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[사건번호]
조심2010서2542 (2011.12.02)
[세목]
양도
[결정유형]
경정
[결정요지]
법원 조정 등으로 재건축조합이 상가동소유자들 모두에 대해 조합원 지위를 인정하였고, 입주권(10개) 포기조건으로 상가 등을 양도한 점, 서초구청장이 일부이긴 하나 상가동소유자에 대해 10개의 입주권을 배정한 점 등을 고려할 때, 청구인은 쟁점부동산을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’인 상태에서 (증여)취득한 것으로 보이고, 증여재산인 쟁점부동산의 취득가액을 산정함에 있어 재건축 사업의 특수성을 감안할 때, ⓒ 상증법§51②의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 보다 합리적인 것으로 판단됨
[관련법령]
[참조결정]
국심2006중1745
[주 문]
OOO세무서장이 2010.1.8.청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 상가 6호의 건물 13.884㎡ 및 대지지분 7.43㎡를 “부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)”로 보고, 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항, 같은 법 시행령 제51조 규정에 의한 권리가액(감정가액×비례율) OOO원을 취득가액(증여가액)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가.청구인은 아버지 백OOO(이하 “아버지”라 한다)로부터 2003.6.24.OOO 상가 6호 건물 13.884㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다) 및 2007.5.3. 쟁점건물의 대지지분 7.43㎡(이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점건물과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 증여받고, 2008.3.24. OOO아파트 주택재건축정비사업조합(이하 “OOO”이라 한다)에 쟁점부동산을 양도함에 따라 청구인이 쟁점부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하였다 하여 「소득세법」제101조 제2항에 의한 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 보고 증여자인 아버지가 쟁점부동산을OOO에 양도한 것으로 보아 2008.5.31. 아버지를 납세의무자로 하여 OOO세무서에 양도소득과세표준 확정신고 및 세액 OOO원을 자진납부하였다.
나. OOO세무서장은 아버지에 대한 양도소득세 조사결과, 아버지가 신고·납부한 양도소득세보다 수증자인 청구인이 부담할 증여세 및 양도소득세의 합계액이 더 많은 것으로 보고 부당행위계산 부인규정의 적용대상이 아니라고 보아 아버지에 대한 양도소득세를 결정취소하고, 청구인을 납세의무자로 하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 2010.1.8.청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.26. 이의신청을 거쳐 2011.7.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1)쟁점토지의 증여일은 소유권이전등기일인 2007.5.3.이며, OOO은 2003.6.30.OOOO장으로부터재건축주택조합 설립인가를 받았고, 2005.4.30.사업시행인가고시 및 2006.10.26. 관리처분계획인가를 받은 후, 관리처분계획인가에 따른 상가조합원의 입주권이 10개로 예정되자 이를 무효로 주장하는 상가 조합원과OOOOOOO 간에 법정소송으로 인해 재건축공사가 지연되다가 법원의 조정을 통해 전체 상가 조합원(54명)의 토지에 대한 재건축조합원의 지위와 입주권10개에 해당하는 부분 전체를 조합이 협의매수하는 조건으로 2008.3.24.쟁점부동산을 OOO에 양도하였는 바, 관리처분계획인가일 이후 양도한 쟁점부동산의 자산구분은 “부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “입주권”이라 한다)”이므로 청구인이 부동산을 양도한 것이 아니라 쟁점부동산에 대한 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 양도한 것으로 보아 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 입주권의 양도로 보는 경우 청구인의 취득가액을 계산함에 있어서 쟁점입주권의 증여취득 당시(2007.5.3.) 매매사례가액이 없으므로 아래와 같이 유사사례가액 또는 보충적평가방법인 권리가액에 의하여 입주권의 시가(증여자산의 취득가액)를 평가하여야 한다.
(가) 평가기간(3개월) 이외의 기간(11개월)의 시가 평가
쟁점입주권의 증여일부터 양도일까지의 기간은 「상속세법 시행령」제49조 제1항 단서 규정에 의한 증여받을 당시부터 양도당시까지 상가 조합원과 OOO간에 법정소송, 법원 조정, 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 해당되는 바, 2008.3.24. 법원조정으로 상가조합원(54명)의 토지가액을 3.3㎡(평)당 OOO원(1차적으로 협의매수자 5명은 OOO원)으로 협의하여 OOO원(토지 7.43㎡에 해당하는 금액)에 조합측이 협의 매수하였으며, 동 가액에 대하여는 증여일로부터 양도일까지 가격 변동 사유가 없었으므로 이를 증여재산가액으로 보아야 한다.
(나) 유사사례가액 평가
2007.11.29. 상가 조합원 중 5명이 1차적으로 쟁점토지를 3.3㎡(평)당 OOO원으로 협의하여 OOO측이 매수하기로 하였는 바, 「상속세 및 증여세법시행령」제49조 제5항의 규정(유사매매사례가액)에 의하여 평가한 가액 OOO원으로 증여재산가액을 평가하여야 한다.
(다) 보충적 평가(권리가액으로 평가)
「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조에서 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대하여는 권리가액에 프레미엄을 합한 가액으로 평가(보충적 평가방법)하도록 규정하고 있는 바, “권리가액 = 종전소유토지 및 건축물의 가액 × 추정비례율에 의한 가액 OOO이 되며, 같은 보충적 평가방법이라도 처분청과 같이 기준시가로 평가하여 과세하는 것은 부당하다.
(라)시가평가의 우선 원칙
당해자산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 보는 것이므로 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가(시가표준액, 개별공시지가, 건물의 국세청 기준시가, 국세청 기준시가, 권리가액, 주택공시가격 등)보다 우선 적용하여야 하는 바, 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1)쟁점부동산소재지의 아파트 주민과 상가 소유자들은 2003.6.30.주택재건축조합을 설립하였고, 2005.4.30. 사업시행인가고시 및 2006.10.26.관리처분계획인가에 따라 재건축사업이 시작되었으며, 입주권과 관련하여 재건축조합과 상가소유자간에 계속적인 다툼이 발생하면서 쟁점부동산 중 토지부분에 대해서는 OOO와 소송을 거쳐 시효취득(시효취득일 : 2007.2.21.)의 형식으로 청구인에게 증여이전되었는 바, 청구인은 아버지로부터 건물부분은 2003.6.24., 토지부분은 2007.5.3. 각각 증여받아 취득등기하였다가 2008.3.24. 조합측에 쟁점부동산을 양도하였으며, OOO장은 2006.10.26. 관리처분계획인가시 지분 등기한 상가토지 소유자 전원에게 주택공급이 불가능하다는 행정처분을 결정하였고, 이에 대해 상가토지소유자와 조합간에 다툼이 발생하였다가 2007.12.28.부터 상가 매매협상을 통해 조합에서 상가토지 전부를 매입하기로 결정한 것이므로 입주권의 양도가 아닌, 부동산의 양도로 보아야 한다.
(2) 쟁점(1)과 같이 부동산의 양도로 보는 경우, 유사매매사례가액 또는 권리가액 등에 의한 평가방법이 적용될 수 없으며, 단지 국토해양부장관이 고시하는 ㎡당 개별공시지가에 의하여 평가하여야 하는 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대해 개별공시지가(기준시가)를 적용하여 과세한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1)관리처분인가일 이후 재건축조합에 양도한 쟁점부동산을“입주권”의양도로 볼 수 있는지 여부
(2)입주권으로 보는 경우, 그 취득가액(증여가액)을 11개월 후매매사례가액 또는 권리가액으로 평가할 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
④거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다.이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.
제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.
(2) 소득세법 시행령
제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우" 는 “양도하는 경우”로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.
(가)OO세무서장은 아버지가 신고·납부한 양도소득세보다 수증자인 청구인이 부담할 증여세 및 양도소득세의 합계액이 더 많은 것으로 보고 부당행위계산 부인규정의 적용대상이 아니라고 보아 아버지에 대한 양도소득세를 결정취소하고, 청구인을 납세의무자로 하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은청구인에게 2008년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다.
(나) 청구인은관리처분인가일 이후 전체상가 조합원 54명의 토지에 대해 입주권10개를 배정받고 소송과정을 거쳐 조합이 토지면적 3.3㎡당 OOO원으로 하여 쟁점부동산을 매수하였으므로 부동산을 양도한 것이 아니라 입주권의 양도로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
1) 증여자인 아버지에 대한 OOO세무서장의 조사복명서에 의하면, 아버지는 청구인과형(백OOO)에게 쟁점건물을 2003.6.24.,쟁점토지는 2007.5.3.각각 증여(소유권 이전등기일)하였으며, 청구인과 백OOO는 2008.3.24. OOO에게 증여받은 쟁점부동산을 양도하고, 아버지가 증여일로부터 5년 이내에 쟁점부동산을 양도하였다 하여 부당행위계산부인 규정에 해당된다고 보아 아버지를 납세의무자로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 아래 <표1>과 같이 아버지가 부당행위계산부인 규정을 적용하여 신고한 양도소득세OOO가 오히려 청구인과 백OOO가 정상적으로 납부하는 세액의 합계OOO보다 적다 하여 부당행위계산부인 규정의 적용을 배제하고 등기이전 내용과 같이 청구인과 백OOO에게 각각 증여세 및 양도소득세를 과세하였다.
OOOOOOOOOO OOO OOO(OOO)O OOOOO OOOO
(OO:OO)
- O OOO OOOOO OO,OOOOO(OOOOOO OOOO OO)
- O OOO OOOO OO OOO,OOOOO
O OOO : OOO O,OOOOO, OOO OO,OOOOO, O OO,OOOOO
O OOO : OOO O,OOOOO, OOO OO,OOOOO, O OO,OOOOO
- OOOO OOOOO OOOO OOOOOOOO OOO OOO OOOO OOOO OO
2) 쟁점부동산에 대한도시환경정비사업 진행과정에 대하여 살펴본다.
가) 쟁점부동산에 대한 관리처분계획인가 과정을 보면,OOOOOOO은 기존 OOO를 재건축(재건축 후 아파트 OOO)하기 위하여 2003.6.30.법인을 설립하였고, 2005.4.30. 사업시행인가고시 되었으며, 재건축 후에는 상가가 없어짐에 따라 당초 상가토지 소유자에게도 주택 입주권을 부여하는 것으로 하여 OOO청장에게 관리처분계획인가서를 제출하였으나, 2006.10.26. 상가가 분할등기된 10곳에 대하여만 주택을 분양하는 것으로 하여 관리처분계획인가되었다.
나)OOOOOOO의 각 시기별임시총회 내용을 살펴보면, 첫째, 2007.11.16. 회의내용에 의하면, 2006년 말부터 조합측에서 관리처분계획인가 내용에 따라 공사를 진행하기 위해 상가토지 소유자를 상대로 부동산 명도소송을 제기하였고 상가토지 소유자들은 조합을 상대로 관리처분무효소송을 제기한 것으로 나타난다. 둘째, 2008.5.7. 회의내용에 의하면, 상가토지 소유자 이OOO 외 18명이 관리처분계획 무효 소송을, 이OOO 외 16명이 재건축결의 부존재확인 소송을 제기하여, 상가소유자 지분을 등기한 37명에 대한 주택 입주권을 부여하지 않은 재건축은 무효라고 주장하였으며, 법정소송 및 조합사무실에서 물리적인 충돌이 있었던 것으로 나타난다. 한편, 2007.12.28.이후는 상가매매협상을 진행하여 조합측에서 상가토지 전부를 매입하기로조정하기로 하였는 바, 제1차 협의에서는 이OOO외 3명과 3.3㎡(평)당 가액을 균일하게 OOO원으로, 제2차 협의에서는 고충민원인 2명을 포함하여 이OOO 외 15명에게 3.3㎡(평)당 가액을 균일하게 OOO원으로, 제3차 협의에서는 김OOO 외 16명에게 3.3㎡(평)당 가액을 균일하게 OOO원으로 하되, 위자료로 3.3㎡(평)당 OOO원을 지급하기로 하면서 조합은 상가토지 전부를 매입완료하여 재건축공사를 시작하게 되었다.
(다) 청구인이 제출한 증빙에 대하여 살펴본다.
1) 청구인이 제출한 조합설립인가필증을 보면,OOOOOOO은 2003.11.30.OOOO장으로부터아래 <표2>와 같이 「 주택건설촉진법」 제44조, 같은 법 시행규칙 제32조 규정에 의하여 주택조합 설립을 인가받은 것으로 나타난다.
OOOOOOOOOOOOOOOOOO OO(OOOOO)
2) 사업시행인가서에 의하면,OOOOOOO은 2003.6.30.OOOO장으로부터아래 <표3>과 같이 공급세대수를 397세대로 하여 사업시행을 인가받은 것으로 확인된다.
OOOOOOOOOOOOOOOOO OO(OOOOO)
3) 청구인은 2010.6.28. OOO장에게 조합원 해당 여부에 대한 정보공개를 요청하였으며,OOOO장의 2010.7.2.자 회신내용에 의하면, OOO에서 2003.6.3. 조합인가신청을 하였고, 2003.6.30. 조합설립인가를 받음에 따라 청구인은 2008.6.30. 현재 OOO의 조합원에 해당됨을회신한 것으로 나타난다.
4) OOO제1민사부는2006.10.10.상가조합원에 대한 입주권 33개를 인정하는 판결(조정조서)을 하였는 바, 그 판결내용은 아래 <표4>와 같다.
OOOOOOOOOO OOOO(OOOOOOOOOOOOO)
5) 청구인 등 조합원과 조합은 계속적으로 협의를 진행하였고, 그 과정에서 OOO의 판결(OOOOOO OOOOOO,OOOOOOOOOOOO,OOOOOOOOO)에 따라 2008.6.2. 김OOO 외 16명에게 평당가액 OOO원 및 위자료 1인당 OOO원으로 하여 조합에 상가를 양도하는 매매계약을 체결하였음을 주장하면서 아래 <표5>와 같이 OOO의 조정조서를 제출하였으며, 3차 협의 대상자들은 위 조정조서를 작성한 후 나머지 모든 소송을 취하하기로 하는 합의서를 작성하였다.
OOOOOOOOOO OOOO(OOOOOO OOOOOO)
(라) 한편, 공유지분 소유자가 조합원에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 대법원은 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관하여 규정하면서 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도 이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수 없으며, 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유함으로써 공유자 전원이 1인의 조합원으로 취급되는 경우에도 다른 일반조합원에 대한 관계에서 뿐만 아니라, 공유자들 상호간의 관계에서도 형평이 유지되도록 개발이익 등을 분배받을 권리가 있다고 보는 것이 타당하다고 판시하였다(대법원2006다53245, 2009.2.12. 선고 ).
(마) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 당해 주택의 철거 여부에 관계없이 사실상 향후 건설될 주택을 취득할 수 있는 권리의 가치에 따라 매매가격이 결정되는 것이며, 이 건의 경우 청구인은 2006.10.26.자 관리처분인가일 이후 2007.5.3. 쟁점토지를 증여받은 상태에서 2008.3.24. 쟁점부동산을 OOO에 양도하였으므로 이는 부동산의 양도가 아닌, “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다(국심 2006중1745, 2006.8.11., 참조).
따라서 관리처분인가일 이후 OOO에 양도한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대하여 서초구청장이 관리처분계획인가시 주택공급이 불가능하다는 행정처분을 결정하였다가 조합원과 조합간에 매매협상을 통해 조합에서 쟁점부동산을 매입하기로 결정한 이 건의 경우는 부동산의 양도가 아닌, 입주권의 양도로 보아야 함에도 처분청이 이를 부동산의 양도로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.
(가) 청구인은 쟁점부동산의 양도를입주권의 양도로 보는 경우, 쟁점입주권의 취득(증여)가액 산정을 위해서는 쟁점입주권의 증여가액을 평가하여야 하는 바, 쟁점상가의조합원중 1차 5명에게 OOO원, 2차 20명에게 OOO원, 3차 17명에게 OOO원 및 위자료 OOO원을 각각 지급하였으므로 동 가액을 쟁점입주권의 시가로 보거나, 권리가액(감정가액×비례율)을 시가로 보아과세하여야 한다는 주장이다.
(나)청구인은 쟁점입주권의 시세가액에 대하여 아래 <표6>과 같이 인근 중개업소의 확인을 받아 “중개업소 시세탐문가액 확인서”를 제출하고 있으나, 그 거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.
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(OO :OO)
(다) 「상속세 및 증여세법」제60조에 의하면 증여재산의 가액은 ‘시가’에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 증여일 전후 3월 이내에 당해 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 그 가액을 ‘시가로 본다’고 규정하면서 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매가액 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매가액 등을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 또한상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가하는 것으로서, 같은 법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 상속개시일까지 불입한 금액과 상속개시일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며, 이 건의 경우와 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)를 증여받는 경우의 “평가기준일까지 불입한 금액”은 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 산정한 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 된다.
(라) 살피건대,“평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프레미엄을 말하는 것이고, 이에 대해 청구인은 “<표6> 중개업소 시세탐문가액”을 제출하고 있으나, 그 가액을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으며, 달리 프레미엄 가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액OOO원을 쟁점입주권의 시가로 보는 것이 타당한 것으로 보인다.
따라서 쟁점입주권의 양도가액은 실지거래가액인OOO,OOO,OOO원, 취득가액은 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여평가한 가액인 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.