 2년 동안 인근에 위치한 OOO신축공사를 하던 건설회사의 현장사무실로 임대해준 사실이 있고(공사기간이 유동적이어서 임대기간에 대한 별도의 약정은 없음), 그 임대료를 수수하지 않는 대신 도로보다 약 1m 낮은 쟁점토지를 양질의 토지로 메워서 농지로 복원시켜주는 조건으로 임대하였다.

군위군 가설건축물신고 내역과 위성사진을 보면 2013.4.23.부터 2014.12.31.까지의 기간 동안 쟁점토지의 지상에 현장사무실이 존재한 사실이 확인되고, 동 건축물은 1년 9개월의 기간 동안 아파트 공사 인력들이 주야로 근무하고 숙식한 건물이므로 일시견본용 건축물과는 차이가 있으며, 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제9호에서 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 그로부터 2년 동안을 사업용으로 보도록 규정되어 있는바, 청구인이 쟁점토지를 상속받아 양도시가지 소유한 기간인 4년 9개월(5년 미만) 중 그 지상에 건축물 존재한 기간인 458일과 이를 철거한 이후 2년의 기간을 합하면 3년 이상이 되어 「소득세법 시행령」제168조의6 제2항 가목에서 규정한 비사업용 토지에서 제외되기 위한 기간기준을 충족한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 동생 OOO에게 쟁점토지를 실제 양도한 가액은 OOO억원이다.

(가) 청구인이 당초 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 증거서류인 부동산 매매계약서에 의하면 쟁점토지 매매대금이 총 OOO으로 기재되어 있고, OOO신고한 부동산 거래신고내역 및 등기부등본상 등재된 매매가액도 위와 동일하다.

(나) 청구인의 동생 OOO형인 청구인이 본인도 모르게 부친이 남긴 상속재산(부동산)을 유증으로 모두 가져간 사실을 뒤늦게 알고 유류분 반환청구 소송을 준비하던 중에 상호 합의하에 청구인으로부터 OOO억원을 받기로 하였고, 이후 쟁점토지를 OOO억원에 매수하기로 한 뒤 대출금 등으로 지불한 OOO억원 외에 나머지 OOO억원은 청구인으로부터 받을 금액으로 그 지급을 갈음하였다고 진술하고 있다.

(다) 또한 OOO당초에는 부동산중개사무소 등을 통해 파악된 쟁점토지의 시세인 3.3㎡(평)당 OOO만원을 기준으로 OOO천만원에 매매계약하기로 하고 위 OOO억원과의 차이인 OOO천만원을 지급하기로 하였으나, 형수(청구인의 배우자)가 OOO천만원은 적다고 하여 최종적으로 OOO억원에 매매하기로 하였다면서 쟁점토지의 매매가액 협상과 관련된 구체적인 사실관계도 진술하였다.

(라) 참고로 청구인과 OOO간의 쟁점토지 거래당시 대출한 은행은 OOO에서 평가한 담보물건의 감정평가금액이 OOO(평가기준시점 : 2018.6.19., 감정평가기관 : 주식회사 OOO)이다.

(마) 청구인이 동생 OOO에게 증여하기로 구두로 약속한 OOO억원은 상속재산에 대한 분쟁과정에서 유증재산에 대한 유류분 반환청구 등의 소송절차를 거치지 않고 상호 합의로 정한 금액으로서 쟁점토지를 매매하는 과정에서 그 매매대금의 일부로 갈음하였으므로 해당 매매대금의 지급과 동 금액의 유류분 반환이 동시에 이행된 것으로 보아야 한다.

(바) OOO억원이 「민법」제1112조에서 정한 유류분 비율을 초과하는 부분에 대하여 상속재산이 아닌 형인 청구인으로부터 증여받은 재산에 해당하므로 이에 대한 증여세를 2019.10.10. 기한 후 신고·납부OOO하였다.

(사) 처분청의 세무조사 과정에서 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 OOO그 배우자 OOO쟁점토지를 OOO억원에 매수하였다고 일관되게 진술하고 있는 반면, 청구인은 당초 OOO같은 취지의 진술을 하였다가 이를 번복하는 등 그 진술내용에 신빙성이 낮다.

(아) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 부동산 거래신고시 제출한 매매계약서상 그 매매대금이 OOO억원으로 되어 있고, 부동산 등기부등본산 등재된 거래가액도 이와 동일하며, 그 매매가액 등에 대한 쟁점토지 매수인인 OOO진술은 일관되고 그 신빙성이 높아 보이는 반면, 청구인이 쟁점토지를 실제 양도한 가액이 OOO억원이라는 청구주장은 객관적이고 구체적인 증거에 의하여 입증되지 않는다.

(2) 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당한다.

(가) 쟁점토지는 청구인이 상속(유증)받아 취득하기 이전부터 인근 OOO공사현장사무소의 부지(가설건축물신고 존치기간 : 2013.4.23.∼2014.12.31.)로 장기간 사용되었고, 위 아파트 공사(착공일자 : 2013.2.25., 사용승인일자 : 2015.4.13.) 이후 쟁점토지의 지상 가설건축물 등이 철거된 이후에도 사실상 나대지 상태로 방치되어 양도일까지 농경지로 이용되지 않았음이 관할 지방자치단체장의 가설건축물 신고내역에 대한 회신공문, 인근주민 탐문, 항공(위성)사진, 인터넷포털 거리뷰 등에 의해 확인된다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 상속받아 취득할 당시 쟁점토지가 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로 농지를 상속받은 경우에 한하여 적용되는 「소득세법 시행령」제168조의8 제3항 제2호에 따라 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

(나) 또한, 청구인은 쟁점토지의 지상에 가설건축물이 존재한 기간 458일과 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제9호에 따라 멸실 후 2년의 기간을 사업용으로 사용한 기간으로 의제하면 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되기 위한 기간기준을 충족한다는 주장도 하고 있으나, 상기 법령은 구조조정 및 토지의 현황 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 토지에 한하여 적용되는 규정일 뿐만 아니라 가설건축물의 경우에는 철거한 이후의 기간이 사업용으로 사용한 것으로 의제되지 않으므로 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제9호 따라 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 보아야 한다는 청구주장도 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인의 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO억원이 아니라 OOO억원이라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가.「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제168조의7【토지지목의 판정】법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

제168조의8【농지의 범위 등】② 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 본문에서 "소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"란 농지의 소재지와 동일한 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가 「조세특례제한법 시행령」제66조 제13항에 따른 직접 경작(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. 이 경우 자경한 기간의 판정에 관하여는 「조세특례제한법 시행령」제66조 제14항을 준용한다.

③ 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서에서 "「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

2. 「농지법」제6조 제2항 제4호에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지

제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제85조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.9.29. 쟁점토지를 피상속인인 아버지 OOO로부터 상속(유증)받아 취득하였다.

(2) 청구인은 2018.6.18. 청구인의 동생 OOO쟁점토지에 대하여 그 매매대금을 OOO억원으로 하여 매매계약서를 작성하였고, 2018.7.3. 이에 따른 소유권이전등기가 경료되었으며, 위 매매가액은 국토교통부에 신고된 실거래가신고자료 및 등기부등본상 거래가액과도 일치한다.

(3) 청구인은 2018.10.1. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액을 OOO억원으로 신고하였고, 이에 대하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면(OOO억원)을 적용하였다.

(4) 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 세무조사 당시 조사·확인한 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.

(가) 주식회사 OOO2018.6.19. 기준으로 평가한 쟁점토지의 감정평가액은 OOO동 평가액의 80% 내인 OOO억원의 대출을 OOO은행에 신청하여 쟁점토지를 취득할 당시에 대출을 받았다.

(나) 청구인이 쟁점토지 매매대금으로 OOO으로부터 OOO억원의 금전을 수취한 사실은 관련 금융거래내역 등에 의하여 확인된다.

(다) 청구인이 쟁점토지의 양도가액에 대하여 2019.7.23. 세무조사 담당 세무공무원에게 진술한 내용은 다음과 같다.

(라) 청구인이 2019.7.30. 작성하여 제출한 확인서의 내용은 다음과 같다.

(마) 청구인이 2019.8.6. 제출한 소명서의 내용은 다음과 같다.

(바) OOO배우자가 쟁점토지의 매매가액에 대하여 위 세무조사 담당 세무공무원에게 2019.8.6. 및 2019.8.8. 진술한 내용은 다음과 같다.

(사) 청구인의 누나 OOO2019.8.9. 위 세무조사 담당 세무공무원에게 쟁점토지의 매매가액과 관련하여 유선상 진술한 내용은 다음과 같다.

(아) 처분청의 ‘가설건축물 축조 신고내역 조회’에 대한 OOO의 회신문(2019.8.7.)에 의하면, 주식회사 OOO은 2013.4.15. 쟁점토지의 지상에 가설건축물 축조신고(존치기간 : 2013.4.23.부터 2014.12.31.까지)를 한 것으로 확인되는바, 쟁점토지는 청구인이 상속받아 취득한 2013.9.29. 당시 농지가 아니었다.

(자) 처분청의 세무조사 담당 세무공무원이 2019.7.23. 10시 30분경부터 13시 10분경까지 쟁점토지 인근의 주민, 아파트 관리소장, 사업자 등을 상대로 탐문한 결과는 다음과 같다.

(차) 토지이용계획정보확인원에 의하면, 쟁점토지는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(1972.8.23. 주거지역 편입, 2009.2.23. 제2종일반주거지역 편입)에 소재한 것으로 나타난다.

(카) 처분청은 쟁점토지가 2011년 10월부터 2019년 2월 사이에 촬영된 OOO거리뷰 사진과 OOO로드뷰 사진을 다수 제출하였다.

(5) OOO2019.10.10. 청구인과의 쟁점토지에 대한 매매대금 OOO억원 중 청구인으로부터 지급받기로 한 OOO억원과 자신이 지급할 위 매매대금 중 OOO억원의 지급을 갈음(상계)하고, 그 중 「민법」제1112조에서 정한 유류분 비율을 초과하는 금액인 OOO증여재산가액으로 하여 OOO세무서에 증여세 OOO신고·납부하였으며, 그유류분 및 증여재산가액 산정내역은 다음과 같다.

(단위: 원)

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO억원이 아니라 OOO억원이라고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서 및 관할 지방자치단체장에게 신고한 부동산 거래신고내역, 등기부등본상 등재된 매매가액이 모두 OOO억원으로 나타나는 점, 그 거래경위 및 과정, 관련인들의 진술내용 등에 비추어 청구인과 청구인의 동생 OOO간에 쟁점토지의 매매대금 중 OOO억원을 금전으로 수수하였고, 나머지 OOO억원의 매매대금은 청구인으로부터 반환받기로 한 상속재산 유류분과 상계하여 그 지급이 갈음되었다는 청구인의 동생 OOO진술이 사실인 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지를 실제로는 OOO억원에 양도하였다는 청구주장이 객관적인 증거에 의하여 구체적으로 입증되지 아니하는 점 등을 종합할 때, 청구인이 쟁점토지를 실제 양도한 가액을 OOO억원이 아니라 OOO억원으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 피상속인인 아버지로부터 상속받아 취득할 당시(2013.9.29.) 농지가 아니었음이 그 지상 가설건축물 존치 현황 등에 의하여 확인되므로 농지를 상속받은 경우에 한하여 적용되는 「소득세법 시행령」제168조의8 제3항 제2호를 적용하여 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려워 보이고, 가설건축물의 경우 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제9호가 적용되지 아니하여 이를 멸실한 후 2년의 기간을 사업용으로 사용한 기간으로 의제할 수 없으므로(조심 2008전3976, 2009.2.9. 외 다수, 같은 뜻임) 동 규정을 적용함을 전제로 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.