[청구번호]조심 2018중0753 (2018. 5. 1.)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]쟁점토지에 대한 건물신축허가도 받지 아니한 상태에서 부지조성공사만 하고 나대지 상태로 쟁점토지를 양도하여 일시적?우발적 양도로 판단되는 점, 건축물 설계비는 자본적 지출로 보기 어렵고, 토지조성공사비는 실제 지출여부가 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하며, 이자비용는 「소득세법」상 열거되지 아니한 점, 처분청은 이 건 경정 시 청구인이 납부한 종합소득세액을 반영한 점 등에 비추어 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없으나, 청구인은 쟁점토지의 양도가 부동산 개발사업이라는 사업활동의 일환에서 이루어져 이에 따른 소득금액이 사업소득금액에 해당하는 것으로 오인하였을 가능성이 있어 보이고, 단순히 40% 양도소득세 중과세율을 회피할 목적으로 종합소득세를 신고한 것으로 보이지 아니하므로 소득분류 착오로 인하여 과소신고한 부분에 대하여 처분청이 신고불성실가산세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음

[관련법령] 소득세법 제19조 / 소득세법 제94조

[참조결정]국심2007중2847 / 국심2007중0767

OOO세무서장이 2017.9.5. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 신고불성실가산세 OOO원을 배제하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.8.29. 취득한 OOO 전 837㎡, 같은 리 282-5 도로 123㎡ 중 13.670/123 지분, 같은 리 282-6 도로 117㎡ 중 13/117 지분, 같은 리 282-8 답 223㎡ 및 같은 리 282-11 도로 96㎡ 합계 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.10.20. OOO원에 양도하고, 2016.5.31. 2015년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점토지 양도소득이 사업소득(부동산매매업)에 해당한다 하여 양도가액과 취득가액 OOO원과의 차이 OOO원을 사업소득금액으로 하고, 필요경비 OOO원을 공제하여 종합소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가 ‘사업소득’이 아닌 ‘양도 소득’에 해당한다 하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원(부동산중계수수료 및 법무사 수수료를 제외한 금액임)으로 하고 2017.9.5. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지함에 있어 단기양도이므로 양도소득세율 40%를 적용하고, 무신고·무납부로 보아 20%의 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 적용하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.10.12. 이의신청을 제기하였고, 이의신청 심리 결과, 처분청은 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 본 처분은 유지하는 한편, 아래 <표1>과 같이 청구인이 취득가액 및 필요경비로 주장하는 금액 중 쟁점토지의 양도와 관련 하여 지출한 것으로 인정되는 비용 합계 OOO원을 추가로 공제하고, 청구인이 종합소득세로 기납부한 OOO원을 기납부세액으로 공제하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.17. 심판청구를 제기하였다.

OOO

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 주상복합건물을 신축·분양할 목적으로 쟁점토지를 취득하여, 건축물 설계, 토지 성토작업 등 토지기반공사 등을 진행하였으나, 처분청이 건축허가가 없이는 부동산매매업의 사업자등록을 내어줄 수가 없다고 하여 사업자등록 없이 사업을 진행할 수 밖에 없었고, 건축허가 신청서를 제출한 후 1년여가 경과된 2015년 7월경에야 OOO시청 담당자가 2015년 시화호 오염총량제 한도가 이미 초과되어 2016년에나 건축허가가 가능하다고 하여, 대출이자 압박 등 자금난으로 쟁점토지에서의 주상복합 신축사업을 포기하고 쟁점토지를 양도하게 된 것으로, 실제로 건물을 신축하기 위해 건축허가를 신청하고 토지조성공사까지 완료하였음이 건축허가 관련 공문, 건축허가 신청서, 설계계약서, 도면, 지적측량결과부, 금융거래내역 및 세금계산서 등에 의하여 확인되며, 쟁점토지 양도로 인한 소득에 대해 부동산매매업에 따른 사업소득으로 하여 종합소득세를 신고·납부하였는바, 쟁점토지 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 가사, 쟁점토지의 양도에 따른 소득이 양도소득에 해당한다고 하더라도, 양도와 관련하여 실제 지출된 토목 및 상가 설계비 OOO원, 토지조성공사비 OOO원, 토지대출이자 OOO원 합계 OOO원을 추가로 필요경비로 공제하여야 한다.

(가) 토목 및 상가설계비 OOO원은 쟁점토지 주상복합 신축과 관련하여 실제 지출되었으나, 처분청이 부동산매매업의 사업자등록증을 발급해주지 아니하여 어쩔 수 없이 기존사업자로 세금계산서를 수취하게 된 것이고, 해당 설계비는 주택부분은 제외한 토목 및 상가설계비이므로 이에 대하여 부가가치세를 지급하고 세금계산서를 수취한 것이며, 쟁점토지는 도시지역의 상업지역으로 반드시 상가비율이 30%이상 되어야 하는 곳으로, 상가비율이 반드시 설계에 포함되어야 하는 것이므로 동 설계비는 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비에 해당한다.

(나) 부지조성공사비는 세금계산서를 발급받고 입금영수증을 제출하지 아니하여 처분청에서 이를 필요경비로 인정하지 아니하였으나, 2016년에 실제 지급된 사실이 입금영수증에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 공제함이 타당하다.

(다) 쟁점토지는 처음부터 주상복합 신축사업을 목적으로 취득한 것이므로, 토지담보대출이자도 양도소득에 대한 필요경비로 봄이 타당하다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 소득이 사업소득에 해당한다고 판단하여 종합소득세를 신고하였음에도 불구하고, 이를 무시하고 신고불성실(무신고)가산세를 부과한 처분은 부당하다.

(4) 청구인은 종합소득세 OOO원을 기납부한 사실이 있음에도 처분청은 이를 환급하거나 기납부세액으로 공제한 사실이 없고, 이 부분에 대하여 납부불성실가산세까지 부과하였는바, 이는 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지 양도 외에 부동산매매업을 영위하였다고 볼만한 계속적·반복적인 사업 활동을 한 바 없고, 쟁점토지의 양도 전에 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타낸 사실(사업자등록의 업종 등록을 요함)도 없으며, 신축 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 양도한 경우에 해당하지 아니하고, 토지를 개발하여 분할 판매하는 경우에도 해당하지 아니하며, 또한 주택신축판매업에도 해당하지 아니하는바, 청구주장은 이유 없다.

(2) 설계비, 부지조성공사비용, 토지대출이자 비용 등을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 이유 없다.

(가) 설계비는 주식회사 건축사사무소인시공에 주상복합 신축공사의 설계계약을 의뢰하면서 2014.12.17. OOO원, 2014.12.18. OOO원을 이체한 것으로, 건축물설계에 관한 것이나, 청구인은 건축허가를 득하지 못하여 토지상태로만 양도하였으므로, 쟁점토지에 실제 건물이 신축된 것이 아니어서, 동 설계비를 쟁점토지의 가치를 증대시키는 자본적 지출로 볼 수 없어 필요경비로 인정할 수 없다.

(나) 부지조성공사비의 경우 청구인은 2015.4.12. 토지조성공사를 실시하였다고 주장하면서 양도일 이후인 2015.12.31. OOO로부터 수취한 공급가액 OOO원의 매입세금계산서 1매를 제출하였으나, 관련 금융거래내역은 제출하지 아니하여 지출 사실이 확인되지 아니하였으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

(다) 토지담보대출 이자비용의 경우 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비에 차입금에 대한 지급이자는 법령상 열거되어 있지 아니하므로 인정할 수 없다.

(3) 청구인은 종합소득세로 신고한 것에 대해 양도소득세 무신고가산세부과는 부당하다고 주장하나, 「소득세법 기본통칙」 81-2는 거주자가 법 제70조의 규정에 의한 과세표준 확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 또는 양도소득을 종합소득 등으로 신고한 경우에는 법 제81조 제1항의 신고불성실가산세를 적용하지 아니하나 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용하는 것으로 해석하고 있는데, 쟁점토지는 양도 당시 보유기간이 1년 1개월 15일로 단기양도에 해당하여 양도소득세로 신고 시 40%의 중과세율이 적용되는바, 이를 회피하여 조세부담을 경감할 목적으로 종합소득으로 신고한 경우에 해당한다고 판단되므로, 청구주장은 이유 없다.

(4) 청구인이 2016년 종합소득세 확정신고시 납부한 종합소득세 OOO원은 이의신청에 의한 감액경정 시 기납부세액으로 공제하였고, 동 차감금액을 반영하여 납부불성실가산세 또한 감액하였으므로, 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점토지의 양도소득이 사업소득에 해당한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 설계비, 부지조성공사비, 이자비용 등을 양도소득의 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

③ (예비적 청구) 신고불성실가산세 부과의 당부

④ (에비적 청구) 납부불성실가산세 부과의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 50의 범위에서 대통령령으로 인하할 수 있다.

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 40

(2) 소득세법 시행령

제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지 취득·양도 및 사업자등록신청 관련 주요 사건의 진행 내역은 아래 <표1>과 같고, 청구인의 종합소득세 신고내역과 필요경비 내역은 아래 <표2>와 같으며, 동 신고서에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비 등을 공제하여 이를 사업소득 총수입금액으로 보아 종합소득세를 신고한 것으로 확인된다.

OOO

<표2> 청구인의 종합소득세 신고내역

OOO

(2) 양도소득세 경정 결의서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같고, 동 결의서 및 처분청이 제출한 가산세 계산내역을 검토한 바, 청구인이 종합소득세로 납부한 OOO원을 기납부세액으로 공제하는 한편, 이를 산출세액에서 공제하여 신고불성실가산세(무신고가산세율 20% 적용) 및 납부불성실가산세를 감액한 것으로 확인된다.

OOO

(3) 처분청이 제시한 국세청대내포털시스템 조회자료에 의하면, 청구인은 2015.9.22. 청구인의 주민등록표상 주소지를 사업장 소재지로, 개업일자를 2015.7.1.로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 건설업(건축공사업) 사업자등록을 신청하였고, 2017.6.8. 부업종에 주택신축판매업, 건물 개발 및 공급업을 추가하여 사업자 등록정정 신고한 것으로 나타나고, 청구인의 사업자등록 이력은 아래 <표4>와 같다.

OOO

(4) 국세청대내포털시스템 및 부동산 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 20102016년 기간동안 9건의 부동산을 취득하여 그 중 5건을 양도하였고, 현재 4건(아파트 2건, 토지 2건)을 보유 하고 있는 것으로 나타나며, OOO의 제2기(2016.12.31.) 현재 대차대조표에 의하면, 2016.12.31. 현재 토지 계정금액은 OOO원이고, 청구인은 현재 소유 중인 2필지의 토지 상에서 빌라 신축 등 부동산 개발사업을 계속 진행중이라고 주장한다.

OOO

(5) 청구인은 쟁점토지 상에서 주상복합 신축분양 사업을 추진하고자 토지를 매입했다가, 건축허가 문제로 사업을 포기하게 되어 쟁점토지를 양도하였고, 이후에도 위 <표5>와 같이 2필지의 토지를 새로이 매수하여 부동산 신축개발 사업을 계속하고 있으므로, 수익사업의 일환으로 발생한 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 사업소득에 해당한다고 주장하면서, 아래와 같은 증빙서류를 제출하였다.

(가) 청구인은 2015.4.22. 토지조성공사를 실시하였다고 주장하면서, 2015.12.31. OOO로부터 수취한 공급가액 OOO원의 매입세금계산서 1매, 공사대금 OOO원에 대한 OOO의 입금표 1매, 청구인 명의 농협 통장 사본 등을 제출하였고, 통장 사본은 청구인이 2016.5.10. 박OOO에게 OOO원을 이체하였다는 내용이나, 거래상대방(상호 : OOO 건설, 대표자 : 임OOO) 및 거래금액(OOO원)이 상이하여 대금의 실제 지급 여부를 확인하기 어렵다.

(나) 건축물 설계계약서(2014.10.17.)의 주요내용 아래와 같고, 이체처리결과 조회화면에 의하면, 2014.12.17.에 OOO원, 2014.12.18.에 OOO원이 각각 (주)건축사사무소인시공의 OOO은행 계좌(82825****821)로 이체된 것으로 나타나며, 그 밖에 (주)건축사사무소인시공이 발행한 공급가액OOO원의 전자세금계산서(품목 : OOO 설계비, 작성일자 2016.3.14.)를 제출하였다.

OOO

(다) 2017.10.20. OOO에서 확인한 마이너스대출 이자 납입 증명서에 의하면, 청구인은 2014.9.5. OOO원을 대출받아 2015.10.20. 모두 상환하였고, 2014년 9월12월 OOO원, 2015년 1월10월 OOO원을 이자로 납입한 것으로 나타난다.

(라) 청구인인 2015.4.7. OOO에게 제출한 건축허가서의 주요 내용은 아래와 같고, 청구인은 시화호 오염총량제로 인하여 2015년 중 건축허가를 받지 못하게 되어 부득이하게 쟁점토지 상의 건물신축계획을 포기하고 쟁점토지를 단기양도하게 되었다는 주장이므로, 청구인에게 건축허가 미허가 사유 등에 대하여 OOO장으로부터 수취한 공문 등이 있는지 유선으로 문의한 바, 청구인은 당시 OOO 건축허가 담당자를 찾아가 오염총량제로 인하여 2015년 중 신규 건축허가가 불가능하다는 사실을 구두로 확인하였으므로 별도의 공문을 수취한 바는 없고, 추후 쟁점토지를 양도하게 되어 건축허가신청 건은 담당자의 권유에 따라 취하하였다고 진술하였다.

OOO

(바) 2015년 7월 OOO 주식회사와 체결한 주택건설 공동사업약정서(OOO 신축공사)에 의하면, OOO건설 주식회사를 시공사로 하여 쟁점토지 상에 지하1층 지상14층 주상복합 1동(연면적 : 3,294.75㎡, 22세대)을 신축하기로 공동사업약정을 체결한 것으로 나타난다.

(사) OOO의 제2기 대차대조표(2016.12.31. 현재)에 의하면, 청구인은 2015.5.26. 취득한 OOO 전 1,542㎡를 대차대조표 상 토지 계정(OOO원)으로 계상하였고, 2016.10.31. OOO전 1,154㎡를 취득하였으며, 2016.12.31. 현재 OOO의 토지 계정금액은 OOO원으로 확인된다.

(아) OOO이 OOO 토지 및 OOO 57-2 토지에서 부동산 개발사업을 진행하고 있다는 주장에 대한 증빙서류로 제출한 현금영수증 및 전자세금계산서 등의 주요 내용은 아래 <표6>과 같다.

OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 소득을 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아야 한다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2004.6.24. 선고 2004두3700 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 쟁점토지 양도 외에 부동산매매업을 영위하였다고 볼만한 계속적·반복적인 사업실적이 없는 점, 쟁점토지에 대한 건물신축허가도 받지 아니한 상태에서 부지조성공사만 하고 취득일로부터 불과 1년 1개월 15일만에 나대지 상태로 쟁점토지를 양도하여 일시적·우발적 양도로 판단되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(7) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 건축물 설계비, 토지조성공사비, 이자비용 등을 추가로 양도소득에 대한 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 착공도 되지 아니하고 건축허가도 받지 못한 나대지 상태로 양도되었는바, 건축물 설계비는 쟁점토지의 가치를 증대시키는 자본적 지출로 보기 어려운 점, 토지조성공사비 OOO원의 지출사실에 대한 증빙서류로 제출된 세금계산서, 입금증 등은 사인간에 사후작성 가능한 서류로 신빙성이 결여되고, 통장사본은 OOO건설(대표자 : 임OOO)이 아닌 제3자에 대한 계좌이체 내역으로, 거래금액과 송금액도 상이하여 실제 지출여부가 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니한 점, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비에 차입금 지급이자는 「소득세법」 및 같은 법 시행령에 열거되어 있지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(8) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 중과세율을 회피하여 조세부담을 경감할 목적으로 종합소득으로 신고한 경우에 해당한다는 의견이나, 양도소득세와 종합소득세는 같은 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하고, 거주자가 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우를 제외하고는 신고불성실가산세를 적용하지 않는 것인바(국심 2007중2847, 2007.12.27., 국심 2007중767, 2007.7.12. 등 같은 뜻임), 청구인이 제출한 주상복합 건물 공동사업약정서 등 각종 증빙서류들에 의하여 청구인이 쟁점토지에 주상복합 신축을 위한 사업을 추진하였던 사실이 인정된다 할 것이며, 청구인의 입장에서는 쟁점토지의 양도가 부동산 개발사업이라는 사업활동의 일환에서 이루어진 것으로서, 이에 따른 소득금액이 사업소득금액에 해당하는 것으로 오인하였을 가능성이 있다고 할 것이고, 청구인이 단순히 40% 양도소득세 중과세율을 회피할 목적으로 종합소득세를 신고한 것으로 보이지는 않으므로, 소득분류 착오로 인하여 과소신고한 부분에 대하여 처분청에서 신고불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(9) 마지막으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 청구인은 종합소득세로 기납부한 세액을 차감하여 납부불성실가산세를 부과하여야 한다고 주장하나, 처분청의 경정결의서에 의하면 처분청은 이의신청 결정에 따른 감액경정결의시, 이미 청구인이 종합소득세로 납부한 세액 OOO원을 기납부세액으로 보아 결정세액에서 차감하였고, 이에 따라 납부불성실가산세액을 적법하게 계산하여 부과한 것으로 확인되므로, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.