국심2006부0991 (2006.06.30)

양도

취소

매도인이 신고한 실제 거래가액에 대한 토지현황과 거래상대방의 실지조사 없이 공시지가ㆍ감정가액ㆍ근저당 채권최고가액 등 만을 이유로 부인하는 것은 타당하지 아니함.

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

OOO세무서장이 2006.2.8. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 21,004,780원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인은 1987.1.21. 취득한 OOOOO OOO OOO O OOOOO 임야 9,386㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 2002.12.27. 양도하고 2002.12.31. 양도가액 62,000,000원, 취득가액 62,400,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 양도가액과 관련하여 검인계약서 이외 객관적 증빙이 없고 위 계약서가 허위로 판단되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2006.2.8. 청구인에게 2002년귀속 양도소득세 21,004,780원을 경정·고지하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

등기용 검인계약서외 실지계약서에 따라 쟁점임야를 거래하고 대금을 수령하였으며, 쟁점임야는 1993년 인근아파트 건설로 진입로가 폐쇄된 맹지이고 인근 공인중개사에서 확인한 당시 시세도 청구인이 신고한 양도가액에 미치지 못하고 있으므로, 당초 정확하게 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의해 추계경정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점임야 양도관련 검인매매계약서는 공인중개사의 중개가 없고, 대금지급방법이 기재되어 있지 않으며, 거래대금 수취 영수증도 없어 실제 계약서로 보기 어려우며, 매수인이 취득즉시 쟁점임야에 설정한 근저당 채권최고액이 288,600,000원이고 근저당설정시 감정평가액이 422,370,000원으로 나타나 기준시가 187,720,000원의 33.02%에 불과한 계약서상 양도가액은 허위로 판단되므로 기준시가에 따라 추계경정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】(2005.12.31. 법률 7837호로 개정되기 전의 것) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

(2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】(2005.12.31. 법률 7837호로 개정되기 전의 것) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】(2002.12.30.대통령령 제 17825호로 개정되기 전의 것) ① 법 제114조제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

④ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점임야를 1987.1.27. 취득하여 2002.12.27. 황OO에게 양도하고 2002.12.31. 양도가액을 62,000,000원, 취득가액을 62,400,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 한 사실이 관련 공부 및 양 당사자 제출자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청 조사복명서에 따르면 청구인이 신고한 취득가액 62,400,000원은 정당한 것으로 인정되나 양도가액 62,000,000원은 이를 정당한 것으로 인정할 수 없어 기준시가로 양도소득세를 추계결정한 것으로 나타나므로 쟁점임야 양도가액을 살펴본다.

(가) 쟁점임야 매매계약서는 처분청에 제출된 검인계약서와 청구인이 실제 계약서라 주장하는 계약서 2종이 심판자료로 제출된 바, 양 계약서 공히 양도가액을 62,000,000원으로 기재하고 있으나, 검인계약서는 2002.12.24.자로 작성되었고 검인신청자는 법무사 장OO으로 기재되어 있지만 구체적인 대급지급방법·명도일·중개인이 기재되어 있지 않다.

한편, 청구인이 심판청구시 제시한 매매계약서는 2002.12.21.자로 작성되었고, 계약금과 잔금을 2002.12.21., 2002.12.27.에 각 5,000,000원, 57,000,000원 지급하고 잔금지급일에 쟁점임야를 명도하며 동 매매를 양OO이 중개한 것으로 기재되어 있으며, 아래와 같이 청구인이 제시한 금융증빙에 의하면 청구인제시 매매계약서상 대금지급일에 청구인과 청구인의 처 계좌에 청구인 주장 양도가액 62,000,000원 중 54,000,000원이 입금된 것으로 나타나며 아울러, 동 매매계약서의 상태로 보아 쟁점임야 양도당시 작성된 것으로 보인다.

(단위 : 천원)

그 외 청구인은 위 2002.12.21.자 매매계약서 및 동 계약서상 양도가액과 관련하여 매수인의 거래사실확인원, 중개인 양OO의 부동산매매 확인서·부동산수수료 수수확인서, 등기를 대행한 법무사 장OO 사무소 실무자인 전사무장 유영희의 확인서를 제출하였다.

(나) 처분청은 매수인이 취득즉시 쟁점임야에 설정한 근저당권에 따른 288,600,000원의 채권최고액, 동 근저당권 설정시 제출된 쟁점임야에 대한 422,370,000원의 감정평가액, 양도당시 187,720,000원으로 나타난 기준시가 등에 비해 청구인이 신고한 양도가액 62,000,000원이 지나치게 낮아 이를 부인하고 있는 반면, 청구인은 1993년 반도종합건설주식회사 등이 인근 아파트를 건설하는 과정에서 쟁점임야가 맹지로 변해 사실상 가치가 없어 위 양도가액이 실지거래가액임을 주장하고 있어 이를 살펴본다.

쟁점토지 등기부등본, 서울특별시 강남구 역삼동 소재 삼호감정평가사사무소 감정평가서 등에 따르면, 쟁점임야 매수인 황OO은 쟁점임야를 422,370,000원(단가 : 45,000원/㎡, 2002.12.24. 기준)으로 평가한 감정평가서를 상도2·3동 새마을금고에 제출하였으며, 동 새마을금고는 쟁점임야 양도일인 2002.12.27. 황OO을 채무자로 하여 채권최고액 288,600,000원의 근저당권을 설정한 사실이 확인된다. 다만, 매수인 황OO의 의뢰에 따라 이루어진 동 감정평가서의 감정가액은 맹지인 쟁점임야에 대한 형질변경절차를 밟아 주민쉼터로 조성할 경우를 전제한 것으로 감정평가서에 명시되어 있다.

개별공시지가확인서 및 임야대장에 따르면, 양도당시 쟁점임야의 개별공시지가는 187,720,000원(단가 : 20,000원/㎡, 2002.1.1. 기준)으로 확인되지만, 개별공시지가는 아래와 같이 1992년까지 상승하다 1993년 이후 계속 하향추세인 것으로 나타난다.

(단위 : 천원/㎡)

청구인은 쟁점임야가 반도종합건설주식회사 등이 아파트를 건설하는 과정에서 맹지로 변해, 건설사로부터 30,000,000원의 위자료를 받은 사실과 관련하여 고소장, 감정서, 진정서 등을 제출하였으며, 맹지인 쟁점임야는 매수자가 없어 거래가 사실상 없으며, 2002년도 시세가 평당 15,000원～22,000원 정도로 추정된다는 취지의 부산광역시 사상구 학장동 149-20 소재 무학공인중개사 대표 이희영 외 공인중개사 3인의 시세확인서를 제출하였다.

(3) 이상의 관계법령 및 사실관계를 종합하면, 처분청은 쟁점임야 검인매매계약서가 실제 거래에 필요한 요건을 기재하고 있지 않은 점, 청구인이 신고한 양도가액이 쟁점임야의 공시지가·감정평가액·근저당권 채권최고가액에 비하여 상당히 낮다는 점 등을 이유로 이를 부인하고 기준시가로 추계결정하였으나,

청구인이 실제 매매계약서라 주장하며 제시한 2002.12.21.자 매매계약서는 쟁점임야 매매당시 작성된 것으로 보이고, 매매계약서상 대금지급일에 청구인 등의 계좌에 양도대금으로 보이는 현금이 입금된 것으로 나타나며, 매수인·중개인·등기대행 법무사 사무실 실무직원의 확인서 등도 제출되어 동 매매계약서의 신빙성이 인정되므로 등기용으로 제출한 검인계약서의 미비를 이유로 양도가액 자체를 부인할 수는 없는 것으로 보인다.

또한, 쟁점임야에 설정된 근저당권의 채권최고액 288,600,000원은 매수인의 의뢰에 따라 쟁점임야를 422,370,000원으로 평가한 감정평가서 감정가액에 근거하지만, 동 감정가액은 쟁점임야에 대한 형질변경절차를 밟아 주민쉼터로 조성할 경우를 전제한 것이므로 양도당시의 토지현황에 의한 감정가액은 아닌 것으로 보이고, 따라서 이 가액이 실지가액을 반영하고 있다 볼 수 없으며, 양도당시 쟁점임야의 개별공시지가도 187,720,000원으로 나타나지만, 그 추이를 보면 1992년 1㎡당 55,600원까지 상승하였다가 인근 아파트의 건설로 인하여 쟁점임야가 맹지로 변한 1993년부터 하락하여 2005년에는 1㎡당 16,000원에 불과하여 맹지로 변한 이후 쟁점임야의 이용이 극히 제한되어있음을 나타낸 것으로 보인다. 이러한 정황은 인근 공인중개사의 확인서에서도 나타나므로 청구인이 신고한 양도가액 62,000,000원을 처분청이 토지현황과 거래상대방에 대한 실지조사도 없이 단지 위 공시지가·감정평가액·근저당 채권최고가액 등만을 이유로 부인하는 것은 타당치 않은 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 신고한 실지거래가액을 명백한 근거도 없이 부인하고 기준시가에 따라 추계경정하는 것은 부당하므로 이 건의 실지거래가액이 달리 밝혀지는 경우에 그에 따라 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청의 이 건 과세처분은 잘못된 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2006년 6월 30일

주심국세심판관 이 광 호

배석국세심판관 이 영 우

허 병 우

이 상 기