[사건번호]조심2013서0958 (2013.08.05)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 유사매매사례로 주장하는 비교대상주택은 쟁점주택보다 개별주택가격이 높게 공시되어 있고, 토지와 건물의 면적과 구조 및 위치도 다른 점 등으로 보아, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기는 어려움

[관련법령] 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.3.1. 부(父) 유OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 공동 상속받은(청구인 지분 2/9) OOO 대지 120㎡, 주택 177.61㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2011.12.19. 양도하고, 실지거래가액에 의해 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO 대지 113㎡, 주택 184.05㎡(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 2011.3.2. 거래가액 OOO원(이하 “유사매매사례가액”이라 한다)으로 하여 2012.2.29. 양도소득세를 신고‧납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택과 비교대상주택이 서로 유사하지 않다 하여 유사매매사례가액을 부인하고, 개별주택공시가격인 OOO원을 취득가액으로 보아 2012.9.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.26. 이의신청을 거쳐 2013.2.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

비교대상주택은 쟁점주택과 같은 동에 소재하면서 면적, 용도, 개별주택공시가격 등이 유사하고 그 거래가액은 쟁점주택의 평가기준일로부터 6월 이내의 것이므로 동 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아야 하고, 상속개시일부터 양도일까지의 기간에 대한 전국 주택매매가격 변동률은 0.2%～1%인데 비하여 처분청이 결정한 취득가액 대비 양도가액의 변동률은 88.4%로서 청구인에게 명백히 불리한 처분에 해당하며, 쟁점주택의 취득일(2011.3.1.)과 양도계약일(2011.10.28.) 사이의기간은 약 8개월에 불과하므로 2011년 주택매매가격 변동률을 고려하여 볼 때 취득가액이나 양도가액이 거의 동일하다고 볼 수 있고, 쟁점주택과 비교대상주택의 유사성 오차범위(면적, 개별주택공시가격5% 내외)는 처분청의 처분내용에 따른 변동률(취득가액 대비 양도가액 변동률 88.4%)과 비교하여 볼 때 합리적이라고 할 수 있으므로 유사매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가를 고려해야 하는 특성상 유사재산의 매매사례가액은 아파트 등 공동주택의 시가 산정에 주로 적용되는데 쟁점주택은 단독주택인 점, 청구인이 주장하는 유사매매사례가액이 상속개시일 전후 6월 이내의 거래가액이기는 하나, 주택의 사용승인일만 동일한 뿐 면적, 위치, 용도, 기준시가가 상이하므로 비교대상주택을 쟁점주택과 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없는 점, 청구인은 OOO은행의 전국 주택가격 동향조사 결과에 의한 주택매매가격 변동률을 볼 때 개별주택공시가격을 상속개시당시 시가로 보는 것은 청구인에게 불리한 처분이라고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」에 따라 상속개시당시 시가를 산정할 때 주택매매가격 변동률은 고려할 대상이 아닌 점으로 볼 때, 쟁점주택에 대한 상속개시당시 시가는 없는 것이므로 「상속세 및 증여세법」 제60조 제3항에 따라 개별주택공시가격을 취득당시의 실지거래가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

유사매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나.관련법령

(1) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략)

(2) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 피상속인은 2003.7.30. 쟁점주택을 취득하였고, 청구인을 포함한 공동상속인들이 2011.3.1. 쟁점주택을 상속받았으며, 이OOO가 2011.10.28. 매매를 원인으로 2011.12.19. 청구인 등으로부터 쟁점주택을 취득한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 면적, 용도 및 개별주택공시가격 등을 비교한 내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점주택과 비교대상주택 비교표

(3) 상속세 결정결의서에 의하면,청구인을 포함한 공동상속인들은 상속세 신고를 하지 아니하였고, 피상속인의 주소지 관할인 OOO세무서장은 개별주택공시가격에 의해 쟁점주택의 상속재산가액을 평가하여 상속세 결정(과세미달, 쟁점주택외에 다른 상속재산 없음)을 한 것으로 나타난다.

(4) OOO은행 부동산조사팀에서 2012.1.2. 배포한 보도자료(전국주택가격동향조사 결과)에 의하면, 2011.3.1.부터 2011.12.12.까지의 기간 중 전국의 단독주택의 매매가격은 2.12% 상승한 것으로 나타난다.

(5) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 「소득세법 시행령」 제163조 제9항, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항에 따르면, 상속개시일전후 6개월 이내의 기간 중 당해 부동산 또는당해 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가격이 있는 경우, 동 가액을 상속을원인으로 취득한 부동산의 취득가액(상속개시당시 시가)으로 적용하고, 매매 등의 가액이 없는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률」에 따른 개별주택공시가격을 적용하도록 규정하고 있는바,

청구인이 유사매매사례로 주장하는 비교대상주택은 쟁점주택보다개별주택가격이 높게 공시되어 있고, 토지와 건물의 면적과 구조및 위치도 다르며, 시가 산정시 주택매매가격 변동률은고려할 대상이아닌 점으로 볼 때, 유사매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어려우므로 처분청에서 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항 및 제61조 제1항 제4호에 따라 개별주택공시가격을취득가액으로적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.