조심2009서2996 (2009.10.13)

양도

기각

계좌이체 내역 등 객관적인 증빙에 의하여 매매대금 지급여부가 확인되지 아니하고 중개인 없이 쌍방합의로 기재된 매매계약서인 점으로 보아 실지 계약서로 볼 수 없으므로 환산취득가액을 적용함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.11.3. OOOOO OOO OOO OOOO 대지 66.1㎡와 동 지상 목조 2층 주택 89.43㎡(이하 “OO동부동산”이라 한다), 같은 구 OO동 1-8 토지 16.5㎡(이하 “OO동 토지”라 하고, OO동부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 한OO으로부터 취득하여 OO동 부동산은 2003.5.21., OO동 토지는 2005.8.19. 아들 김OO에게 증여등기하였으며, 쟁점부동산은 재개발사업(OO 제3주택재개발구역)이 시행되어 2006.8.25. 관리처분계획인가로 주택은 멸실되고 재개발아파트입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)으로 전환된 상태에서김OO은2007.9.29. 쟁점입주권을 정OO에게 6억1,800만원에 양도하였다.

나.청구인은 쟁점입주권이 아들 김OO에게 증여한 날로부터 5년 이내에 양도하였으므로 「소득세법」 제101조 제2항 규정에 따라 청구인이 직접 양도한 것으로 보고 부당행위계산 부인 규정을 적용, 양도차익을 산정하여 2007.12.31. 처분청에 2007년 귀속 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 88,381,730원을 자진납부하였다.

다.처분청은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙(매매계약서)이 없고, 달리 실지취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득가액을 환산결정하고 기타 필요경비를 부인하여 양도소득세를 재계산한 후, 2009.2.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 25,535,790원을 경정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2009.4.2. 이의신청을 거쳐 2009.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 매매계약서를 이삿짐을 정리하면서 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 1억3,000만원으로 확인되었고, 대금 지불은 별첨 영수증 내용과 같이 계약금으로 1,300만원을 지불하였으며, 중도금은 별도 지급 없이 전세보증금 5,000만원으로 대체하였고, 잔금은 은행에서 인출한 수표로 6,700만원을 지급하였으며, 인테리어 비용으로 3,250만원을 지출하였다. 또한 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 2001.10.31. 친구 송OO로부터 취득자금 1억원을 차용하였고 매매대금과 이자를 지불하였으며 별첨 송OO의 통장사본 내용과 같이 분할·상환하였으므로결과적으로 쟁점부동산의 취득가액 1억3,000만원, 취득세 등435만원, 수선비 3,250만원, 중개수수료 5,562,000원과 재건축추가비용 114,751,535원, 합계 287,163,535원을 취득가액 및 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 당초 쟁점부동산을 1억5,000만원에 취득하였으며 매매계약서를 분실하여 제시하지 못하고 친구 송OO로부터 매수대금을 차용하여 4차례에 걸쳐 대출금을 상환하였으나, 단지 시일이 오래되어 거래은행에서도 확인해 주지 못하고 있고 매도자 한OO도 사망하여 더 이상 확인할 방법이 없다고 주장하다가 당초 주장을 변경하여 취득당시 매매계약서를 찾았으므로 그 계약서에 따라 과세처분도 취소하여 줄 것을 주장하나, 위 매매계약서의 금액을 취득가액으로 보기 어려우므로 취득가액을 환산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점입주권을 양도하고 양도가액 6억1,800만원, 취득가액 1억5,000만원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였으나, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 과세한 처분의 당부.

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28. 개정)

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대한 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 취득당시 실지거래가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하고 기타 필요경비를 부인하여 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 매매계약서를 이삿짐을 정리하면서 찾게 되어 취득가액이 1억3,000만원으로 확인되었고, 대금지불은 계약금으로 1,300만원을 지불하였으며, 중도금은 전세보증금 5,000만원으로 대체하였고, 잔금은 수표로 6,700만원을 지급하였으며,취득세 등435만원, 수선비 3,250만원, 중개수수료 5,562,000원과 재건축추가비용 114,751,535원, 합계 287,163,535원을 지출하였다고 주장하면서 매매계약서 등을 증빙으로 제출하므로 이에 대하여 본다.

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 당초 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 1억5,000만원, 재건축 추가비용 114,751,535원, 합계 264,751,535원을 취득가액 및 필요경비로 신고하였으나, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 231,388,435원, 기타 필요경비를 7,396,998원, 합계 238,785,433원을 총필요경비로 하고 양도차익을 산정하여 과세하였음이 확인된다.

(2)청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 매매계약서를 이삿짐을 정리하면서 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 1억3,000만원으로 확인되었고,취득세 등435만원, 수선비 3,250만원, 중개수수료5,562,000원과 재건축추가비용 114,751,535원, 합계287,163,535원이 제증빙 등에 의하여 확인되므로 취득가액 및 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 아래와 같이 취득당시 매매계약서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

OOOO OOO OO OO OOOO

(OO O OO)

(가) 먼저 “㉠ 취득가액 1억3,000만원”에 대하여 본다. 청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 매매계약서를 이삿짐을 정리하면서 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 1억3,000만원으로 확인되었음을 주장하면서 매매계약서를 제출하고 있는 바, 그 기재내역을 보면, 매매대금 1억3,000만원, 계약금 1,300만원(2001.10.8),중도금 3,000만원(2001.10.31),잔금 8,700만원(2001.11.15)으로 기재되어 있고, 특약사항으로 현재 세입자는 양수인이 승계한다고 기재되어 있는 바, 청구인은 계약금으로 1,300만원을 지불하였음을 주장하면서 그 증빙으로 양도인 한OO이 지문을 날인한 영수증(1,300만원)을 제출하였으나, 동 금액이 한OO의 계좌에 이체되거나, 입금된 증빙은 제출하지 못하고 있다.

(나) 청구인이 제출한 "㉡ 취득세 및 등록세 영수증"에 대하여 본다. 위 증빙에 의하면, 과세월은 2001.11월, 과세물건지는 쟁점부동산, 취득세 165만원, 등록세 270만원, 합계 435만원을 납부한 사실이 확인된다.

(다) "㉢수선비 3,250만원"에 대하여 본다. 청구인은 2001년 11월 OO건업 심OO에게 1,2층 내부수리공사를 의뢰하고 수선비 3,250만원을 지급하였음을 주장하면서 그 증빙으로 견적서를 제출하고 있는 바, 그 내역을 보면, 총공사금액은 35,276,500원, 결정금액은 3,250만원이며, 사업자는 OO건업 심OO로 기재되어 있으나, 청구인은 동 견적서외에 그 지급액을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.

(라) 청구인은 "㉣ 중개수수료 5,562,000원"에 대한 증빙으로 공인중개사 최OO의 2007.11.23.자 영수증을 제출하고 있는 바, 동 영수증에 의하면, OOOOO OOO OOOOO OOOOOOO OOO에 소재하는 OOO공인중개사사무소의 공인중개사 최OO이 쟁점부동산에 대한 중개수수료 5,562,000원을 수령한 것으로 기재되어 있으나, 금융증빙 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지는 아니한다.

(마) 청구인은 "㉤재건축비용 114,71,535원에 대한 증빙으로 OO제3주택 재개발조합의 조합 납부액(징수액)을 제출하고 있는 바, 그 부과금 추산내역을 보면, 권리가액 167,218,050원, 비례율 130%, 분양기준가액 217,383,465원, 분양가액 332,135,000원, 징수액 114,751,535원을 징수한 것으로 나타난다.

(바)한편, 청구인은 쟁점부동산 취득자금과 관련하여2001.10.31. OO은행에서 자기앞수표 9,000만원을 인출한 후, 중도금은 전세보증금 5,000만원으로 대체하였고, 잔금은 은행에서 인출한 수표로 6,700만원을 지급하였으며, 나머지 금액으로 인테리어 비용 3,250만원을 지출하였음을 주장하면서 아래와 같이 수표내역을 제출하고 있는 바, 청구인의 통장에서 위 금액이 수표로 출금된 사실은 확인되나, 양도인 한OO 계좌에 이체되거나, 입급된 내용은 확인되지 아니한다.

OOOO OOOOOO OOOO

(OO O OO)

(3)위 사실관계 등을 종합해 보면,청구인은 당초 제출하지 못했던 취득당시 매매계약서를 이삿짐을 정리하면서 찾게 되어 쟁점부동산의 취득가액이 1억3,000만원으로 확인되었고,취득세 등435만원, 수선비 3,250만원, 중개수수료 5,562,000원 및 재건축추가비용114,751,535원, 합계 287,163,535원을 취득가액 및 필요경비로 지불하였다고 주장하나, 청구인은 양도자 한OO에게 계약금 1,300만원을 지불하였음을 주장하면서 한OO이 지문을 날인한 영수증외에 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있는 점, 청구인이 2001.10.31. OO은행에서 자기앞수표로 9,000만원을 인출하여 동 금액을 한OO에게 지급하였음을 주장하나, 계좌이체 내역 등 객관적인 증빙에 의하여 한OO 계좌에 이체되거나 입금된 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서를 보면, 중개인 없이 "쌍방합의"로 기재되어 있는 점 등으로 보아 실지취득가액 및 필요경비로 287,163,535원을 지불하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.