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[청구번호]
조심 2020서2032 (2021.03.31)
[세 목]
양도
[결정유형]
재조사
[결정요지]
쟁점토지의 양도가액 ⦾억원 중 양수자가 금융기관에 직접 상환하였다는 ⦿백만원을 제외한 △백만원을 청구인이 계좌로 수령한 후 〇〇〇〇전문학교의 계좌로 이체하거나 〇〇〇〇전문학교의 차입금 상환으로 사용된 점 등에 비추어 쟁점토지를 청구인이 취득한 후 〇〇〇〇전문학교에 양도하였다는 청구주장의 사실관계를 확인할 필요가 있어 보이므로 처분청은 청구인이 제시하는 이사회 회의록의 진위 여부 및 당시 회의에 참석한 세종직업전문학교 이사진에 대한 확인조사 등을 실시한 후 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[관련법령]
[주 문]
OOO세무서장이 2019.12.5. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 제시하는 재단법인 OOO직업전문학교의 이사회 회의록(2012.1.17.자)의 진위 여부, 청구인과 동 법인의 금융거래내역, 각종 지출 및 부담내역 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2015.5.27. OOO 임야 6,401㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김용구 등 4인에게 양도하고, OOO을 기한후 신고하고 무납부하였다.
나. 처분청은 2019.6.20.～2019.9.21. 기간 동안 청구인에 대한 2015년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 자본적 지출액으로 신고한 OOO을 부인하여, 2019.12.5. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.22. 이의신청을 거쳐 2020.5.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인이 이사장으로 있는OOO가 교사건립을 위해 쟁점토지를 취득하려 하였으나 금융기관에서 OOO직업전문학교가 재단법인이라 대출이 불가능하다고 하여, OOO직업전문학교 이사회에서 이사장인 청구인이 취득하여 OOO직업전문학교에게 양도하는 방안을 제시하자 이사 전원의 찬성으로 결의하고 청구인도 그렇게 하기로 결정하였다. 청구인이 대출을 받아 2012.1.31. 쟁점토지를 경매로 낙찰받았고 OOO직업전문학교에게 2012.2.2. 쟁점토지를 장기할부조건으로 양도하였으나, 양도차익이 없고 잔금청산일도 미도래한 상태라 양도소득세를 신고하여야 한다는 생각을 하지 못하였다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 OOO직업전문학교에게 장기할부조건으로 양도하면서 OOO직업전문학교가 쟁점토지를 사용할 수 있도록 승인을 해주었고, OOO직업전문학교가 쟁점토지의 사용승인을 받은 이후부터 쟁점토지와 관련하여 발생한 대출금이자, 재산세, 종합부동산세 등 쟁점토지와 관련한 비용도 지불하였다. 이후 세종직업전문학교는 쟁점토지 매입자금에 대한 이자부담이 늘어나 자금압박으로 쟁점토지를 양도하기로 이사회에서 결의하였다. 청구인과 매매계약서상 잔금청산일이 미도래하였고, 차입금처리 등의 문제로 등기를 이전하지 못한 관계로 청구인 명의로 2015.5.27. 쟁점토지를 양도하고, 양도대금은 청구인의 계좌로 입금받아 OOO직업전문학교의 대출금 상환 및 법인계좌에 입금한 사실이 은행에서 발행한 예금거래 명세서 및 통장사본에 의하여 확인된다.
(나) OOO직업전문학교가 쟁점토지를 취득한 이후 교사건립을 위해 노력한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.
OOO
(다) 쟁점토지의 인근에 위치한 OOO공인중개사무소 OOO 공인중개사도 OOO직업전문학교의 임직원이 학교건립을 위해 사고지를 해결하려고 노력했던 사실을 기재한 확인서를 처분청의 세무조사 당시에 제출하였다. OOO 행정복지위원장 OOO이 2014.9.25. 도봉구청장에게 질의한 회의록 내역 일부를 보면, “이 사업지는 제1종 일반주거지역으로서 국립공원이나 개발제한구역이 아닙니다. 본 의원이 파악한 바로는 OOO에서 지역과 위치를 고려하여 가칭 ‘공원형 OOO직업전문학교’를 설립하려고 추진중에 있으나 구청과 사고지 지정 해지요건에 대한 이견으로 설립에 난항을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다”라고 기재되어 있다. 이처럼 OOO직업전문학교의 임직원은 교사건립을 위하여 OOO 위원장을 찾아가 면담도 하고 OOO직업전문학교의 입장 및 개발계획도 전달하였을 뿐만 아니라 OOO구청과 협의를 통해 방학동주민의 산책로 및 도서관 등 편의시설도 건축하겠다는 의견을 개진한 사실을 알 수 있다(회의록 및 OOO 사실확인서 제출).
(2) 청구인은 쟁점토지를 경락받은 후 2012.2.2. OOO직업전문학교에게 장기할부조건에 양도하였으므로 2015.5.27. 양도된 쟁점토지의 납세의무자는 세종직업전문학교이다.
(가) OOO직업전문학교가 잔금청산을 하기 전에 자금난을 겪으며 OOO 등에게 쟁점토지를 양도하여 등기이전이 되지 않은 상태였다. 등기상 명의자인 청구인은 양도대금을 대리 수령하여 OOO직업전문학교 계좌로 송금하였고, 양도소득의 실질 귀속자인 OOO직업전문학교가 양도대금을 사용하였다. OOO직업전문학교가 청구인으로부터 학교부지 사용승인을 받은 후 건축허가를 받으려고 노력하였으나, OOO구청에서 건축허가를 받기 전에 사고지 문제를 해결해야 건축허가가 가능하다고 하였다. OOO직업전문학교가 사고지를 해결하기 위해 노력하였으나 교사 신축을 하기 까지는 많은 시간을 필요로 하였다. 청구인이 OOO소재에 건물을 매입하여 OOO직업전문학교가 사용할 교실을 준비하다보니 자금이 부족하여 많은 대출을 받게 되었다.
(나) 사고지 해결이 늦어짐에 따라 OOO의 쟁점토지와 OOO 건물의 대출이자로 인하여 자금난이 더욱 심화되었고, 이를 해결하기 위해 심지어 OOO로부터 급전을 대출받아 이자를 납부하는 경우에까지 이르렀다. 그래서 청구인과 OOO직업전문학교 모두 자금난이 더욱 심해졌고 어쩔 수 없이 어렵게 확보한 학교부지를 처분해야만 했다. 청구인이 2012.2.2. OOO직업전문학교에 쟁점토지를 장기할부조건으로 양도하였기 때문에 잔금청산일이 미도래하여 등기이전이 되지 않은 상태에서 OOO직업전문학교는 쟁점토지를 양도하였다. 이에 청구인은 OOO직업전문학교의 양도대금을 청구인의 계좌로 대리 수령하여 쟁점토지에 대한 채무를 먼저 상환하고, 잔액을 OOO직업전문학교에게 지급하였다.
(다) 양수자는 양도대금 OOO 중 아래 ＜표2＞의 쟁점토지에 대한 담보차입금 OOO을 우선 상환하고 나머지 OOO을 청구인의 계좌로 입금하였다. 쟁점토지의 근저당 차입금 중 OOO은 세종직업전문학교가 사용한 금액이다.
OOO
(라) 처분청의 의견처럼 쟁점토지 명의가 청구인이므로 청구인 소유라고 추측할 수 있으나, 쟁점토지가 청구인의 소유였다면 양도대금 중 잔액인 OOO의 거액을 OOO직업전문학교에게 지급하지 않았을 것이다. 청구인은 2012.2.2. OOO직업전문학교에게 양도한 상태였으므로 청구인이 양도대금을 학교에 지급하지 아니하였다면 자금횡령에 해당한다고 재단이사회로부터 고발당했을 것이다. 쟁점토지의 양도대금 중 일부 채무를 상환하고 나머지 잔금 전액을 OOO직업전문학교 계좌에 입금한 사실과 OOO직업전문학교 계좌에 입금된 후 차입금상환 및 학교운영비에 사용되었다.
(3) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 원본 계약서를 제출하지 않아 사실확인이 불가능하고, 청구인이 2015년 귀속 양도소득세를 자신의 명의로 기한후신고하면서 선수금 OOO을 컨설팅비용으로 신고한 점 등으로 보아 청구인이 2012.2.2. OOO직업전문학교에게 쟁점토지를 양도하였다는 것을 신뢰할 수 없다는 의견이나, 청구인은 OOO직업전문학교와 쟁점토지 매매계약서를 작성하고 원본계약서를 보관하여야 하나, 작성일인 2012.2.2.부터 2019년 9월 조사당시까지 7년 7개월이나 경과하였고, 청구인 및 OOO직업전문학교 모두 사무실이전 및 학교운영이 어려워 관리하던 직원의 퇴사로 인하여 매매계약서 사본 및 이사회 결의서 등을 제출한 것이다.
(가) OOO직업전문학교가 쟁점토지에 교사를 건립하기 위하여 노력한 사실이 ① OOO공인중계사사무소 OOO의 사실확인서, ② 도봉구청 행정복지위원장 OOO의 구정질의 회의록 및 OOO직업전문학교의 임직원이 OOO 위원장을 방문하여 상담한 사실확인서, ③ OOO건축사사무소 한영한 부장의 확인서, ④ 청구인과 OOO직업전문학교가 작성한 매매계약서 사본, ⑤ OOO직업전문학교 이사회 회의록, ⑥ 청구인이 OOO직업전문학교로부터 양도대금 수령내역, ⑦ 쟁점토지 관련 업무담당자 황길주에게 지급한 활동비 금융자료 내역, ⑧ OOO직업전문학교가 쟁점토지 재산세 및 종부세 납부 금융자료 등, ⑨ 농협대출금 이자 납입 내역 등과 같이 확인되는바, 소득의 실질귀속자도 OOO직업전문학교이다.
(나) 청구인이 쟁점토지를 경매로 취득할 수밖에 없는 상황에서 청구인의 보유자금 OOO 외에 OOO직업전문학교가 송금한 선수금 OOO과 OOO으로부터 차입한 OOO 등 합계 OOO으로 쟁점토지를 취득한 사실이 명백하게 확인됨에도 불구하고 청구인이 양도소득세 신고를 하면서 OOO을 컨설팅 비용 증빙으로 제출하였다면서 매매계약을 신뢰할 수 없다고 부인하는 것은 논리 비약이다.
(다) OOO직업전문학교는 2012.2.2. 쟁점토지를 청구인으로부터 취득하였으나 잔금청산 이전이라 등기를 이전하지 않은 상태이므로 장부에 계상하지 않은 점도 있으나, 이보다도 허가관청에 고유목적자산 취득허가를 받지도 않은 상태라 쟁점토지를 계상할 수 없었다. 매수자를 찾기 쉽지 않은 상황에서 실질소유자가 OOO직업전문학교임을 알릴 경우 매매를 취소하는 등의 문제가 발생할 수 있어 부득이 하게 사실관계를 알리지 않았던 것이므로 실소유자가 OOO직업전문학교임을 알리지 않았다고 하여 매수자가 피해본 바도 없다.
(라) 처분청은 양도대금 중 OOO에 대하여 청구인이 개인소유인 OOO 취득시 차입한 OOO 대출금을 상환하였다는 의견이나, 청구인은 아래 ＜표3＞과 같이 신한캐피탈 차입금 OOO을 OOO직업전문학교의 통장에 입금하여 사용하였고, 설령 OOO직업전문학교가 청구인의 차입금 OOO을 변제하였다고 하더라도 2014.12.31. 현재 부채명세서에 OOO직업전문학교에서 받을 금액 OOO이 남아있으므로 청구인의 대여금에서 차감하면 전혀 문제될 것이 없다.
OOO
1) 처분청은 청구인 계좌에 입금된 양도대금 OOO 중 일부도 청구인이 OOO직업전문학교에서 차용한 금액을 상환한 것으로 확인된다는 의견이나, 이는 OOO직업전문학교에 입금한 것이 아니라 OOO직업전문학교의 차입금을 양도대금으로 청구인이 직접 상환한 것이다. 따라서 청구인이 양도대금을 개인적인 차입금 상환에 사용하였다는 의견은 사실관계를 오해한 것이고, 양도대금 전액은 OOO직업전문학교 계좌에 입금되거나 OOO직업전문학교의 채무에 상환하였다고 보아야 한다.
2) OOO직업전문학교는 자금사정이 좋지 않아 청구인의 개인재산을 양도 및 담보로 차입하여 금융기관에서 대여한 금액만 해도 2014년말 OOO에 이른다. 실 채무자인 OOO직업전문학교가 쟁점토지 등을 담보로 차입한 OOO 외에도 신한캐피탈 차입금 중 OOO직업전문학교가 사용한 차입금 OOO에 대한 이자를 부담하였다.
3) 청구인이 2013.8.8. 차입한 차입금 OOO이 OOO 잔금에 사용된 것은 사실이나, OOO로부터 청구인 및 OOO 명의로 차입한 OOO 중 OOO직업전문학교가 사용한 차입금은 OOO 중에서 비용을 차감한 485백만원이 OOO직업전문학교 계좌에 입금되었고, 이 중 매입자가 직접 변제한 OOO 외에 신한은행 채무 OOO을 변제한 것을 합치면 OOO이 남아있어 청구인의 대여금에서 차감하면 되므로 전혀 문제될 것이 없음에도, 처분청은 OOO을 제외하고는 OOO은 쟁점토지와 OOO 및 청구인 아파트가 공동담보로 제공된 것을 일방적인 OOO만 담보로 제공하여 청구인 차입금을 갚은 것이라는 의견은 사실관계를 파악하지 못한 것이다.
4) 처분청은 통장 거래기록사항에 ‘학교차용상환’이라고 기재되어 있어 청구인 계좌에 입금된 OOO 중 일부도 청구인이 OOO직업전문학교에서 차용한 금액을 개인적으로 OOO직업전문학교에게 상환한 것이라는 의견이나, CMS이체내역과 같이 OOO직업전문학교에 입금한 것이 아니라 OOO직업전문학교의 차입금을 청구인이 직접 상환한 것으로 확인되므로, OOO 중 일부도 청구인이 개인적인 차입금 상환에 사용한 것이라는 처분청의 의견은 금융거래를 충분히 검토하지 않아 사실관계를 오해한 의견이다. 청구인이 직접 상환한 OOO의 사용처가 청구인의 빌딩매입 자금에 사용되었던 것은 사실이나, 쟁점토지 매입시 청구인의 자금 OOO이 지급되었는바 그중에서 중도금으로 OOO을 받고 남은 잔액 OOO과 2013년 차입한 금액 중 대여한 채권 OOO(매수자가 직접 상환한 OOO 차입금)을 변제받고 남은 OOO의 합계 OOO 및 2014.12.31.현재 부채명세서에 OOO직업전문학교에서 받을 금액 OOO을 합하면 OOO이므로 충분히 OOO을 변제할 수 있는 금액이다.
(4) 부정행위란 국세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 적극적인 행위에 의하여 과세표준을 과소신고하는 경우로서 그 과소신고가 누진세율의 회피, 이월결손금 규정의 적용 등과 같은 조세포탈의 목적에서 비롯된 것을 의미(대법원 2013.11.28. 선고 2013두12362 판결 등 참조) 하는 것이므로, 청구인이 양도소득세를 신고하면서 이사장인 청구인과 OOO직업전문학교를 동일시하여 OOO직업전문학교의 지출증빙을 제출한 것에 대해, 처분청에서 많은 노력을 기울이지 않고서도 지출증빙이 오류임을 알 수 있으므로, 청구인이 OOO직업전문학교의 지출증빙을 제출한 것은 부정한 적극적인 행위에 해당하지 않으므로 부당과소신고가산세 대상에 해당하지 않는다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점토지에 OOO직업전문학교의 교사를 건립하기 위해 많은 노력을 기울였다는 사실은 확인되나, 쟁점토지의 소유주가 OOO직업전문학교라는 근거라고 볼 수는 없다.
(가) 청구인이 제출한 학교부지 취득과 교사건립을 위한 활동내역에 대한 증빙 중 OOO구청 OOO 도시계획팀장에게 질의답변, OOO 의원에게 구정질의, 답변서류 등을 살펴보면, 청구인이 쟁점토지에 교사를 짓기 위해 많은 노력을 하였다는 사실은 확인되나, 쟁점토지의 소유주가 OOO직업전문학교라는 내용이 나타나지 않고, OOO직업전문학교 명의로 교사가 없더라도 청구인으로부터 교사를 임차하여 학교를 운영할 수 있는 것이며, 학교건립을 위해 노력했다는 이유만으로 OOO직업전문학교가 쟁점토지의 실소유주라는 주장은 이유가 없다.
(나) 청구인 명의의 OOO 등 4개 계좌의 양도대금입금 등 금융거래내역을 확인한 바, 청구인의 명의로 OOO 부동산을 취득시 OOO에서 대출한 이자 또한 OOO직업전문학교가 지급하고 있는 사실이 아래 ＜표4＞와 같이 확인된다. 청구인은 자신의 계좌와 법인계좌를 혼용하고 있어 보이므로 단지 쟁점토지에 대한 대출금 이자를 OOO직업전문학교가 지급한다는 사실만으로 OOO직업전문학교가 쟁점토지 양도대금의 귀속자라고 볼 수 없다.
OOO
1) 양도대금 OOO 중 청구인의 계좌로 OOO이 입금되었고, 나머지는 쟁점토지 근저당 대출금에 상환되었다.
2) 청구인 계좌로 입금된 OOO은 청구인이 2013.8.8. 취득한OOO 부동산 취득시 OOO의 대출자금 상환에 사용되었다.
3) 청구인이 OOO 토지를 취득시 OOO직업전문학교에서 차용한 금액 상환에OOO이 사용되었다.
4) 상기거래 이외에도 OOO직업전문학교와 청구인은 차용 및 대여 등이 빈번하게 이루어진 사실로 보아 양도대금의 일부도 일상적으로 이루어진 대여거래의 하나로 볼 수 있다.
5) 쟁점토지의 대출금 이자를 OOO직업전문학교에서 지급하였으므로 청구인은 쟁점토지의 소유자가 OOO직업전문학교라는 주장이나, 청구인의 명의로 OOO 토지 취득시 OOO에서 대출한 이자 또한 OOO직업전문학교가 지급하고 있는 것이 확인되므로 청구인은 OOO직업전문학교의 자금을 자신의 자금과 혼용하여 사용하고 있는 것으로 보인다.
(다) 청구인이 특수관계자인 OOO직업전문학교를 매수인으로 하여 2012.2.2. 계약한 매매계약서 사본을 제출하여, 처분청은 원본을 요청(OOO세무서 재산세과-3134, 2019.9.17.)하였으나, 제출하지 아니하여 계약서 진위확인이 불가능하였다. 청구인이 2015년 양도소득세 기한후 신고한 사실이 있고, OOO직업전문학교도 쟁점토지 취득과 관련하여 2012사업연도 법인세를 신고한 사실이 없으므로 청구인이 쟁점토지를 2012.2.2.에 OOO직업전문학교에게 양도하였다는 주장은 신뢰할 수 없다.
(라) 처분청은 청구인에게 OOO직업전문학교가 쟁점토지를 취득하여 계속 보유하고 있다가 2015.5.28. 양도하였다는 구체적이고 객관적인 증빙서류를 요청(OOO세무서 재산세과-3136, 2019.9.17.)하였으나 미제출하였다. OOO직업전문학교의 2012～2015사업연도 법인세 신고서상 공시한 공익법인 결산서류 등에 쟁점토지 취득 및 보유와 관련한 내용이 없으므로 OOO직업전문학교가 2015년에 쟁점토지를 양도하였다고 볼 수 없다.
(마) 청구인은 자신의 명의로 취득 매매계약서를 작성하였고 특약사항이나 그 어디에도 양도자가 OOO직업전문학교라는 사실이 나타나 지 않는다. 매도대금도 양수자가 청구인에게 입금한다는 내용이 계약서에 명시되어 있다. 쟁점토지의 매매를 중개한 OOO공인중개사 사무소 대표 OOO에 따르면 매도자가 청구인으로 확인될 뿐만 아니라, 양수자가 청구인에게 “2016.3.31.까지 계약을 취소하고 중개비 반환 및 손해배상을 청구한다”라는 내용증명을 보내자 청구인이 직접 양수자에게 제출한 서류내용을 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지의 양도자임이 분명하게 확인되고 있다.
(바) 청구인은 쟁점토지를 경매취득하여 양도하고 고액의 양도차익을 얻게 되자 세금을 탈루하려고 허위 필요경비를 계상하여 양도소득세 기한후 신고하였다가 세무조사에 의해 고액의 세금이 부과됨에 따라 실질납세자가 청구인이 아닌 OOO직업전문학교라고 주장하나, 금융거래내역 및 쟁점토지 매수자와 쟁점토지 매매관련 하자․치유서류, 중개인과 매수자의 진술 등에서 매도자는 청구인이므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.
(2) 취득가액으로 신고한 양도시 중개수수료는 필요경비로 인정하였고, 그 외 필요경비에 대하여 구체적이고 객관적인 증빙서류 제출을 요청하였으나 제출하지 않았으며, 양도소득세 신고서에 제출한 경락컨설팅비용 OOO의 지출결의서를 보면 청구인이 대표로 있는 OOO직업전문학교가 작성한 것으로 확인되어, 청구인에게 이체되었고 동 대금은 쟁점토지의 매수자금으로 사용된 것이 확인되는 등 거짓증빙을 작성하여 제출된 것이므로 명백한 부정행위이고 이는 부당과소신고가산세 대상이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① (주위적 청구) 쟁점토지의 실소유자가 청구인이 아닌 OOO직업전문학교라는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 부당과소신고가산세를 적용하여 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 국세기본법
제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법
제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(3) 소득세법 시행령
제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
(4) 소득세법 시행규칙
제78조【장기할부조건의 범위】③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(5) 법인세법
제55조의2【장기할부조건의 범위】⑤ 제1항 및 제4항에서 "미등기 토지등"이란 토지등을 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 토지등을 말한다. 다만, 장기할부 조건으로 취득한 토지등으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 토지등의 취득등기가 불가능한 토지등이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지등은 제외한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 국세청 전산자료상에서 확인되는 청구인의 사업자등록 이력은 아래 ＜표5＞와 같다.
OOO
(나) 청구인은 2015.5.27. 쟁점토지를 양도하고 OOO을 포함하여 취득가액을 OOO으로 하여 2018.9.20. 기한후 신고하였다.
(다) 청구인은 OOO직업전문학교가 지급한 아래 ＜표6＞의 비용을 양도소득세 신고시 쟁점토지 취득시 필요경비(자본적지출액)로 하여 차감하였고, 처분청은 청구인에 대한 2015년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여 아래 ＜표7＞과 같이 경정․고지하였다.
OOO
(라) 처분청은 청구인에게 쟁점토지의 매매계약서 원본을 제출하여 달라는 공문을 발송하였으나, 청구인이 미제출하여 매매계약의 진위를 확인할 수 없었다.
(마) 처분청은 쟁점토지의 양수인 OOO로부터 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하였다는 확인서를 받았다.
(바) 처분청은 부동산중개업자 OOO로부터 청구인과 양수인 OOO 등 4명의 쟁점토지 매매를 중개한 사실이 있다는 확인서를 받았다.
(2) 청구인은 2012.2.2. OOO직업전문학교와 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 쟁점토지를 양도하였다는 주장인바, 청구인이 제시한 증빙자료의 주요내용 및 주장내용은 다음과 같다.
(가) 청구인은 OOO직업전문학교와 맺은 쟁점토지 부동산매매계약서 사본 및 OOO직업전문학교가 청구인 명의로 쟁점토지를 취득하기로 결정한 이사회회의록 사본을 제출하였다.
OOO
(나) 청구인이 쟁점토지를 아래 ＜표8＞과 같이 2012.1.31. 취득하였다가 2012.2.2. OOO직업전문학교에 양도하였다.
OOO
(다) 청구인이 2012.1.31. 경매취득한 자금출처내역은 아래 ＜표9＞와 같다.
OOO
(라) 청구인은 2012.2.2. OOO직업전문학교와 쟁점토지의 매매계약을 맺었고, 장기할부조건의 매매로서 대금지급관계는 아래 ＜표10＞과 같다.
OOO
(마) 쟁점토지를 양도하고 양수인으로부터 양도대금을 수령하여 사용한 내역은 아래 ＜표11＞과 같다.
OOO
(바) OOO직업전문학교는 쟁점토지의 사고지와 관련하여 비용을 지출하였다는 증빙으로 OOO를 아래 ＜표12＞와 같이 제출하였다.
OOO
(사) OOO직업전문학교 계좌에서 쟁점토지와 관련하여 지출된 금액(인건비 및 이자비용 등 제외)은 아래 ＜표13＞과 같다.
OOO
(아) OOO직업전문학교는 아래 ＜표14＞와 같이 쟁점토지 대출이자를 모두 청구인 계좌로 송금하여, 청구인이 이를 납부하였다.
OOO
(자) OOO직업전문학교의 쟁점토지에 대한 재산세․종부세 납부내역은 아래 ＜표15＞와 같다.
OOO
(차) 청구인은 쟁점토지 양도대금 잔액 OOO을 수령하고 아래 ＜표16＞과 같이 OOO직업전문학교에 입금하여 학교운영비로 사용하거나 OOO직업전문학교의 대출금을 상환하였다.
OOO
1) 처분청은 양도대금의 일부인 OOO 중 일부도 청구인이 효창동 부동산 취득 시 OOO직업전문학교에서 차용한 금액을 상환한 것으로 금융거래내역에서 확인된다는 의견이나, 쟁점토지의 잔금의 귀속 및 부채상환과는 무관한 사실관계를 오해한 의견으로 본질을 호도하고 있다. OOO직업전문학교가 쟁점토지를 양도하고 1차 채무변제 후 잔액 OOO의 귀속 및 채무변제내역은 위 ＜표16＞과 같다. 잔액 OOO에서 OOO직업전문학교의 통장에 입금한 OOO을 제외하면 OOO에 대하여는 소명하였고 이를 제외하면 직접상환액 OOO만 남는데 이에 대한 OOO직업전문학교의 차입금을 반제한 것이 증빙자료에 의하여 확인된다.
2) 실 채무자인 OOO직업전문학교가 쟁점토지 등을 담보로 차입한 OOO 외에도 신한캐피탈 차입금 중 OOO직업전문학교가 사용한 차입금 OOO에 대한 이자를 부담하는 것은 당연한 것으로 처분청의 의견은 이유 없다. OOO직업전문학교의 자금사정이 좋지 않아 청구인의 개인재산을 양도 및 담보로 차입하여 대여한 금액만 해도 2014년말 OOO에 이르는바, 이사장인 청구인이 OOO직업전문학교의 자금을 조달하지 못하면 학교를 운영할 수 없는 상태에서 대여 및 회수를 할 수밖에 없는 실정이었고, 심지어 청구인의 경우 2012년 이후 수년간 급여도 받아 본 사실이 없다. 그래도 양도대금의 귀속이 OOO직업전문학교이기 때문에 청구인은 양도대금 전액을 정확하게 대출금 상환 및 OOO직업전문학교 계좌에 입금한 것이다. 처분청 의견대로 일상적인 자금거래였다면 매수인이 입금한 당일 십원단위까지 정확하게 입금을 할 이유가 없었다.
(카) 청구인이 OOO직업전문학교와 쟁점토지의 매매계약서를 작성하고 원본계약서를 보관하여야 하나, 작성일인 2012.2.2.부터 2019년 9월 조사당시까지 7년 7개월이나 경과하였고, 청구인 및 OOO직업전문학교 모두 사무실이전 및 학교운영이 어려워 관리하던 직원의 퇴사로 인하여 매매계약서 원본을 찾지 못하여 원본을 제출하지 못하였을 뿐이지 매매계약서 사본 및 이사회 결의서, 금융자료 등을 제출하였는바, 청구인이 제출한 쟁점토지의 양도대금이 OOO직업전문학교의 통장에 입금 및 부채상환 내역 등에 의하여 소득의 실질귀속자가 OOO직업전문학교라는 사실이 확인된다.
(타) OOO직업전문학교가 2012.2.2. 쟁점토지를 장기할부조건으로 취득하였으나 잔금청산 이전이라 등기를 이전하지 않은 상태라서 OOO직업전문학교의 장부에 계상하지 않은 점도 있지만, 이보다도 허가관청에 고유목적자산 취득허가를 받지도 않은 상태라 쟁점토지를 계상할 수 없었다. 청구인이 쟁점토지를 장기할부조건으로 OOO직업전문학교에 양도함에 따라 잔금청산 시기가 미도래 및 감독관청 등의 이유로 OOO직업전문학교 명의로 이전할 수 없었고, 이 사실을 매수자나 중개인에게 알리지 않고 청구인의 명의로 2015년 귀속 매매계약 등을 진행한 이유는 대출이자로 인하여 자금난을 겪고 있어서 최대한 빨리 쟁점토지를 처분해야할 이유가 있었고, 양도가액이 OOO으로 규모가 있어 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상황에서 쟁점토지의 실질소유자가 OOO직업전문학교임을 매수자에게 알릴 경우 매매를 취소 등의 문제가 발생할 수 있어 부득이하게 쟁점토지의 사실관계를 알리지 않았던 것으로서 쟁점토지의 양도소득세 신고와는 관련이 없을 뿐만 아니라 실질소유자가 OOO직업전문학교임을 알리지 않았다 하여 매수자가 어떠한 피해를 본 것도 없다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 2012.1.31. 법원 경락으로 취득하여 2012.2.2. 쟁점토지를 OOO직업전문학교에 장기할부 조건으로 양도하였다는 주장이고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OOO직업전문학교에 양도한 사실이 확인되지 않는다는 의견인바, 청구인이 쟁점토지를 경락으로 취득함에 있어 청구인의 자금 OOO과 OOO차입금 OOO 외에 OOO직업전문학교로부터 송금받은 OOO으로 경락대금을 지급한 사실이 나타나고, 청구인이 쟁점토지를 OOO직업전문학교와 매매계약시 작성하였다는 부동산매매계약서상에 OOO이 계약금으로 기재되어 있으며, 매매계약서 원본을 분실하여 이를 제시하지 못하나 OOO직업전문학교의 이사회 회의록(2012.1.17.자)을 대체되는 증빙자료로 제시하고 있는 점, OOO직업전문학교는 2012.2.2. 쟁점토지를 청구인으로부터 취득하였으나 허가관청에 고유목적자산 취득허가를 받지도 않은 상태라 쟁점토지를 장부에 계상할 수 없었다고 주장하고 있는 점, 쟁점토지의 양도가액 OOO 중 양수자가 금융기관에 직접 상환하였다는 OOO을 제외한 OOO을 청구인이 계좌로 수령한 후 OOO직업전문학교의 계좌로 이체하거나 OOO직업전문학교의 차입금 상환으로 사용된 점 등에 비추어 쟁점토지를 청구인이 2012.1.31. 취득한 후 2012.2.2. OOO직업전문학교에 양도하였다는 청구주장의 사실관계를 확인할 필요가 있어 보이므로 처분청은 청구인이 제시하는 이사회 회의록(2012.1.17.자)의 진위 여부 및 당시 회의에 참석한 OOO직업전문학교 이사진에 대한 확인, 청구인과 OOO직업전문학교의 금융거래내역, 각종 지출 및 부담내역 등을 조사한 후 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
(4) 쟁점②는 쟁점①이 재조사로 결정되어 별도로 심리할 실익이 없어 생략한다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.