국심2006중1036 (2006.06.27)

양도

기각

소유권이전등기일 이후에 잔금을 지급하여 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 1세대 3주택 양도소득세 중과규정을 적용함

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

2007부0103 / 조심2009서0457

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOO OOO OOO OO OOOOO OOOOOOO(이하“쟁점아파트”라 한다)를 양도하고, 그 양도일자를 2004.12.30.로 하여 2004년 귀속 양도소득세 15,708,840원을 신고납부하였다.

처분청은 쟁점아파트의 잔금청산일이 2005.2.4.이며, 2005.1.6.등기접수되었으므로등기접수일인 2005.1.6.을 쟁점아파트의 양도시기로 보아, 1세대 3주택이상 양도에 대한 양도소득세율 60%를적용하고 장기보유특별공제 적용을 배제하여2005.11.30. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 52,603,520원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.2.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 청구외 박OO와 2004.12.29. 매매가액을 560,000천원으로 하여 쟁점아파트매매계약서를 작성하고 매수자 박OO로부터 2004.12.29. 계약금 8,000천원을 영수하였으며, 2004.12.30. 잔금 552,000천원중 융자금 350,000천원은 매수자 박OO가 승계하고, 나머지 122,000천원은 동일자에 수표와 현금으로 영수하였으며, 2004.12.30. 청구인의 모(母)인 박OO이 쟁점아파트를 2개월 임차하기로 매수자 박OO와 임대차계약을 체결하였다.

한편, 2004.12.30. 매수자 박OO는 잔금지급액 552,000천원중 85.5%에 해당하는 금액인 472,000천원을 융자금인수와 현금으로지급하였는 바, 업계관행상 부동산 매매시 잔금은 50%이상이므로 청구인과 매수자가 2005.2.4. 작성한 영수증상의 금액 80,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 쟁점아파트에 대한 잔금지급이아니고, 청구인의 모(母)인 박OO의 임대차계약에 따른 전세보증금의 반환인데도, 잔금청산일을 2005.2.4.로 하여 쟁점금액을쟁점아파트의 매매잔금으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 1세대 3주택 이상에 해당하는 자로 2005.2.4. 박OO가지급한 80,000천원은 쟁점아파트에 대한 잔금이 아니라 전세보증금 반환이라고 주장하면서 당초 세무조사시 제출한 전세보증금 영수증(2005.2.4.매매잔금으로 표기)과 차후인 과세전적부심사청구와 심판청구시 제시한 전세보증금영수증(2004.12.30. 전세보증금으로 표기)이 상이한 데 대하여,청구인은 당초 잘못 작성되어 정정하였다고 하나, 거래영수증에 대한 객관성과 합리성이 결여되어 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

또한 청구인이 과세전적부심사청구시 제시한 아파트 전세계약서상에는 임차인이 청구인의 모(母)인 박OO으로 되어 있으나,실제박OO과 청구인의 계좌에서 전세금이 인출된 근거가 없으며,매수자가 반환하였다고 주장하는 전세금도 2005.2.4. 매수자의 OO은행계좌에서 50,000천원, 매수자의 배우자인 이OO의 OO은행계좌에서 30,000천원이 인출되어 같은 날 청구인의 배우자인이OO의 OO은행계좌에 입금된 바, 이러한 금융거래와 당초 조사시 제출한 영수증의 대금지급일자가 일치한다.

한편, 매수자 박OO의 거래사실확인서에서 “잔금 80,000천원은 본인 아파트전세금이 빠지지 않아 자금을 마련하기 어려워 매도자에게 부탁하여 2005.2.4.까지 매도자 친인척이 80,000천원에 거주한다는전세계약서로 대체했다가 2005.2.4. 잔금 80,000천원을지급하였다”라고 기술하였고, 청구인이 전세보증금을 반환받았다고 주장하는 2005.2.4.에 작성된 영수증에는 매매잔금으로 기재되어있는 점과 매수인이 계약당시 쟁점아파트는 빈집이라 진술하였으며,일반적인 임대차계약기간이 통상 2년이나 본건의 경우 2달여정도의단기인 점 등으로 보아 매수자의 잔금부족으로 인한 매매잔금회수를 담보하기 위한 허위계약서로 판단되므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점금액을 쟁점아파트에 대한 전세보증금의 반환금으로 볼 것인지, 매매대금의 잔금으로 볼 것인지를 판단하여 쟁점아파트의 양도시기를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

소득세법 제95조 【 양도소득금액 】 ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항제2호의3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15[제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 "기준면적 미만 고가주택"이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ①거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

2의3.대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득과세표준의 100분의 60

소득세법 부칙 제16조 【1세대 3주택 이상 소유자에 대한 경과조치】이 법 시행 당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 제64조·제95조 및 제104조제1항제2호의3의 개정규정을 적용하지 아니한다. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인이 쟁점아파트를 1994.1.28. 취득하여 2005.1.6. (원인 : 2004.12.29.매매) 박OO에게 매매한 사실이 등기부등본에나타나고 청구인의 모(母)인 박OO이 쟁점아파트에 1998.9.11.전입하여 2006.1.4. 전출한 사실이 주민등록초본에 나타난다.

그리고심판청구시 청구인이 제시한 쟁점아파트와 관련한 매매계약서·전세계약서 등에 의하면,2004.12.29.자에 청구외 박OO와 매매대금은 560,000천원으로 하고은행융자금 350,000천원은 승계하며, 2004.12.29.에 계약금8,000천원,2004.12.30.에 잔금 202,000천원을 각각 지급하고 영수하며, 매도자가 2005.2.4.까지 80,000천원에 거주한다는 조건을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결하였으며,2004.12.30.에 청구인의 모(母)인 박OO과 매수자인 박OO 사이에전세보증금을 80,000천원으로 하고, 임대차기간을 인도일(2004.12.30)로부터 2개월로 하여 임대차계약을 체결하였음이 확인된다.

또한청구인의 제출한 거래대금영수증, 채무승계 증명서 및처분청의 과세자료 등에 의하면, 매수자 박OO와 청구인 사이에‘04.12.29.에 계약금 8,000천원이 지불되고, ’04.12.30.에은행융자금 350,000천원이 매수자인 박OO에 승계되었으며, 동일자에 122,000천원은 중도금으로 지불되었음이 확인되고,2005.2.4. 매수자의 OO은행계좌에서 50,000천원, 매수자의 배우자인 이OO의 OO은행계좌에서 30,000천원이 인출되어 같은 날 청구인의 배우자인이OO의 OO은행계좌에 입금된 것이 확인된다.

(2)한편,매수자 박OO의 세무조사시 거래확인서(2005.7.3)에서 매매대금중 80,000천원이 부족하여 청구인의 모(母)인 박OO과 2개월간 임대차계약을 체결하였고 잔금 80,000천원은 2005.2.4.에 지급하였다고 확인하고 있는 반면, 심판청구시 제출된박OO의 배우자 이OO의 확인서(2006.1.20)에서는 매매대금이 부족하여 청구외 박OO과 전세계약을 했으며, 2005.2.4.에 전세금을 내주었다고 확인하고 있는 등 확인내용이 서로 다르게 나타나고 있어 사후에 제출된 청구외 이OO의 확인서가 신빙성이 있다고 보기 어렵다.

또한 임대차계약서에는 임대차기간이 인도일(2004.12.30)로부터 2개월로 되어있으나쟁점아파트의 경비를 담당하는 김OO이 청구외 박OO이 쟁점아파트에서 2004.11.19부터 2005.2.4.까지 거주하였다고 하고, 청구외 박OO의주민등록초본에는 쟁점아파트에 1998.9.11.에 전입하여 2006.1.4.에 전출한 것으로나타나 임대차계약서 내용과도 서로 일치하지 아니한다.

(3) 위의 사실관계를 종합하여 살피건대,청구인이 전세보증금을 반환받았다고 주장하는 2005.2.4.에 작성된 영수증에는 매매잔금이라고명확하게 기재되어 있고, 통상 임대차계약기간이 1년이상이나 이건의 경우 2달여 정도의 단기인 점 등으로 보아쟁점아파트에 대한 임대차계약내용이 사실인지 여부도 확인되지 아니하므로, 이 건 쟁점금액은 쟁점아파트에 대한 전세보증금의반환이 아니라 잔금지급으로 보여진다.

따라서 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는등기접수일을 양도시기로 보고 있으므로 등기접수일인 2005.1.6.을쟁점아파트의 양도시기로 하여 양도소득세를 부과한 처분은잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.