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[청구번호]
조심 2019부3820 (2019.12.19)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
검인자료에 따르면, 청구인은 검인신고시 쟁점금액을 취득가액으로 신고하였고, 청구인과 분양회사가 체결한 2005.12.27.자 분양계약서에는 쟁점금액에 건물분 부가가치세를 더한 금액이 청구인이 분양받은 금액으로 적혀 있으며 분양계약서가 다운계약서라는 특별한 사정은 확인되지 아니하는 점, 청구인이 분양대금 지급액이라고 제시한 금융거래내역을 보면, 현금출금 또는 대체를 통해 지출된 것으로 나타나, 그 금전이 누구에게 귀속되었는지 불분명하여 쟁점부동산의 분양대금으로 납입되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.12.30. OOO 주식회사(이하 “분양회사”라 한다)로부터 OOO 소재 연면적 164.55㎡의 상가 302호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 분양받아 취득한 후 2018.7.25. OOO원에 양도하고 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
나. OOO장은 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 OOO으로부터 회신받은 쟁점부동산의 검인된 거래가액 OOO원을 분양가액으로 보고 그 금액에서 건물분 부가가치세 OOO원을 뺀 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 취득 당시 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 경정하라는 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 2019.8.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
2005.12.27.자 분양계약서는 분양회사가 법인세를 줄이기 위해 사실과 다르게 작성한 다운계약서이고, 쟁점부동산 분양 당시에는 검인계약서 작성이 관행이었으며 청구인이 지급한 분양대금이 분양계약서상 가액OOO보다 높은 OOO원으로 확인되므로 취득 당시 실지거래가액이 불분명한바, 쟁점부동산의 취득가액은 환산가액으로 산정하여야 한다.
(가) 쟁점부동산의 매도인인 분양회사는 당초 실제 분양계약서를 작성하였다가 나중에 실제 계약서를 회수해 가면서 실제와 달리 날짜와 금액을 수정한 검인계약서를 작성하였다.
(나) 부동산 실거래가 신고제도는 2006년부터 도입되었고, 쟁점부동산을 취득한 2005년 이전에는 기준시가에 따라 과세되었으므로 검인계약서를 작성하여 관할 관청에 제출하는 것이 관행이었다.
(다) 청구인의 계좌거래내역을 보면, 분양대금으로 OOO원을 지출한 사실이 나타나고, 동 금액은 2005.12.27.자 분양계약서상 분양가액OOO보다 높아 그 분양계약서가 진정한 것이 아니라는 사실이 확인되고, 그러한 경우 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 지방자치단체에 신고한 분양가액에서 청구인이 수취한 세금계산서상 부가가치세를 뺀 쟁점금액이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이므로 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점금액으로 경정한 처분은 정당하다.
(가) 청구인이 OOO에 제출한 쟁점부동산에 대한 분양계약서상 분양금액은 OOO으로, 그중 토지분은 OOO원, 건물분은 OOO원, 부가가치세는 OOO원으로 표기되어 있고, OOO이 처분청에 회신한 쟁점부동산에 대한 “2005년 이전 검인건 상세조회”자료에서 거래가액은 OOO원으로 확인된다.
(나) 또한, 국세통합전산망의 세금계산서합계표 조회자료에 따르면, 청구인은 2005년 제2기 부가가치세 과세기간에 분양회사로부터 공급가액 OOO원의 건물분 세금계산서를 수취한 사실이 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점부동산 분양대금의 지급내역이라며 제출한 내용을 보면 거래내역이 전부 대체 또는 대출로 출금된 것으로, 분양자에게 금전이 지급된 사실이 확인되지 아니하고, 쟁점부동산의 거래와 관련된 것인지도 불분명하여 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 심리자료에 나타나는 내용은 아래와 같다.
(가) 등기사항전부증명서 등에 따르면, 쟁점부동산은 2005.5.20. 분양회사를 소유자로 하여 소유권보존등기된 후 2005.12.27. 매매를 원인으로 2005.12.30. 청구인 명의로 소유권이전등기 접수되었고, 2005.12.30. 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정(2010.9.2. 해지)된 것으로 나타난다.
(나) 청구인이 다운계약서라며 제출한 2005.12.27.자 쟁점부동산의 분양계약서(제목 : OOO 분양계약서)에는 아래의 내용이 기재되어 있다.
(다) 처분청이 OOO으로부터 회신받은 “2005년 이전 검인건 상세조회” 자료에는 쟁점부동산의 계약완료일이 2005.12.27., 거래가액이 OOO원(쟁점금액)으로 되어 있고, 구체적 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ OOO의 회신자료(2005년 이전 검인건 상세조회)
(라) 국세청 전산조회자료에 따르면, 쟁점부동산이 분양된 2015년 제2기 과세기간에 OOO㈜는 청구인에게 공급가액 OOO원, 부가가치세 OOO원의 세금계산서 1매를 발행한 것으로 나타난다.
(마) 청구인은 자신 명의의 OOO, OOO의 거래내역 및 OOO의 대출금 원장조회 자료를 제출하면서 청구인이 지급한 분양대금 중 확인된 금액이 OOO원이고, 이는 분양계약서상 분양가액OOO보다 높아 분양계약서는 다운계약서라는 것이 확인되므로 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으며 청구인이 제시한 분양대금 지급내역은 아래 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞ 청구인이 제시한 분양대금 지급 계좌거래내역 등
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,
청구인은 분양계약서상 분양금액이 사실과 다르고, 청구인이 지급한 분양대금이 분양계약서상 분양가액 보다 높아 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나,
처분청이 OOO에서 받은 검인자료에 따르면, 청구인은 검인신고시 쟁점금액을 취득가액으로 신고하였고, 청구인과 분양회사가 체결한 2005.12.27.자 분양계약서에는 쟁점금액에 건물분 부가가치세를 더한 금액이 청구인이 분양받은 금액으로 적혀 있으며 분양계약서가 다운계약서라는 특별한 사정은 확인되지 아니하는 점, 청구인이 분양대금 지급액이라고 제시한 금융거래내역을 보면, 현금출금 또는 대체를 통해 지출된 것으로 나타나, 그 금전이 누구에게 귀속되었는지 불분명하여 쟁점부동산의 분양대금으로 납입되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.