국심1990광0767 (1990.07.19)

양도

기각

청구인이 토지의 실질적인 매수자가 법인이라는 사실을 몰랐다는 청구인의 주장은 믿기 어렵다 할 것이며 토지의 실질적인 매수자는 법인인 ○○건설주식회사로 인정되므로 처분청이 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 처분은 정당함

소득세법 제23조【양도소득】

국심1990광0534

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인 OOO, OOO이 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO과 함께 6인이 공동(소유지분 각 6분의 1)으로 79.4.19 광주시 서구 OO동 OOOOO임야 14,263평방미터. 같은 동 O OOOO 임야 712평방미터. 같은 동 OOO 전 641평방미터를 취득하여 88.9.9 양도한 사실이 있는바,

각 처분청은 청구인들이 이 건 토지를 법인인 청구외 OO건설주식회사에 양도한 것으로 인정하여 광주세무서장은 89.11.14 청구인 OOO에게 89년 과세기간분 양도소득세 42,807,420원 및 동 방위세 8,561,480원을, 북광주세무서장은 89.11.17 청구인 OOO에게 89년 과세기간분 양도소득세 43,383,420원 및 동 방위세 8,676,680원을 각각 과세하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인의 이 건 토지거래를 법인과의 거래로 보아 전체 양도가액은 실지거래가액인 7억원으로 하고, 취득가액은 환산가액에 의하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바,

위 법인이 이 건 토지를 아파트부지로 매수한다는 기밀이 누설되면 지가급등으로 그 매입이 어려울 것으로 생각한 위 법인의 대표이사 OOO와 중개인등이 담합하여 그 사실을 감추었기 때문에 OOO 개인이 매수하는 것으로 알고 계약하였고 또 청구인은 OOO가 위 법인의 대표이사인 사실을 전혀 아는 바 없었으며 부동산 매매계약서와 같이 88.8.27 매매대금 700,000,000원에 OOO와 계약하여 중도금과 잔금도 중개인을 통하여 OOO로부터 수령하고 88.9.8 매매를 원인으로 하여 88.10.4 OOO에게 등기 이전하였고 그로부터 5개월후인 89.2.14 OOO가 위 법인 앞으로 이전등기 한 것이며, 따라서 처분청이 법인과의 거래 여부를 확인하기 위하여는 매수자 및 중개인의 진술만을 믿을 것이 아니라 청구인등을 상대로 구체적으로 조사 확인하여야 하는데도 일응의 조사 확인한 바 없이 개인간의 거래를 부인하고 매수자와 중개인의 진술만을 이유로 법인과의 거래로 단정하여 양도가액을 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 위법부당하며, 또한 청구인은 이 건 토지를 OOO에게 양도한 것인 데 OOO는 이를 광주시 서구 OO동 OOOO에 다른 토지 5필지를 합병분할하고 또 동소 전 OOO에 다른 토지 3필지를 합병하여 2필지로 만들어 18,450평방미터를 89.2.14 위 법인에게 양도하고 소유권이전등기를 경료하였는 바,

위와 같이 매수자 OOO는 당초 청구인으로부터 취득한 토지를 합병 분할 또 합병하여 지번과 지적이 다른 토지로 만든 후 위 법인에게 양도한 사실을 보면, 청구인이 양도한 토지와 OOO가 위 법인에게 양도한 토지가 지번과 지적이 다르다는 사실이 분명하여 양도물건 자체가 전혀 다른 사실을 알 수 있고, 이 건 토지 매도에 관한 문중분쟁으로 청구인등이 피소된 사건(횡령혐의)에 대한 광주지방검찰청의 공소장과 광주지방법원의 형사사건 판결문(89고합OOO호)에서 매수자 OOO에게 이 건 부동산을 매매대금 7억원에 매도하고 88.10.4 OOO에게 소유권을 이전해 주어 수령한 대금 7억원을 횡령한 것이라고 판시한 점, OOO 진술서(89.6.23)와 중개인 OOO 진술서(89.7.4)는 청구인이 양도한 토지 3필지와 다른 사람이 양도한 토지 21필지 합계 25필지 66,036평방미터 전부에 대한 매수경위를 진술한 것으로서 그 내용에 의하면, 토지 소유자들이 위 법인이 매수한다는 점을 알면서 양도하였을 것이라고 진술하고 있으나, 청구인이 양도한 3필지의 토지에 대하여는 중개인 OOO의 보조원 OOO를 상대로 매매하였던 관계로 개인 OOO이 관여하였거나 상대한 바 없음으로 추상적인 진술에 불과하고 OOO는 자기가 대표이사직에 있는 위 법인이 매수한 것으로 인정받지 못할 경우 OOO에 대한 증여세 과세문제와 법인세 과세상 인정이자문제등 세부담 문제등을 고려한 나머지 일방적으로 진술한 것이고, 또 위 법인이 매수한다는 것을 감지하게 되면 지가 급등으로 매수작업이 어려울 것으로 생각하여 OOO와 중개인 OOO이 담합하여 개인이 매수한 것으로 속여 평당 142,000원씩에 매도하였는 바,

당시 위 법인이 아파트 부지로 매수한다는 것을 알았다면 평당 500,000원 이하로는 양도하지 아니하였을 것이며 지금 이 부근의 토지는 평당 1,000,000원에 거래되고 있는 사실로도 청구인이 법인과의 거래임을 알면서 거래한 것이 아니라는 점이 입증되므로 이 건 과세 처분이 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

처분청의 조사관계서류인 OOO와 OOO의 진술서등을 살펴보면,

이 건 소재지인 광주시 OO동 일대는 광주시 외곽지역으로서 위 법인이 아파트를 신축하기 위하여 구매담당직원의 현지답사과정에서 토지소유자들에게 아파트신축부지라는 사실을 누설하자 토지시세가 폭등하여 88년 여름에 주거지역 평당 180,000원～200,000원, 사업지역 평당 400,000원～500,000원, 자연녹지지역 60,000원～70,000원 이었던 토지시세가 주거지역 550,000원, 상업지역 1,000,000원, 자연녹지지역 200,000원으로 가격이 형성되었고 토지매수가 어려워지자 위 법인에서는 광주시 OOO O가 OOO에 사업장을 둔 OO부동산 OOO에게 아파트부지를 매입하여 달라고 위임하여 청구인 토지를 포함한 25필지 66,036평방미터의 토지를 취득한 것으로서 위 법인에서는 위 법인이 아파트부지로 토지를 취득하는 사실을 토지소유자들이 이미 알고 있는 사항이므로 직접 위 법인으로 소유권이전서류를 하여 달라고 하였으나 법인에게 직접 양도한 형식을 취하면 과중한 양도소득세 부담이 우려된다고 개인명의가 아니면 소유권이전서류를 하여 줄 수 없다고 완강히 거부하여 부득이 위 법인의 대표이사인 OOO 개인명의로 이전받게 된 것임이 나타나는 바,

이러한 전후 사정으로 비추어 보아 청구인이 이 건 토지를 7억원에 양도하면서도 OO건설주식회사의 아파트 신축용토지로 양도한 사실을 전혀 몰랐다는 청구인의 주장은 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로서 이 건의 경우 OOO가 중간에 들어 형식상 청구인이 OOO에게 양도하고 위 법인은 OOO로부터 취득하는 형식만을 취한 것으로 이건 토지취득과 관련된 대금은 위 법인의 자금으로 청구인에게 지불되었는바, 이건 거래는 사실상 청구인과 위 법인의 직접 거래로 인정되므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항 제1호의 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

청구인이 이 건 토지를 개인에게 양도한 것인지 아니면 법인에게 양도한 것인지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방이 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 달라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있으며(89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 관련법령을 개정),

국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에서 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정을 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있어서 부동산 등기부상의 거래상대방이 누구인지를 가려서 양도차익을 결정하여야 할 것임을 알 수 있다.

다음, 이 건 사실관계를 보면, 부동산등기부에는 청구인이 88.9.9 청구외 OOO에게 이 건 토지를 양도하고 OOO는 89.2.10 OO건설주식회사에게 양도한 것으로 되어 있는 사실, 광주지방국세청장의 이 건에 대한 조사과정에서 OOO는 위 법인의 대표이사이고 이 건 토지의 취득자금이 위 법인의 자금인 사실이 밝혀짐에 따라 처분청이 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항의 규정에 의하여 청구인의 거래상대방을 법인인 위 OO건설주식회사로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세등을 과세한 사실에는 다툼이 없는 바,

살피건대, 청구인이 제시한 부동산매매계약서가 위 법인이 아닌 OOO 명의로 되어 있는 사실, 청구인이 수령한 금액의 예금구좌가 청구외 OOO(부동산 중개인 사무소 직원) 및 청구외 OOO으로 되어 있는 사실, 그리고 위 법인의 대표이사 OOO와 부동산 중개인인 OOO이 처분청에서 진술한 내용을 모아 보면, 위 법인이 이 건 토지에 아파트를 신축하기 위한 토지를 매입하는 과정에서 토지매입자가 위 법인인 사실을 숨기고 매입하려고 했던 점은 인정되고 있다.

그러나 이 건 토지가 6인 공동소유로 등기된 실질적인 문중토지(OOO씨 OOO파)로써 종친회가 이 건 토지를 양도하기 위한 종친회원들의 의견을 수렴하는 과정에서 매수자 OOO가 위 법인의 대표이사라는 사실을 알 수 있었을 것이고, 위 법인이 아파트 신축업체로서는 상당히 알려진 업체이므로 위 법인이 아파트를 신축하기 위하여 이 건 토지를 매입한다는 사실을 알았다고 보는 것이 일반사회통념에 부합된다고 보여진다.

그리고 청구인도 잔금을 수령하기 이전에 이 건 토지의 실질적인 소유자가 위 법인이라는 사실을 알고 있었던 점은 부인하지 못하고 있으며, 처분청 조사에서 이 건 토지를 중개한 부동산중개소의 소장인 OOO도 청구인이 거래상대방이 위 법인인 사실을 알고 있었다고 진술하고 있는 점, OOO가 처분청의 조사당시에 자기회사의 직원인 OOO을 부동산 취득전담요원으로 위 부동산 중개소에 파견하였다고 진술한 점등을 종합하여 볼 때 청구인이 이 건 토지의 실질적인 매수자가 위 법인이라는 사실을 몰랐다는 청구인의 주장은 믿기 어렵다 할 것이다.

따라서 이 건 토지의 실질적인 매수자는 법인인 OO건설주식회사로 인정되므로 처분청이 국세기본법 제14조 제2항 소득세법 제7조 제2항 소득세법 시행령(89.8.1 개정이전의 대통령령) 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다(국심 90광534, 90광552-554, 90.6.16 동지).

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.