[사건번호]조심2014중4151 (2014.10.27)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점토지는 비교토지와 연접하여 이용현황 등이 일부 동일하거나 유사해 보이는 측면은 있으나, 쟁점토지의 시가는 상속세 결정시 기준시가로 결정된 점, 관할 구청에서 조사한 토지특성조사조서를 보면 비교토지는 계획시설 및 저촉율이 공원 □%이고, 쟁점토지는 광장 ◇%로 나타나는 점, 개별공시지가의 경우 ㎡당 비교토지가 ○○원, 쟁점토지가 △△원으로 서로 달리 나타나 비교토지의 경락가를 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은2005.3.15. 부 OOO의 사망으로 대전광역시 OOO 답 953㎡ 및 같은 곳 308-3 답 657㎡(이하 두 필지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 상속으로 취득·보유하다가 2013.3.19. 양도(수용)한 후 쟁점토지와 연접한 대전광역시OOO 토지(㎡ OOO원, 이하 “비교토지”라 한다)가 2005.2.7. 경매된 가액을 쟁점토지의 상속 당시의 매매사례가액으로 보아2013.4.22. 양도소득세를 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 매매사례가액으로을 적용·신고한 내용을 부인하고 쟁점토지의 취득가액을 보충적 평가방법(㎡당 OOO원, 개별공시지가)으로 산정하여 2014.1.24. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원(농어촌특별세 OOO원 별도)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.21. 이의신청을 거쳐 2014.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

비교토지는 쟁점토지 상속 후 1개월 전에 경락된 매매사례가액이고, 쟁점토지와 연접된 토지이고, 지목, 공법상이용제한, 이용상황(실제 골재사업용 토지) 및 모양 등이 동일하며, 공시지가의 경우 쟁점토지(㎡당 OOO원)보다 오히려 낮은 가액(㎡당 OOO원)으로 매우 유사한 매매사례가액이므로 비교토지의 경락가액을 쟁점토지의 상속당시의 시가로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

토지는 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목·위치·형태에 따라 가격이 다를 수 있는 것으로 대전광역시 중구청의 「2004년도 토지특성조사조서」에 따르면, 쟁점토지의 계획시설은 공원, 비교토지의 계획시설은 광장으로 상이한 점, 쟁점토지는 필지 중 40%가 광장에 포함된 것으로 나타나고, 개별공시지가도 ㎡당 OOO원임에 반하여 비교토지의 모 번지는 100%가 공원에 포함된 것으로 나타나며, 개별공시지가도 ㎡당 OOO원으로 확인되고 있어 계획시설이나 저촉률, 개별공시지가 등에서 차이가 있어 유사매매사례가액으로 인정하기 어려우므로 개별공시지가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

연접토지의 경락가액을 상속당시의 시가 보아 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1)상속세 및 증여세법(2013.3.23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.3.23. 대통령령 제24441호로 개정되기 전의 것) 제60조 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

제50조(부동산의 평가) ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

(3) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(4) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료를 보면,청구인은 쟁점토지를 상속(상속세는 무신고로과세미달되어 기준시가결정)으로 2005.3.15. 취득·보유하다가 2013.3.19.쟁점토지가 양도(수용)된 후 쟁점토지와 연접한 비교토지가 2005.2.7. 경매된 가액(㎡당 OOO원)을 쟁점토지의 취득시 매매사례가액으로 보아양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 청구인의 매매사례가액으로의 적용·신고를 부인하고 보충적 평가방법(㎡당 OOO원, 개별공시지가)으로 경정한 것으로 나타난다.

(2)청구인은 아래 <표1>과 같이 비교토지가 쟁점토지와 매우 유사하므로 비교토지의 경락가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하였다.

<표1> 쟁점토지와 비교토지의 유사성

(단위 : ㎡, 원)

(3) 처분청은 아래 <표2>와 같이 대전광역시 중구청(지적과)의 「2004년도 토지특성조사조서」상 도시계획시설이나 저촉률, 개별공시지가 등에서 차이가 있으므로 비교토지의 경락가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정하기 어렵다는 의견이다.

<표2> 토지특성조사조서

(단위 : 원)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제100조에 의한 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우,취득가액은 같은 법 제97조 제1항 제1호가목 단서의 규정에 따라 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 하는 것이나, 같은법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은자산에대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있다. 쟁점토지와 비교토지가 연접토지로서 이용현황 등이 일부 동일하거나 유사해 보이나, 쟁점토지가 상속세 결정시 기준시가로 (과세미달)결정되었고,관할 구청에서 조사한 2004년 토지특성조사표를 보면, 비교토지는 계획시설 및 저촉율이 공원· 100%이고, 쟁점토지는 광장·40%로 나타나며, 개별공시지가의 경우 ㎡당 비교토지가 OOO원, 쟁점토지는 OOO원으로 서로 달리 나타나므로 비교토지의 경락가를 쟁점토지의 매매사례가액으로 보기는 어려워 보인다.

따라서 처분청이 청구인의 사례가액을 부인하고 개별공시지가를 쟁점토지에 대한 취득당시의시가로 보아양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

순