국심1994서 5990(1995. 8.16)

양도

기각

양도비에는 자산을 직접 양도하기 위하여 지출한 비용, 즉 계약서 작성비용, 인지대 등이 포함되므로 이건 분양사무소 운영비는 양도비에 해당하지 아니하고 따라서 양도기준에 의한 과세표준 계산시에는 공제되지 아니함이 타당함.

소득세법 제82조 [부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 계산]

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 91년도에 경기도 광명시 OO동 OOOOO 및 OOOO O 대지 합계 1,326㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 취득(지분 각 2분의 1)하여 동 지상에 상가 건물 9,968㎡(155개 점포)를 신축한 후 92년 63개, 93년 37개 점포를 분양하고 (93.12.31 현재 55개 점포는 미분양 상태임) 쟁점토지의 취득원가를 39억원으로 하여 쟁점토지 위 건물의 분양원가를 계산, 각자의 지분에 따라 92년도에 분양된 63개 점포에 대하여 92 과세기간의 종합소득세를 처분청에 신고하였다.

처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 취득가액을 전소유자로부터 확인받은 가액인 30억원으로 보아 분양원가를 계산하고, 분양사무소 운영경비 62,675,000원(청구인 지분 금액 31,337,500원)은 토지 등의 매매차익 계산시 매매가액에서 직접 차감되는 양도비가 아닌 기타 필요경비에 해당하므로 양도소득금액의 계산방법에 따라 세액을 산출하는 경우에는 과세표준 계산시 공제되지 아니하는 비용이라 하여 동 금액을 공제하지 아니하여 계산된 과세표준에 양도소득세율을 적용하여 산출한 92 과세기간의 종합소득세 201,833,220원을 청구인에게 94.7.16 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.8.22 심사청구를 거쳐 94.12.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인 등이 91.3.25 청구외 OOO, OOO으로부터 쟁점토지를 39억원에 취득하는 계약을 체결하고 동 계약 내용에 따라 39억원을 지불하였음이 매매계약서, 매도자 OOO의 자필영수증, 기타 금융자료 등에 의하여 확인되고 있음에도 처분청이 사실과 다르게 임의로 작성된 검인계약서와 상대방의 확인서 상의 매매가액인 30억원에 근거하여 이 건 상가건물의 분양원가를 산정한 처분은 부당하고

쟁점토지 위에 건물을 신축·분양하는 과정에서 부담한 분양사무소 운영비(급료, 식대, 난방비 등)는 양도기준에 의하여 소득금액을 계산하더라도 당연히 양도비로서 필요경비에 해당하므로 동 비용을 매매가액에서 공제하여 과세표준을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

처분청은 쟁점토지의 취득가액이 30억원이라는 거래상대방의 확인서에 근거하여 이 건 과세한 반면, 청구인 등은 매매계약서, 영수증, 중도금 16억원의 지급에 관련된 예금통장 사본을 제시하고 있으나 매매계약서 등은 당사자간의이해관계에 따라 얼마든지 다르게 작성될 수 있는 사제 계약서에 불과하고 금융자료 또한 청구인이 주장하는 매매대금의 일부에 불과하므로 청구인 주장을 인정하기 어렵고

부동산매매업자의 경우 종합소득세율에 의한 방법과 양도소득세율에 의한 방법으로 계산된 세액 중 더 큰 금액으로 과세하는 바 양도소득세율 기준에 의하는 경우 매매차익은 매매가액에서 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적지출액, 대통령령이 정하는 양도비 및 건설자금이자 등을 공제하여 계산하도록 규정되어 있고 위 양도비에는 자산을 직접 양도하기 위하여 지출한 비용, 즉 계약서 작성비용, 인지대 등이 포함되므로 이건 분양사무소 운영비는 양도비에 해당하지 아니하고 따라서 양도기준에 의한 과세표준 계산시에는 공제되지 아니함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은

첫째, 쟁점토지의 취득가액이 30억원(처분청 결정)인지 39억원(청구인 주장)인지 여부(쟁점①),

둘째, 부동산매매업자에 대하여 양도소득금액의 계산방법에 의하여 세액을 산출하는 경우 건물 분양을 위해 지출한 분양사무소운영비를 과세표준 계산시 공제되는 필요경비로 볼 수 있는지 여부(쟁점②)를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여

1) 처분청은 쟁점토지를 청구인 등에게 양도한 청구외 OOO, OOO(양자는 부부간임)으로부터 징취한 쟁점토지 양도 및 대금수수과정에 대한 진술서와 확인서, 그리고 청구인 등으로의 소유권등기이전시 제출된 검인계약서에 의거, 청구인등이 쟁점토지를 30억원에 취득한 것으로 결정하고 동 금액을 근거로 청구인 등의 분양원가를 계산하여 이 건 과세하였다.

2) 청구인은 쟁점토지 취득가액이 30억원이 아니라 39억원임을 주장하면서 쟁점토지의 매매계약서 사본과 대금지불 후 교부받았다는 영수증 및 확인서, 중도금 16억원에 대한 금융자료 등을 제시하고 있으나

첫째, 청구인이 제시한 매매계약서상에는 쟁점토지에 대해 계약금 4억원, 중도금 16억원, 잔금 19억원으로 하여 총 39억원을 지불한 것으로 기재되어 있으나 원본이 아닌 사본만을 제시한 바 매매계약서는 사인간의 이해관계에 따라 얼마든지 재작성될 수 있음을 감안하면 위 계약서가 진실한 거래내용을 담보하는 것으로 믿기 어려운 점

둘째, 91.4.30자 OOOO은행 OOO지점에서 확인한 당좌예금 거래실적증명서상으로는 청구인과 공동사업자인 청구외 OOO의 명의로 중도금 16억원에 대한 당좌수표를 발행한 사실만이 인정될 뿐 동 금액이 위 매도인들에게 직접 지불되었는지 여부는 확인되지 아니하는 점

셋째, 잔금 19억원에 있어서도 매도인들이 지급받은 것으로 확인되는 청구외 OOO 발행 어음가액은 6억원에 불과한 반면 나머지 13억원은 수표(현금)로 지불하였다고 주장하면서도 13억원이나 되는 거액에 대하여 아무런 금융자료의 제시가 없어 사회통념이나 일반적인 금융거래상의 관행과도 맞지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액을 액면 그대로 믿기는 어렵다 하겠다.

3) 한편 매도자들인 청구외 OOO와 OOO이 쟁점토지를 청구인 등에게 양도한 후 양도소득세를 신고한 내용 및 송파세무서장의 양도소득세 결정내역에 의하면 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액이 결정되었음이 확인되고 있다.

그러나 기준시가에 의한 양도차익 결정요건을 충족하여 해당 양도소득세가 이미 과세된 위 매도인들에게는 이 건 쟁점토지의 실지매매가액이 얼마가 되든 직접적인 이해관계가 없음에도 실제로 매매된 가액이 검인계약서상의 가액인 30억원임을 자필로서 확인하고 있는 바 이러한 정황을 감안하면 거래상대방의 확인서는 상당한 신빙성이 인정된다 하겠다.

그러하다면 청구인은 보다 신뢰할만한 반증을 제시하여 쟁점토지의 취득가액이 검인계약서상의 가액과는 다르다는 사실을 적극적으로 입증하여야 할 것이나 위에서 보았듯이 쟁점토지의 매매가액이 39억원임을 입증할만한 직접적인 거증자료의 제시가 없으므로 양 당사자의 합의에 의하여 작성된 검인계약서 상의 매매가액 30억원을 사실로 인정할 수밖에 없다 하겠고, 따라서 처분청의 당초처분 또한 정당하다 아니할 수 없다.

다. 쟁점②에 대하여

1) 관련법령

부동산매매업자로서 토지 또는 건물의 매매로 인하여 발생하는 사업소득 이외의 종합소득이 없는 자에 대한 종합소득세액의 계산방법을 정한 소득세법 제82조 제1항의 규정에 의하면 “제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액”과 “제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액이 당해년도분 합계액” 중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 하도록 되어 있고, 그 구체적인 계산방법을 정한 소득세법 시행규칙 제67조에 의하면 다음 금액 중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다고 규정되어 있다.

가) (매매차익 - 기타필요경비 - 소득공제액) × 기본세율

나) (매매차익 - 양도소득공제 - 소득공제액) × 법 제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율

한편, 동법 제92조 제1항 및 제45조 제1항, 동법 시행령 제141조 제1항 각호 및 제94조의 규정을 모아 보면 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 필요경비를 공제한 금액을 말하는 바, 동 필요경비에는 ① 취득가액 ② 설비비와 개량비 ③ 자본적지출액 ④ 양도비 ⑤ 건설자금에 충당한 금액의 이자 ⑥ 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 ⑦ 양도소득특별공제액 ⑧ 양도소득 장기보유특별공제액을 포함한다.

2) 이 건의 경우 분양사무소 운영비 62,675,000원이 실제로 발생한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없고 다만 동 비용이 양도소득세율을 적용하여 종합소득산출세액을 계산하는 경우 매매가액에서 공제되는 필요경비에 해당되는지에 대해서만 다툼이 있다.

3) 전시 소득세법령이 부동산매매업자에 대해서는 양도소득세율을 적용하여 산출된 세액의 당해년도분 합계액과 일반적인 사업소득금액의 계산에 따라 계산한 종합소득세 과세표준에 대한 종합소득산출세액 중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 하도록 규정한 것은 동일한 부동산을 양도하는 경우에 부동산 매매를 사업으로 하는 사업소득자가 부담하는 소득세액이 이를 사업으로 하지 아니하는 자가 부담하는 양도소득세보다는 그 부담을 과중하게 하기 위함이라고 보인다.

청구인 등이 지출한 분양사무소 운영비는 일종의 판매 및 일반관리비적인 성격을 갖는 비용으로서 사업소득 계산시에는 매출원가(취득원가)에 해당하지 아니하더라도 기간비용으로서 당연히 매매가액에서 공제되어야 할 것이나, 양도소득 금액의 계산방법에 의하는 경우 전시 소득세법 시행령 제141조의 규정에 의하면 매매차익 계산시 필요경비로 공제되는 금액은 매매부동산의 취득원가, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비, 건설자금이자, 토지 매도와 관련한 공과금으로 한정되어 있고 분양사무소 직원의 급료나 식대 등의 운영비는 취득원가 및 이에 준하는 위의 필요경비와는 그 성격이 상이하므로, 동 비용을 토지 등의 양도에 직접적으로 소요된 양도비로 보아 매매차익 계산시 공제할 수는 없다고 판단된다.

4) 그러하다면 처분청이 이 건 분양사무소 운영비를 필요경비로 공제하지 아니하고 산출한 과세표준과 양도소득세율을 적용하여 계산한 종합소득산출세액과 사업소득금액의 계산방법에 따라 산출한 종합소득산출세액 중 더 많은 금액을 청구인에게 고지한 처분에는 달리 잘못이 없다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.