[사건번호]조심2013서2269 (2013.09.16)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구외법인이 2011.1.27. 청구인들에게 송금한 각 OOO만원에 대해 OO구청장의 회신 내역 및 통장거래 내역에서 ‘지주대납세’로 표기된 사실 등에 비추어 매매대금의 잔금이 아닌 2008.5.30. 이후 청구인들이 납부한 재산세 등을 정산하기 위한 것으로 보이는 점, 청구외법인과 청구외 조△△의 200.7.28.자 각서에서 ‘잔금이 모두 청산되어 예정신고 미이행에 따른 일체의 사항에 대해 청구외법인이 책임진다’라고 되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 잔금청산일이 속하는 2008년으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 시행령제162조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 이OOO과 아들 이OOO(이하 “청구인들”이라 한다) 및 청구외 임OOO은 이OOO 소유의 OOO 토지·건물, 이OOO 소유의 같은 곳 670-4, 670-5 토지·건물(이하 이OOO의 부동산 및 이OOO의 부동산을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 및 임OOO 소유의 같은 곳 670-13 외 2필지 토지·건물을 2006.12.13. 주식회사 OOO개발(이하 “OOO개발”이라 한다)과 이OOO는 OOO원, 이OOO은 OOO원, 임OOO은 OOO원에 매매계약을 체결한 후, 2008.5.29. 청구인들은 주식회사 OOO엔터프라이스(대표이사는 조OOO으로 OOO개발과 동일인으로, 이하 “청구외법인”이라 한다)와 쟁점부동산의 제3차 매매계약을 체결하였고, 청구외법인은 2008.5.30. 청구인들에게 PF대출을 발생시켜 매매대금 중 OOO원씩을 제외한 전액을 지급하였으며, 이후 청구인들은 제4차 매매계약에서 양도가액을 각각 OOO원씩 감액하고 OOO원씩을 2011.1.27. 수령한 후 소유권이전등기를 하였고, 2011.1.27.을 양도시기로 하여 양도소득세를 예정신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 2012년 5월경 OOO세무서에 대한 감사를 실시하여 쟁점부동산의 잔금청산일이 2008.5.30.임에도 2011.1.27.을 양도일자로 신고·납부하여, 이OOO가 양도소득세를 무신고하였다 하여 무신고가산세(20%) 및 납부불성실가산세를 적용하여 과세하도록 시정지시함과 동시에 이OOO에 대하여도 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 2012.7.4. 이OOO에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원(신고불성실가산세 OOO원, 납부불성실가산세OOO,OOO,OOO원)을, 이OOO에게 OOO원(신고불성실가산세 OOO원,납부불성실가산세 OOO원의 합계에서 기납부가산세 OOO원을 차감한 금액)을 각각 경정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2012.8.27. 이의신청을 거쳐 2013.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 청구외법인에게 쟁점부동산을 매각하면서 청구외법인의 자금부족으로 인해 잔금을 지급받지 못하여 4회에 걸쳐 계약서를 변경한 사실이 있고, 처분청의 조사내용과 같이 2008.5.30. 현재에는 각 OOO원씩 OOO원, 2011.1.27. 현재에는 각 OOO원을 감액하고 각 OOO원씩 OOO원의 잔금이 미청산된 사실이 있음이 계약서상 명확하게 기재되어 있고 계약서상에서도 이를 지주대납세로 대신 지급한다는 내용이 없음에도 불구하고 처분청은 이를 잔금으로 인정하지 아니하고 이를 청구외법인이 대신 납부하여준 ‘명도비 및 지주대납세’라 하여 대금청산일을 2008.5.30.로 판단하였는 바, 설사 처분청의 주장과 같이 2008.5.30. 현재의 각 OOO원 중 2011.1.27. 입금된 각 OOO원이 ‘명도비 및 지주대납세’인 경우에도 잔금 OOO원 중 2008.5.30.과 2011.1.27.사이에 채무면제된 OOO원은 제3차 및 제4차 계약서를 볼 때, 2008.5.30. 현재 잔금 OOO원이 존재하고 있음이 명백히 확인되고, 이 중 OOO원을 제외한 OOO원은 쟁점부동산의 잔금으로 확인되며, 2011.1.25. 4차 계약시 잔금채권이 감액된 사실이 확인되므로 잔금청산일을 잔금채권이 감액되고 잔금이 청산된 2011.1.27.로 보아야 할 것이며, 한편 「소득세법 시행령」 제162조에서 규정하고 있는 대금청산의 의미는 대금이 완전히 청산된 경우를 말하는 것인바, 세법상 대금청산에 대한 금액적인 기준을 정한 사실이 없으므로 회계학적인 대금청산이나 세법상 대금청산의 개념이 동일하다고 할 것이므로 청구외법인이 자금부족(취득세 및 등기비용)으로 인하여 2008.5.30. 시점에 대금을 완전히 청산하지 못한 것이 입증된 만큼 양도시기는 쟁점부동산의 면제된 잔금채권 각 OOO원과 실제 지급된 각 OOO원의 대금이 완전히 청산된 2011.1.27.로 보아야 하므로 청구인들에게 부과한 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

청구외법인의 OOO은행 계좌(551-07-13-109××××)의 2011.1.27.거래내역에서 ‘지주대납세(이동×)’로 하여 이OOO에게 OOO원을 송금한 사실과 ‘지주대납세(이종×)’로 하여 이OOO에게 OOO원을 송금한 사실이 확인되는바, 청구인들이 등기상 명의자로 잔금청산일 이후 재산세를 납부하였고, 이후 해당 부동산의 소유권을 청구외법인에게 이전하고 재산세 등을 정산하여 송금한 것으로 보는 것이 사실관계에 부합하고, 청구인들은 2011.1.27. 청구외법인으로부터 각 잔금 OOO원을 수령하였으므로 양도시기를 2011.1.27.로 보아야 한다고 주장하나, 청구외법인의 계좌를 보면, 2011.1.27. 일반자금대출 OOO원을 받아 청구외 김OOO에 OOO원을 송금하면서 거래내용에 ‘김OOO(잔금)’ 김OOO(합의금)이라 표기하면서 이OOO와 이OOO에 대해서는 ‘지주대납세(이OOO)’, ‘지주대납세(이OOO)’라고 표기한 사실에 비추어 보면 잔금이라 주장하는 각 OOO원은 매매대금의 잔금이 아닌 제세를 정산한 것에 불과함이 명백하다 할 것이며, 청구외법인과 청구외 조OOO이 각각 날인한 2008.7.28.자 각서를 보면, 잔금이 모두 청산되어 예정신고 미이행에 따른 일체의 사항에 대해 청구외법인이 책임진다는 내용으로 보아 2008.5.30.을 잔금일로 보아야 하며, 양도인이 부담할 명도비 및 재산세 등을 매수인이 부담한 경우 양수자가 부담하기로 약정한 양도소득세 등은 잔금에서 제외하는 것으로 이 건에서 지주대납세는 양도대금에는 포함하지만 잔금으로 볼 수 없으며, 또한 OOO구청은 쟁점부동산을 2008.5.30. 청구외법인이 취득한 것으로 보아 2011.1.10.경 청구외법인에게 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 등을 부과하였는바, 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도시기가 2008.5.30.인지(처분청), 2011.1.27.인지(청구인들) 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 OOO개발(OOO엔터프라이스가 2008.5.30. OOO개발을 승계받음)과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 총 4차례에 걸쳐 아래의 〈표1〉과 같이 계약하였고, 처분청은 OOO지방국세청장으로부터 수보된 과세자료에 근거하여 이OOO가 양도가액 OOO원을 과소신고한 것으로 조사하여 양도소득세를 경정·고지하였으며, OOO지방국세청장은 처분청에 대한 감사를 실시하여 청구인들이 쟁점부동산을 2008.5.30. 양도하였음에도 2011.1.27. 양도한 것으로 신고하였으므로 양도소득세를 무신고한 경우에 해당한다고 지적하였으며, 처분청은 감사지적에 근거하여 아래의 〈표2〉와 같이 쟁점부동산의 양도시기를 2008.5.30.로 보아 신고·납부불성실가산세를 적용하여 각각 경정고지하였는바, 당초 OOO지방국세청장의 과세자료 통보내용, 처분청의 조사내용, OOO지방국세청장의 감사지적사항 등은 다음과 같다.

OOOOOOOOO OOOO

(OO : OOO)

(가) OOO지방국세청장은 2010.6.15.～2010.7.9. OOO개발에 대한 법인세 조사를 실시하여, 청구인들과 임OOO이 OOO개발에게 쟁점부동산을 양도하는 매매계약을 체결(매매가액 OOO원)하고, 2008년 5월경 대금을 청산하였음에도 양도소득세를 신고하지 아니하였다하여 2010.9.1. 청구인들과 임OOO의 관할세무서장에게 과세자료를 〈표3〉과 같이 통보하였다.

OOOOOOOO OOOO

(OO : O, OOO)

O OOOO OO : OO,OOOOOO(OO OOOO OO)

(나) 2011년 9월경 이OOO의 관할세무서장은 OOO지방국세청장의과세자료(양도가액이 OOO원, 잔금청산일 2008년 5월)와 이OOO의양도소득세 신고내용(양도가액 OOO원, 잔금청산일 2011.1.27.)이 상이하다 하여 양도소득세 조사를 실시하였는바, 이OOO의 계약변경 내역은 아래의 〈표4〉와 같고, 주요 조사내용은 아래와 같다.

OOOOOOO OOOO OOOOOO

(OO : OOO)

O OOO OOOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOO OOO

1) 청구인들은 2006.12.13. 쟁점부동산의 사용승락서(인감증명 첨부)를 OOO개발에게 제출하였고, 2008.7.28. OOO엔터프라이스는 이OOO의 부동산매매와 관련하여 「이OOO의 양도소득세 예정신고 미이행으로 인하여 발생하는 일체의 사항에 대하여 책임질 것을 약속함」이라는 각서를 작성하였으며, 이OOO는 인감증명의 사용용도란에는 토지사용 승낙용이라고 기재되어 있다.

2) 이OOO는 제4차 계약내용에 따라 매매대금을 수령하였고2006.12.13. 최초계약시 계약금으로 OOO원, 중도금으로 2007.10.30.OOO원, 제2차 2008.4.14. OOO원, 제3차 2008.5.30. OOO원을 합한 총 OOO원을 수령하여, 이OOO의 OOO은행계좌에 입금되었는바, 이OOO의 매매관련 총 입금액은 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 2011.1.27. 수령한 OOO원을 포함하여 총OOO원이다.

3) 총 매매대금 OOO원 중에서 잔금 OOO원을 제외한 계약금 및 중도금으로 OOO원(98.7%)을 수령한 상태에서 OOO부동산신탁주식회사에 2008.5.30. 신탁하고, 잔금 OOO원을 2011.1.27. 수령하였으므로 2008.5.30.이 잔금청산일이고, 이OOO의 OOO은행 입·출금 거래내역에 의하면 2006.12.14. 계약금 OOO원이 입금된 이후 2011.1.27. 잔금명목으로 입금된 OOO원이 OOO엔터프라이스에서 입금된 것을 포함하여 아래의 〈표5〉와 같이 총 OOO원이 입금된 것으로 나타나는 바, 이OOO의 양도가액이 OOO원이나 OOO원, OOO원을 납부세액으로 신고하여 과소신고한 OOO원은 양도가액에 가산대상이다.

OOOOOOOO OOOOOO OOOO

(OO : OOO)

(다) OOO지방국세청장은 2012년 3월경 처분청에 대한 정기감사를 실시하여, 쟁점부동산의 양도에 대하여 대금청산일이라 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급받은 날을 의미하지만, 그 전부를 이행하지 아니하였더라도 사회통념상 대금지급이 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 지급이 있었다면 그 지급이 이행된 날을 포함한다고 지적하면서, 이OOO가 OOO토지·건물을 총 4차에 걸쳐 계약하고 최종 매매가액 OOO원 중 잔금 OOO원을 수령한 2011.1.27.을 양도일로 보아 2011.3.31. 양도소득세 예정신고를 한 것에 대하여, 쟁점부동산의 양도일자를 2008.5.30.로 조사종결하였음에도 경정결의서 작성시 양도시기를 착오로 2011.1.27.로 하였는바, 추가로 이OOO에게 무신고가산세(20%) 및 납부불성실가산세를 적용하여 과세하도록 감사지적함과 동시에 이OOO의 관할세무서장에게도 동일한 내용으로 과세자료를 통보하도록 하였는바, 감사지적사항은 아래와 같다.

1) OOO구청장의 “취등록세 조사서”에 의하면, 납세의무자를 OOO엔터프라이스로 물건 소재지를 쟁점부동산으로 기재하고 있으며, 취득일을 2008.5.30.로, 납기를 2011.1.31.로 기재하고 있으며, 전소유자를 이OOO, 이OOO, 임OOO으로 각 기재하고 있다.

2) OOO엔터프라이스의 OOO은행(551-07-13-109××××) 통장의 입·출금 거래내역에 의하면, 2011.1.27. OOO원을 대출받아 2011.1.27.OOO원이 출금되었는데, 적요란에 ‘등록비용’이라고 기재되어 있고, 그 외 2011.1.27. OOO원이 출금된 적요란에는 ‘지주대납세 이OOO’라고 기재되어 있는바, 이는 매매대금의 잔금이 아닌 제세를 정산한 것에 불과한 것이고 제세는 청구인들이 기 납부한 재산세 및 종합부동산세를 정산한 것이다.

(라) OOO세무서장의 조회 요청에 따라 OOO구청장이 OOO세무서장에게 통보한 재산세 과세내역자료 공문(부과과-21542, 2012.10.24.)에 의하면, 이OOO은 2008.7.31.～2010.12.24. 기간동안 토지 및 건물의 재산세로 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산의 양도시기가 2008.5.30.이 아닌 잔금청산일인 2011.1.27.이므로 2008년을 귀속시기로 보아 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 적용하여 과세한 처분이 부당하다는 주장인 바, 주요 주장논거는 다음과 같다.

(가) 처분청이 쟁점부동산의 양도시기로 판단한 2008.5.30. 현재(제3차 계약일은 2008.5.29.)의 대금정산 내역은 아래의 〈표6〉과 같은 바, 처분청은 2008.5.30. 현재 잔금이 각각 OOO원(OOO원)이 남아있어 98.7%가 지급되었다는 의견이나, 2008.5.30. 현재 잔금으로 OOO원이 남아 있고, 98.7%가 지급된 시점은 2011.1.27.이며, 총 4차례에 걸쳐 계약이 변경된 사유는 2008.5.30. 현재 OOO개발이 잔금 및 취·등록세 등 OOO원의 자금부족을 호소하여 계약의 해지가 불가능하게 하기 위하여 이미 수령한 금액을 중도금이 아닌 계약금으로 전입하기로 하여 1차 계약시점에 OOO원인 잔금이 2차 계약시에는 OOO원, 3차 계약 이후에는 OOO원, 4차 계약 이후에는 OOO원으로 잔금이 줄어들게 된 것이다.

OOOOOOOOOOOOOO OO OOOO OO

(OO : OOO)

(나) 차용증서는 제3차 계약일인 2008.5.29. 이후 잔금일인 2009.4.30.까지 잔금의 수령을 더욱 명확히 하기 위하여, 제3차 계약서를 작성한 약 2개월 이후인 2008.7.28. 잔금 OOO원을 차용증서 형식으로 작성한 것이고, 각서는 잔금에 대한 차용증서로 인하여 양도소득세가 문제되는 경우 이를 양도자가 책임진다는 의미에서 작성한 것이나, 실제 자금을 대여하고 작성한 것이 아니어서 이자를 수령하지는 않았다.

(다) 부동산 담보신탁 내용을 보더라도 2008.5.30. 기준 쟁점부동산의 위탁자는 청구인들이고, OOO엔터프라이스는 채무자로 하여 체결하였음이 확인되며, 2008.5.30. OOO개발은 OOO엔터프라이스에게 부동산 매매계약을 통하여 부동산 및 사업권 일체를 양도하고 OOO엔터프라이스는 PF(대출)를 발생시켜 청구인에게 잔금을 모두 지급하였다는 의견이나, OOO개발과 OOO엔터프라이스간 계약금 및 중도금만 인수하였을 뿐 제3차 계약내용상 잔금에 해당하는 OOO원은 여전히 남아있는 상태였다.

(라) 청구인들은 쟁점부동산의 법률상 소유권자로 2008～2010년 종합부동산세 및 재산세를 납부하였고, OOO구청장이 취득시점을 2008.5.30.로 하여 취·등록세를 부과한 것은 OOO지방국세청장이 OOO개발에 대한 조사결과 OOO구청장에게 통보한 내용에 따라 취·등록세를 2008.5.30. 소유권이전일로 보고 OOO엔터프라이스에게 과세한 것이고 OOO구청장이 스스로 조사 결정한 것이 아니다.

(마) 청구인들은 조세를 포탈할 의도가 없어서 2008.6.2. 양도소득세의 예상액을 OOO원으로 추정하여 별도의 통장에 입금하여 자진납부를 준비하였고, 청구인들 입장에서 2008.5.30. 실질 대금청산하였다면 예정신고세액공제(10%)를 상실하게 되며, 무납부가산세(20%) 및 납부불성실가산세(10%)를 부과당할 수 있을 거란 것은 누구나 알 수 있었을 것이다.

(바) OOO엔터프라이스의 출금내역(통장)에 2011.1.27. 청구인들에게 각각 OOO원이 출금되면서 적요란에 ‘지주 대납세’라고 기재된 사실에 대하여 처분청은 2008.5.30. 이미 잔금이 청산되었고, 2011.1.27.에는 잔금이 아닌 제세를 정산한 것이라는 의견이나, 2008.5.30.에는 각각 OOO원의 잔금이 남아있었고, 최종적으로 2011.1.27.에 2011.1.25. OOO원을 감액한 OOO원의 잔금이 청산되었다.

(사) 처분청은 OOO원 중 청구인들에게 각각 OOO원이 출금되면서 적요란에 지주대납세라고 기재된 사실로 보아 OOO원이 제세정산금이라는 의견이나, 설사 OOO원이 지주대납세로 제세정산금에 해당되는 경우에도 2008.5.30. 현재 존재하고 있는 잔금 OOO원 중 채무면제 된 OOO원이 잔금으로 확인되고, 위 잔금 OOO원이 실제 면제된 것은 제4차 계약서상의 계약일인 2011.1.25.이다.

(아) 양도자인 청구인들이나 취득자인 OOO엔터프라이스 입장에서 보면 대금이 완전히 청산된 것이 아니고, 국세청 예규(서면4팀-367, 2005.3.11.)를 보더라도 취득자의 자금압박으로 인하여 대금청산을 하지 못한 경우라면, 미청산된 잔금이 전체 대금의 3%라도 실질 잔금청산이 이루어지지 않은 이상 2011.1.27.이 양도일이다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 잔금청산일이 2011.1.27.이라는 주장이나, 청구인들이 최초 계약서에서 계약금을 이OOO는 OOO원, 이OOO은 OOO원으로 각각 약정하고 수령하였으며, 제3차 매매계약서에서는 계약금이 이OOO은 OOO원, 이OOO은 OOO원으로, 제4차 매매계약서에서는 계약금이 모두 OOO원으로 나타나고 있는바, 계약금이 매매계약서 작성시마다 임의로 변경되고 있고, 제3차 매매계약서상의 잔금청산일이 2009.4.30.임에도 제4차 매매계약일이 2011.1.25.로 1년 8개월 이후에 계약내용을 변경한 점, 청구외법인의 자금사정으로 청구인들이 매매계약을 갱신한 경우 청구인들에게 귀책사유가 없음에도 제4차 매매계약에서 각 OOO원씩 양도가액을 감액하여 주었다는 주장 등은 사회통념상 신뢰하기 어려워, 제4차 매매계약서는 거래의 실질에 부합하는 진실한 계약서로 보이지 않고, 청구외법인이 2011.1.27. 청구인들에게 송금한 각 OOO원에 대해 OOO구청장의 회신내역 및 통장거래 내역에서 ‘지주대납세’로 표기된 사실 등을 볼 때 매매대금의 잔금이 아닌 2008.5.30. 이후 청구인들이 납부한 재산세 등을 정산하기 위한 것으로 보이는 점, 청구외법인과 청구외 조OOO의 2008.7.28.자 각서에서 ‘잔금이 모두 청산되어예정신고 미이행에 따른 일체의 사항에 대해 청구외법인이 책임진다’라고 되어 있는 점, 양도인이 부담할 명도비 및 재산세 등을 양수인이부담한 경우 양도대가에는 포함되지만 잔금으로 볼 수 없는 점, 청구외법인이 쟁점부동산을 2008.5.30. 취득한 것으로OOO구청장이 청구외법인에게 가산세 등을 포함하여 취득세 등을 부과한 점, 제3차 매매계약상의 잔금 OOO원을 소비대차로 전환하는 차용증서를 2008.7.28. 작성한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 잔금청산은 제4차 매매계약서상의 잔금청산일인 2011.1.27.이아닌 2008.7.28. 이전에 이미 이루어진 것(소득세법 기본통칙 98-162--1, 참조)으로 보이므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 잔금청산일이 속하는 2008년으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.