조심2011서0964 (2011.04.21)

양도

기각

상속받은 자산을 양도하는 경우 그 취득가액을 시가표준액으로 산정한 경우 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 보아야함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

조심2010전3611/조심2009구0097

조심2012서0035 / 조심2013서4988

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인과 어머니 하윤혜 동생 정창윤(이하 “청구인들”이라 한다)과 누이 정혜경(이하 청구인들과 함께 “상속인들”이라 한다)은 1993.4.4. 정완현(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 서울특별시 강남구 삼성동 161-7 대지 494.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 1,851.32㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 상속을 원인으로 취득(하윤혜 3/9, 나머지 청구인들 2/9 지분)하였다가 2005.4.20. 양도하고 2005.6.21. 양도소득과세표준 예정신고시 취득가액에서 감가상각비 320,007,567원(이하 “감가상각비”라 한다)을 공제하지 아니하고 신고하였다.

나. 처분청은 청구인들이 쟁점부동산의 임대소득 신고시 필요경비로 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제하여 2011.1.7. 청구인들에게 2005년 귀속 양도소득세 79,714,700원(청구인 22,767,000원, 하윤혜 34,045,520원, 정창윤 22,901,000원)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물은 1992.10.1. 준공된 건물로서 총공사비가 982,365,569원(이하 “쟁점공사비”라 한다)이며 부동산임대업의 장부가액을 기초로 감가상각해 왔고, 1993.4.4. 상속으로 취득하였는 바, 상속세 신고시 신축일이 상속개시일로부터 6개월이 경과되어 「지방세법」상 건물과세시가표준액인 430,802,164원(이하 “시가표준액”이라 한다)으로 평가하여 상속세를 신고하였으며, 청구인은 당시 국세청 예규(재일46014 -1639, 1994.6.21)를 근거로 취득가액에서 감가상각비를 공제하지 않고 적법하게 신고하였는데, 위 예규에 따라 신고시인으로 종결된 사안에 대하여 다시 과세하는 것은 부당하며, 일반적으로 상속받은 재산은 실지거래가액을 알 수 없어 부득이 기준시가로 평가하는 것이므로 기준시가에 의한 평가액을 실지거래가액으로 본다는 것은 쌍방 동일기준원칙에도 위배된다.

(2) 쟁점공사비를 장부가액으로 기장하여 양도당시까지 감가상각을 해 왔음에도, 장부가액을 기초로 계산한 감가상각비는 인정하고 그 취득가액(쟁점공사비)은 인정하지 않는 것은 부당하므로 쟁점공사비를 취득가액으로 인정하고 그 가액에서 감가상각비를 공제하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 부동산을 상속으로 취득한 경우, 「소득세법시행령」제163조 제9항의 규정에 따라 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 규정에 의한 취득가액으로 보는 것이며, 동 금액을 실지거래가액으로 인정하는 것이므로 상속받은 자산의 보유기간 중에 그 부동산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입하였던 금액에 대하여는 이를 공제한 금액을 취득가액으로 본다. 또한 양도소득세를 기준시가로 계산하는 경우는 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 청구인은 양도 및 취득가액을 모두 실지거래가액에 의해 신고하였으며, 상속개시일 현재의 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 기준시가와 같은 금액일 뿐, 시가 평가액에 해당되므로 당초 과세처분은 정당하다.

(2) 쟁점부동산의 취득원인이 상속 취득으로서 취득과 관련된 지출 근거가 없고, 실지거래가액으로 볼 수 있는 매매사례가액, 감정가액 등이 확인되지 아니하며, 청구인이 취득가액으로 보아야 한다는 쟁점공사비는 취득가액으로 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 될 수 없으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 청구인들이 상속세 신고시 평가한 쟁점건물의 시가표준액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 상속받은 자산 양도에 대한 취득가액을 「소득세법 시행령」제163조 제9항에 의한 평가액으로 산정한 경우, 취득가액에서 감가상각비를 공제할 수 있는지 여부

② 쟁점공사비를 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

(3) 상속세 및 증여세법

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 처분청은 청구인들이 쟁점부동산의 임대업에 대하여 쟁점건물의 필요경비로 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제하여 양도소득세를 경정·고지하였으며, 이에 대해 청구인은 피상속인의 사망으로 쟁점부동산을 각각 상속을 원인으로 취득하였다가 양도하고 취득가액을 시가표준액으로 평가하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였는 바, 상속받은 재산으로서 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가로 평가하는 것이므로 기준시가에 의한 평가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 실지거래가액으로 보는 것은 쌍방 동일기준원칙에 위배된다는 주장이다.

(나) 이 건 과세경위를 보면 청구인들은 1993.4.4. 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2005.4.20. 양도하고 처분청에 2005.5.30. 실지거래가액으로 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 취득가액에서 감가상각비를 공제하지 아니하고 신고하였으며, 이에 대해 처분청은 청구인들이 부동산임대업에 대해 필요경비로 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제하여 과세한 사실이 심리자료에 나타난다.

(다) 청구인이 제출한 쟁점건물의 임대사업 관련 회계장부(합계잔액시산표, 2005년 4월)에 의하면 아래 <표1>과 같이 양도당시 쟁점건물의 감가상각누계액이 320,007,567원으로 계상되어 있다.

<표1> 합계잔액시산표(2005년 4월)

(단위 : 원)

(라) 살피건대, 부동산을 상속으로 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」제163조 제9항 규정에 따라 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 규정에 의한 취득가액으로 보는 것이며, 이 경우 상속받은 자산의 보유기간 중에 그 부동산에 대한 감가상각비로서 부동산 임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 「소득세법」제97조 제2항 규정에 따라 이를 공제한 금액이 취득가액이 되는 바, 청구인은 당초 부동산임대소득 계산시 감가상각비를 필요경비에 산입하였으므로 이 건 양도차익 산정시 취득가액에서 감가상각비를 차감하는 것이 타당하다 하겠다(조심2010전3611, 2010.12.10., 같은 뜻).

따라서 처분청이 쟁점건물의 양도차익 산정시 부동산임대사업에 계상된 감가상각비를 쟁점건물의 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점건물의 공사비를 장부가액으로 기장하여 양도당시까지 감가상각해 왔음에도, 장부가액을 기초로 계산한 감가상각비는 인정하고 그 취득가액은 인정하지 않는 것은 부당하므로 쟁점공사비를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(나) 청구인이 주장하는 쟁점건물(성일빌딩)의 공사비 지급내역은 아래 <표2>와 같으며, 청구인들은 당초 상속세 신고시 쟁점건물의 평가액을 시가표준액으로 평가하여 상속세를 신고한 것으로 나타난다.

<표2> 성일빌딩 건축비 내역

(다) 청구인들이 주장하는 쟁점공사비를 취득가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인들은 당초 상속세 신고시 쟁점건물의 평가액을 시가표준액으로 평가하여 상속세를 신고하였는 바, 청구인의 주장과 같이 쟁점건물의 취득가액이 982,365,569원이라면, 처분청에서 당초 상속세 조사시 상속재산가액을 시가표준액이 아닌, 건축비 상당액으로 상속재산가액을 결정하였을 것임에도, 처분청은 위 시가표준액에 의하여 과세하였음이 확인된다.

(라) 상속받은 부동산은 「소득세법」제97조 제5항, 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액을 실지취득가액으로 보는 것이고, 같은 법 제60조에서 상속재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 의하지만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조 내지 제65조에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다.

(마) 살피건대, 쟁점부동산은 상속개시일 현재 시가로 볼 수 있는 증빙이 없어, ‘시가를 산정하기 어려운 경우’에 해당되며, 「소득세법 시행령」제163조 제9항은 「소득세법」제97조 제5항에 근거를 둔 것으로 상속개시당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」상 평가액을 취득가액으로 본다고 규정하고 있다.

따라서 상속받은 자산은 상속개시당시 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 시가를 산정하여 과세하는 것이므로(조심 2009구97, 2009.2.26. 외 다수 같은 취지), 처분청이 시가표준액으로 평가한 가액을 쟁점건물의 취득당시 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.