국심2004중0459 (2004.06.02)

종합소득

기각

매수자가 전세보증금을 인계하는 조건으로 주택을 인수하였다면 동 전세보증금은 주택의 양도가액에 포함되는 것으로 보아야 하고, 중개인에게 지급한 소개비로 인해 주택의 양도가액을 달리 볼 수는 없음

소득세법 제80조【결정과 경정】 / 소득세법시행령 제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1999～2001년에 걸쳐 다세대주택 30동(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 법원으로부터 경락받아 양도하고 취득가액 및 양도가액을 실지 거래가액으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다.

처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아, 2003.12.17 청구인에게 종합소득세 4건 88,746,660원(1999년귀속 2,707,740원, 2000년귀속 31,795,710원, 2001년귀속 36,417,670원, 2002년귀속 17,825,540원)을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.1.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산중 청구인이 2000.10.23 양도한 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOO OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 양도가액을 45,000천원으로 보았으나, 동 주택의 양도가액은 은행대출금 10,000천원, 전세보증금 18,000천원, 소개비 4,000천원 합계 32,000천원으로 관련서류, 소개인 진술 등에 의하여 확인되므로 13,000천원은 쟁점주택의 양도가액에서 차감하여야 한다.

(2) 쟁점부동산을 경락받아 일부 보수 등을하여 양도하는 과정에서 필수적으로 소요되는 경비(소개비, 수선비, 이사비용, 기타 비용 등)의 지출사실이 동 경비를 수령한 관련자들의 사실확인서에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택의 양도가액은 취득자인 김OO의 사실확인서에 나타나는 바와 같이 쟁점주택에 전세보증금 18,000천원, 담보대출금 10,000천원이 있는 상태에서 김OO이 운영하던 가게보증금 17,000천원을 인계하는 조건으로 45,000천원에 취득하였음이 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 추가로 필요경비 161,200천원(1999년 7,600천원, 2000년 34,200천원, 2001년 62,600천원, 2002년 56,800천원 ; 이하 “쟁점경비”라 한다)을 인정하여야 한다고 주장하나, 당초 세무조사시 필요경비에 대한 자료가 없었고, 세무조사과정에서 수 차례 필요경비 지출에 대한 자료제시를 요구하였으나 청구인은 이에 응하지 아니하였으며, 당초 세무조사기간(2003.7.7～7.18)을 연장(2003.7.18～8.29)하여 조사하는 과정에서도 필요경비에 대한 자료가 확인되지 아니하여, 청구인이 양도소득세 과세표준을 실지 거래가액으로 신고하였으므로 동 자료에 의한 취득가액 등을 필요경비로 인정하였으며, 청구인이 심판청구시 제출한 증빙은 금융증빙 등 객관적인 자료에 의하여 그 지출사실이 인정되지 아니하고, 거래상대방의 사실확인서 등은 신빙성이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 양도가액을 45,000천원으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 부동산매매업 사업소득금액 계산시 쟁점경비(161,200천원)를 추가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

같은법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

(2) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

같은법 제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액 사업소득금액 일시재산소득금액 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 청구인이 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고한 양도가액과 처분청이 쟁점부동산의 물건별로 확인조사하여 결정한 양도가액은 아래와 같으며, 쟁점주택 외에 다른 주택의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(OO O OO)

(나) 청구인이 2000.10.23 쟁점주택을 양도하고, 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하면서 양도가액을 17,000천원으로 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 45,000천원으로 결정하였음이 처분청이 제시한 조사서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 쟁점주택은 은행대출금 10,000천원 및 전세보증금 18,000천원을 인계하는 조건으로 매매가 성사되었으며, 동 금액에 중개수수료 4,000천원을 합한 32,000천원이 쟁점주택의 양도가액이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1) 쟁점주택의 매매에 대한 권한을 수임받았다는 중개인 전OO의 사실확인서(작성일자 없음)에는 ‘쟁점주택을 청구인으로부터 2000년에 매매 및 교환을 위임받아 OOOOO OO OOO 소재 OOOOO호프(보증금 16,000천원, 월세 500천원)의 업소와 웃돈 7,000천원을 주고 교환을 하였으며, 동 업소를 보증금 이하로 처분을 하여 월세 및 제반경비를 제외하고 남은 금액 4,000천원을 소개비 및 작업비 용도로 청구인으로부터 지급받은 사실이 있고, 청구인은 쟁점주택을 처분하면서 융자금 10,000천원 및 전세금 18,000천원 이외의 금액을 본인으로부터 받은 적이 없다’고 되어 있다.

2) 쟁점주택의 매수인 김OO의 사실확인서(작성일자 없음)에는 ‘쟁점주택의 취득대가는 호프가게 전세보증금 17,000천원의 인계, 대출금 인수 10,000천원, 전세보증금 인수 18,000천원이다’고 되어 있다.

3) 위 사실을 종합하건대, 쟁점주택의 양도가액에 대하여 융자금 10,000천원 및 전세금 18,000천원을 인계하는 조건으로 청구인이 쟁점주택을 양도한 사실에 대하여는 서로 일치하고 있으나 매수자가 운영하던 호프집의 전세보증금의 처리에 대하여 상호 이견을 보이고 있는 바, 매수자가 동 호프집의 전세보증금 17,000천원을 인계하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였다고 확인하고 있고, 중개인도 동 호프집의 전세보증금을 인수한 사실을 확인하고 있으나 다만 그 인수금액에 대하여 차이를 보이고 있는 바, 비록 청구인이 전세보증금 17,000천원중 소개비로 지급한 4,000천원만을 수령하였다 하더라도 매수자가 위 호프집의 전세보증금 17,000천원을 인계하는 조건으로 쟁점주택을 인수하였다면 동 전세보증금은 쟁점주택의 양도가액에 포함되는 것으로 보아야 할 것이고, 동 전세보증금을 중개인이 처리하는 과정에서 청구인이 소개비로 지급한 4,000천원만을 수령하였다 하여 쟁점주택의 양도가액을 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 위 호프집의 전세보증금이 포함된 45,000천원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가) 처분청은 청구인이 영위한 부동산매매업의 사업소득금액을 계산하면서 쟁점(1)에서 본 양도가액에서 양도소득세 신고시의 취득가액과 관련비용(취득세, 등록세, 지급이자 등 34,321,929원)을 차감하여 아래와 같이 계산하였음이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(OO O O)

(나) 청구인은 쟁점부동산을 낙찰받은 후 아래와 같은 수선·교체비, 청소비, 중개수수료 등 쟁점경비가 실제 지출되었으므로 동 경비를 추가로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, ‘수선·교체비 사실확인서’, ‘중개수수료 및 청소비 사실확인서’ 등을 제시하고 있다.

(OO O OO)

(다) 살피건대, 사업자의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액이며, 필요경비에 대한 증빙서류는 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인되는 때에만 필요경비에 대한 증빙서류로 인정받을 수 있는 것인 바, 청구인이 제시한 ‘수선·교체비 사실확인서’, ‘중개수수료 및 청소비 사실확인서’ 등은 관련 당사자들의 임의 진술에 불과할 뿐만 아니라, 위 사실확인서는 세무조사 후 작성된 것이어서 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인은 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점경비를 추가로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.