국심1989서1099 (1989.12.09)

양도

경정

쟁점빌딩의 장부가액을 실지취득가액으로 보고 쟁점건물의 양도 및 취득가액 쌍방을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분청의 과세는 정당하나, 계산착오로 인하여 415,756,603원으로 계산함으로써 취득가액 28,710,722원이 과소공제되었으니 이 부분에 대하여는 경정하는 것이 타당함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제94조【양도자산의 필요경비】

국심1987부1944

용산세무서장이 89.1.17자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 1,302,131,310원 및 동방위세 261,622,870원은

1. 청구인이 85.2.6자로 OOOO은행에 양도한 서울특별시 강남구 OO동 O OOOOO OOO 및 OOO 소재 대지 42.58평, 건물 436.29평(지하4층 지상15층 건물중 1층 및 2층)의 취득에 소요된 실지거래가액을 455,903,237원(처분청이 산정한 취득가액은 427,192,515원)으로 하여 과세표준금액과 세액을 경정하며

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO OO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 강남구 OO동 O OOOOO OOO 및 OOO 대지 406평을 73.4.25 취득하여 83.2.26자로 그 지상에 연건평 4,160.07평(지하4층, 지상15층)의 빌딩(이하 “쟁점빌딩”이라 한다)을 신축한 후 이를 부동산임대사업에 사용하다가 그중 1, 2층(대지공유지분 42.58평, 건물 436.29평, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 85.2.6 OOOO은행에 2,960,000,000원(대지 310,000,000원, 건물 2,650,000,000원)으로 양도한 후 양도가액은 위 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액(대지 11,435,912원, 건물 2,182,352,841원, 합계 2,193,788,853원)으로 하여 양도차익을 계산하고 85.3.29 자산양도차익예정신고납부(양도소득세 242,352,340원 및 동방위세 48,470,460원)를 한 사실에 대하여,

처분청은 취득가액을 산정함에 있어 대지부분은 의제취득시기인 75.1.1을 기준으로 계산한 환산가액 11,435,912원을 인정하고 건물에 대하여는 쟁점빌딩의 장부가액 총 4,238,138,776원을 쟁점건물의 면적(436.29평)이 빌딩 전체면적(4,160.07평)에서 차지하는 비율(약 10.49%)로 안분계산한 415,756,603원(대지 및 건물의 취득가액 합계액 : 427,192,515원)으로 산정하여,

89.1.17자로 양도소득세 1,302,131,310원 및 동방위세 261,622,870원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 89.2.17 심사청구를 거쳐 89.6.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인이 부동산임대업을 영위함에 따른 종합소득세 신고납부에 대비하여 비치기장한 장부상 건물가액은 실제 투입된 공사원가의 전부가 반영된 것이 아니라 소득세실사를 받기 위하여 객관적으로 유효한 증빙서류가 있는 부분만을 기록 집계한 것으로 사후에 발견된 그 이외의 증빙만 하더라도 약 11억원에 달하고 있으므로 이러한 상황에서 장부가액을 쟁점빌딩의 취득에 소요된 실지거래가액이라고 볼 수는 없다 할 것이므로 신고내용대로 환산가액을 취득가액으로 하는 것이 정당하다 하겠고 처분청이 계산한 쟁점건물의 취득가액 415,756,603원을 기준할 경우 양도가액(2,650,000,000원)은 취득가액의 637.4%에, 총결정세액(1,970,413,250원)은 양도가액의 66.6%에 달하게 되는 바 이러한 사실에 비추어 보더라도 이 건 과세처분은 전시가 아닌 정상적인 경제체제하에서 있을 수 없는 부당한 처분이므로 마땅히 취소되어야 하며,

또한 청구인은 쟁점건물(1, 2층)을 양도하기 이전인 83.5.25에 이미 4층(대지 23평, 건물 215평)을 OO증권주식회사에 양도한데 대하여 당시 처분청에서는 청구인의 소득세과세표준확정신고 내용대로 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 결정한 바 있어, 이와 같은 결정선례를 신뢰하고 쟁점건물의 양도에 따른 양도소득세를 같은 방법으로 계산하여 예정신고납부하였음에도 처분청은 동일유형의 양도에 대하여 각각 다른 방법으로 양도차익을 결정함으로써 결국 국세기본법 제15조에 규정된 신의성실원칙을 위배하였다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 설치비, 등록세, 취득세, 기타 부대비용의 합계액이 되는 것이므로 이 건의 경우 청구인 스스로 쟁점빌딩의 신축에 소요된 공사원가 및 자본적지출액을 장부에 기장하고 그 장부가액을 기준으로 준공한 연도부터 계속하여 부동산 임대소득계산상 감가상각비를 필요경비로 계상한 바 있으므로 처분청이 쟁점빌딩의 장부가액을 연건축면적으로 나눈 평당가액을 기준으로 쟁점건물의 장부가액을 계산하여 이 금액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 삼아 양도차익을 계산한데에는 별다른 잘못이 없으며, 또한 장부상 계상누락되었다고 주장하는 금액에 대한 증빙도 제시하고 있지 못하므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점빌딩의 장부상 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 보고 빌딩전체면적에서 쟁점건물의 면적이 차지하는 비율에 의하여 안분계산한 금액을 취득가액으로 산정한 처분청의 과세가 정당한지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면, 청구인은 73.4.25 대지를 취득하여 83.2.26 쟁점빌딩을 신축한 후 부동산임대업에 사용하다가 그중 쟁점건물(1, 2층)을 85.2.6 OOOO은행에 양도하고 양도가액은 실지거래가액(2,960,000,000원)으로, 취득가액은 환산가액(2,193,788,853원)으로 하여 자산양도차익예정신고납부(양도소득세 242,312,340원, 방위세 48,470,460원)을 필하였는 바,

처분청은 양도차익을 계산함에 있어, 대지는 74.12.31 이전에 취득하였으므로 양도가액을 실지거래가액(청구인이 자산양도차익신고시 신고한 310,000,000원)으로, 취득가액은 환산가액으로 산정함으로써 신고내용을 받아들였으나, 건물의 경우에는 양도가액을 실지거래가액(2,650,000,000원)으로, 취득가액은 청구인이 부동산임대업과 관련하여 비치, 기장하고 있는 장부상의 가액(쟁점빌딩의 전체가액 4,238,138,776원)을 면적비율에 따라 안분계산한 금액 415,756,603원(444,467,325원이 정당함에도 계산착오로 28,710,722원이 과소 공제되었음)을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 89.1.17자로 양도소득세 1,302,131,310원 및 동방위세 261,622,870원을 결정고지하였음이 양도소득세결정결의서, 종합소득세 결정결의서, 소득세과세표준 확정신고서 및 재무재표등 관계기록에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 대지부분의 양도차익결정에 관하여는 다툼이 없으나 청구인은 장부상 건물가액은 실제투입된 공사원가전체가 반영된 것이 아니라는 이유를 들면서 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다는 주장을 하고 있는 바, 관계법령규정, 사실관계등을 토대로 그 주장이 정당한지의 여부를 살펴본다.

먼저 관계법령규정을 보면, 소득세법 제23조(양도소득) 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 동법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하면서 그 1호에서 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”을 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제1항에서 “법 제45조 제1항 제1호 단서에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다”고 규정하면서 그 1호에서 “제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”을 규정하고 있고 영 제86조(감가상각자산의 취득가액등) 제1항 제2호에는 “자기가 건설, 제작등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비, 노무비..... 기타 부대비용의 합계액으로 한다”고 규정되어 있다.

또한, 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동 조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ”대통령령이 정하는 경우“라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 1호에서 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”를 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호 (다)목에서 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”을 기준시가의 하나로 규정하고 있다.

다음으로 장부상 건물가액은 쟁점빌딩의 실지취득가액이 아닌데도 불구하고 처분청이 그 장부가액을 면적에 따라 안분계산한 금액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 본 것은 부당하다는 청구인의 주장이 정당한지의 여부에 대하여 살펴본다.

첫째, 청구인은 쟁점건물을 법인(OOOO은행)에게 양도하였으므로 양도가액을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 점에서는 다툼이 없으며, 취득가액의 경우에도 양도가액이 실지거래가액이므로 동일한 기준에 의하여 실지거래가액으로 결정하여야 함은 양도차익산정 방법자체의 합리성과 전시한 소득세법시행령 제170조 제1항의 명문규정의 취지등에 비추어 볼 때 명백하다 할 것이며, 다만 어느 하나(이건의 경우 취득가액)의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라면 예외적으로 기준시가 즉, 환산가액에 의하여 결정하게 되는 것임을 알 수 있다.

둘째, 청구인은 쟁점건물의 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 주장하면서,

부동산임대사업과 관련하여 청구인이 비치기장한 장부에 계상되어 있는 건물가액은 실제로 투입된 공사원가(재료비, 노무비, 금융비용등)중에서 객관적인 증빙서류를 갖출수 있는 부분만을 기록집계한 것에 지나지 않으므로 쟁점빌딩의 실지취득원가로 볼 수 없으며,

쟁점빌딩의 전체가액을 단순히 면적비례로 안분계산하여 산정된 가액을 쟁점건물의 실지취득가액이라 할 수 없다는 이유등을 들고 있는 바, 살피건대, 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 감가상각자산의 취득가액규정( 소득세법시행령 제86조 제1항 제2호)을 준용하여 계산한 취득원가 즉 재료비, 노무비 취득세, 등록세, 기타 부대비용의 합계액을 의미하게 되며 청구인은 쟁점빌딩을 신축하는데 소요된 공사도급금액, 취득세, 등록세등을 장부에 계상하고 그 가액을 기준으로 부동산임대사업의 소득금액계산상 감가상각비를 필요경비에 산입한 후 매년 종합소득에 대한 소득세 실지조사결정을 받아온 사실이 소득세 확정신고서 및 소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있을 뿐만 아니라, 실제로 투입된 공사원가의 상당 부분이 장부에 누락되었다고 주장하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 구체적이고도 객관적인 증빙서류 예컨대 공사비지급과 관련한 금융자료, 지급상대방(시공업자)의 사업자등록 및 과세상황, 세금계산서등을 제시하지 못하고 있으므로 위 주장을 받아들일 수 없다 하겠다. (국심87부1944, 88.3.22 동지)

또한 처분청이 쟁점빌딩의 장부가액(건물계정) 총액을 면적비례로 안분계산한 금액을 쟁점건물의 취득가액으로 본 것은 부당하다고 주장하고 있으나 전시한 바와 같이 장부가액이 쟁점빌딩전체의 취득에 소요된 실지거래가액이라는 사실이 분명하여졌고 청구인 스스로 층별 취득가액을 구분기장하지 않은 이상 면적비례로 안분계산하는 것은 양도한 쟁점건물의 취득가액을 산정하는 보편적이고 합리적인 방법으로 보여지며 쟁점빌딩의 전체 취득가액이 확정된 상태에서 그 일부분을 양도하였다는 이유만으로 실지취득가액이 확인되지 않는 경우로 볼 수는 없다 할 것이다.

셋째, 청구인은 쟁점빌딩중 이미 83.5.25자로 4층을 OO증권주식회사에 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 소득세과세표준확정신고를 필하였으며 처분청도 신고내용대로 확정결정한 선례가 있는데도 장부가액을 쟁점건물의 취득가액으로 결정한 것은 신의성실원칙에 위배된다고 주장하고 있으나, 국세기본법 제15조에서 “납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다”고 규정함으로써 신의성실원칙은 과세관청과 납세자가 함께 지켜야하는 원칙임을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 처분청이 83.5.25 양도한 쟁점빌딩 4층의 실지취득가액이 확인되지 않는 것으로 보고 취득가액을 환산가액으로 산정하여 84.10.31 양도소득세를 결정한 사실(확정신고내용대로 내부결정한것으로 차감 고지세액은 없었음)은 처분청이 당심판소에 제출한 83년도 귀속 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있으나, 장부상 건물가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지의 여부에 관한 사실조사 및 판단을 전혀 하지 않은 상태에서 청구인의 신고내용대로 결정한 것임을 감안할 때 이를 납세자의 신뢰대상이 되는 세무관서의 적법한 언동이라고 할 수는 없다 하겠다(83년 귀속 소득세의 부과 제척기간이 89.5.31로 만료되었음).

한편, 청구인은 자신이 쟁점빌딩을 건축하는 과정에서 공사도급금액, 자재구입대금등을 지급(시설투자에 관련한 부가가치세는 환급받았음)하고 복식부기에 의한 장부에 기장하였으며, 83년부터 동 장부가액을 기준으로 감가상각비를 필요경비에 산입하여 종합(부동산)소득금액을 계산 신고하였고, 이를 토대로 실지조사결정을 받아왔음에도 이제와서 구체적인 거증제시도 없이 그 장부가액은 실지 소요된 공사원가의 일부를 기록한 것에 지나지 않는다는 주장을 하고 있으며, 더욱이 장부상 계상하지 못한 공사비가 상당하다는 주장을 하면서 제시하고 있는 시공자(개인건설업체)들은 대부분 미등록사업자들로서 이 건 공사수입에 대한 부가가치세등의 납세실적을 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 이와 같은 사실관계와 신의성실윈칙의 근본취지 즉, 납세의무자는 과세표준의 신고, 납부는 물론 세무협력의무 예컨대, 원천징수의무, 세금계산서 제출의무등 세법상의 모든 의무를 이행함에 있어서 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 점에 비추어 볼 때, 처분청이 신의성실원칙을 위배하면서 이 건 과세처분을 하였다는 청구인의 주장은 그 정당성이 인정될 수 없다 할 것이다.

따라서 쟁점빌딩의 장부가액을 실지취득가액으로 보고 쟁점건물의 양도 및 취득가액 쌍방을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분청의 과세는 일응 정당하다 하겠으며(유산선결정례 국심 89중 850, 89.10.16 합동회의),

다만, 처분청이 쟁점빌딩의 장부가액(4,238,138,776원)에 양도한 쟁점건물 면적(436.29평)이 빌딩전체면적(4,160.07평)에서 차지하는 비율을 곱하여 쟁점건물의 실지취득가액을 444,467,325원으로 계산하였어야 함에도 불구하고 계산착오로 인하여 415,756,603원으로 계산함으로써 취득가액 28,710,722원이 과소공제되었으니 이 부분에 대하여는 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.