청구인이 선정한 비교대상①아파트의 유사매매사례가액을 부인하고 비교대상②아파트의 유사매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

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청구인이 선정한 비교대상①아파트의 유사매매사례가액을 부인하고 비교대상②아파트의 유사매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2019서3257 | 상증 | 2021-02-23

[청구번호]

조심 2019서3257 (2021.02.23)

[세 목]

상속

[결정유형]

기각

[결정요지]

상증법 시행령 제4항 및 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 갖춘 비교대상①아파트∼비교대상④아파트의 거래가액 중 상증법 시행령 제49조 제2항에 따라 평가기준일에 가장 가까운 날에 해당하는 가액은 비교대상②아파트의 거래가액인 점, 비교대상 면적및 공시가액도 모두 비교대상②아파트가 가장 쟁점아파트에 유사한 점 등에 비추어 처분청이 비교대상②아파트의 거래가액을 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

[관련법령]

상속세 및 증여세법 제60조

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.1.30. 사망한 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 대표상속인으로서 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속을 원인으로 취득한 후 같은 동 OOO(이하 “비교대상①아파트”라 한다)의 거래가액 OOO(계약일 : 2017.12.2.)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2018.7.31. 상속세를 신고․납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 2019.1.17.∼2019.5.1. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세조사를 실시한 결과 ＜표＞와 같이 평가기준일(상속개시일)과 계약일이 가장 가까운 점 등을 이유로 같은 지번 소재 OOO(이하 “비교대상②아파트”라 한다)의 거래가액 OOO(계약일 : 2018.1.15.)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2019.5.24. 청구인에게 2018.1.30. 상속분 상속세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트와 비교대상②아파트는 동과 층(쟁점아파트는 OOO, 비교대상②아파트는 OOO)이 서로 상이하고, 거실 기준 방향(쟁점아파트는 서향, 비교대상②아파트는 남서향)도 상이하며, 한강 조망권 여부(쟁점아파트는 조망권이 없고, 비교대상②아파트는 조망권이 있음)도 다르다.

또한 비교대상②아파트와 쟁점아파트 사이의 도로(이하 “쟁점도로”라 한다)로 인하여 양 아파트의 주택단지가 사실상 별개의 주택단지로 분리되어 있다. 즉 관할구청에 문의한바, 쟁점도로는「도시‧군계획시설의 결정‧구조 및 설치기준에 관한 규칙」제9조 제2호 라목 (3)의 “소로 3류(폭 6m)” 및 제3호 라목의 “국지도로”임이 확인되며 동 규칙상 “국지도로”라 함은 가구(街區 : 도로로 둘러싸인 일단의 지역)를 구획하는 도로로서, “폭 8m 이상인 국지도로”로 분리된 경우에는 「주택법 시행규칙」제3조 제1항에 해당하여 「주택법」제2조 제12호 단서 및 같은 법 시행령 제5조 제1항에 따라 별개의 주택단지로 보도록 되어 있어「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 동일한 공동주택단지로 볼 수 없는바, 쟁점도로는 OOO 도로가 연접하여 있고 그 폭이 9.9m로 8m를 초과한다는 사실이 명백하여 쟁점아파트와 비교대상②아파트는「공동주택관리법」상 별개의 주택단지에 있다고 보아야 하므로 비교가능성이 없다.

위와 같은 이유로 실제 매매가는 비교대상②아파트가 쟁점아파트보다 OOO 정도 높게 거래되는 등 비교가능성이 현저히 떨어지는바, 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가(유사매매사례가액)로 보기 어렵다 할 것(조심 2018소3703, 2018.12.10.)이므로 이 건 상속세 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

(1) 유사매매사례가액을 시가로 적용함에 있어 상증법 제15조 제3항 제1호의 각 목의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 매매가액이 여러 개인 경우에는 상증법 제49조 제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것(국세청 기준-2018-법령해석재산-197, 2018.9.3.)인바, 아래 ＜표＞와 같이 쟁점아파트의 전용면적과 비교대상②아파트의 전용면적이 동일하고, 공동주택가격(공시가격) 또한 비교대상②아파트의 가격OOO이 상속주택 가격OOO의 97.8%로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 나목 및 다목의 요건을 충족한다.

OOO

또한 쟁점아파트와 비교대상②아파트가 쟁점도로로 분리되어 있어 사실상 별개의 주택단지에 해당하는지 여부와 관련하여, 쟁점도로는 중앙이 분리되지 않은 편도 1차선 차로와 차로를 기준으로 남측과 북측에 보도가 위치한 형태로 차량의 통행속도가 시속 20㎞이하로 제한되어 있으며, 여러 개의 횡단보도가 있어 아파트의 동과 동 사이를 원활하게 왕래할 수 있게 보행자 편의시설이 설치되어 있는 단지 내 도로로 보아야 하는바, 쟁점아파트와 비교대상②아파트가「공동주택관리법」상 별개의 주택단지에 해당하지 아니하므로 이 건 상속세 과세처분은 적법하다.

※「주택법 시행령」(2019.7.2. 대통령령 제29946호로 개정된 것) 제5조 개정이유를 살펴보면, “대규모 주택단지를 건설하면서 인근 주민이 통행하던 도로를 폐쇄하는 경우에 발생하는 인근 주민의 불편과 입주자와의 갈등을 예방하기 위해 사업계획승인권자가 인근 주민의 통행 및 교통 편의를 위해 기존 도로를 유지ㆍ변경하는 등의 요건을 충족한다고 인정하여 사업계획을 승인한 도로는 주택단지의 구분기준이 되는 도로에서 제외”하는 것으로 되어있는바, 쟁점도로는 위와 같이 아파트의 동과 동 사이를 원활하게 왕래할 수 있게 보행자 편의시설이 설치되어 있는 단지내 도로로서 쟁점아파트와 비교대상②아파트는 사실상 동일한 아파트단지 내에 위치한다고 보아야 한다.

(2) 설령 쟁점도로로 인하여 쟁점아파트와 비교대상②아파트를 별개의 공동주택단지로 보아야 할 경우에도 ＜표＞와 같이 쟁점아파트와 같은 동이면서 비교대상①아파트의 경우보다 평가기준일(상속개시일)을 전후하여 더 가까운 날에 해당하는 비교대상③아파트의 매매사례가액(OOO의 거래가액 OOO)을 시가로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 선정한 비교대상①아파트의 유사매매사례가액OOO을 부인하고 비교대상②아파트의 유사매매사례가액OOO을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다.

OOO

(2) 청구인은 쟁점아파트OOO가 소재한 주택단지와 비교대상②아파트OOO가 소재한 주택단지 사이에 폭 9.9m의 쟁점도로(OOO 도로 8.1m, 같은 동 OOO 도로 1.8m)가 있어 양 주택단지는「공동주택관리법」에 따른 별개의 주택단지로 구분된다고 하면서 지적도 등본(OOO구청장 발행), 스마트 국토정보(국토교통부에서 제공하는 애플리케이션)의 지적도 등을 제출하였다.

(3) 처분청은 이 건 심리 중 쟁점아파트와 같은 OOO에 소재하고 쟁점아파트와 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 OOO(이하 “비교대상③아파트”라 한다)의 거래가액 OOO 및 같은 동 OOO(이하 “비교대상④아파트”라 한다)의 거래가액 OOO을 매매사례가액으로 추가 제시하였다.

(4) 2019.10.25. 우리 원에서 현지확인을 실시하여 인근 중개사 사무소에 탐문한바, 쟁점아파트가 속한 OOO 소재 OOO는 OOO 조망권 유무에 따라 가격차이가 큰데, 쟁점아파트는 OOO 조망권이 없는 반면, 비교대상②아파트는 조망권이 있어 쟁점아파트가 소재한 OOO이 비교대상②아파트가 소재한 OOO보다 저렴한 것으로 나타나고, OOO 사이에 있는 도로의 폭을 측정한 결과 인도(경계가 명확하지는 아니함)와 차도를 합하여 대략 9m 50㎝(아파트 관리사무소 도면에는 ‘10m도로’로 표시됨)에 이르는 것으로 나타난다.

(5) 국토교통부에서 운영하는 공동주택관리정보시스템OOO에서 검색한 공동주택단지의 정보를 살펴보면 쟁점아파트가 소재한 아파트의 OOO 사이에 “8m도로”로 기재된 도로가 표시되어 있으나 OOO은 동일한 공동주택단지로 되어 있는 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 등이 있는 경우에는 그 거래가액·감정가액·보상가액․경매가액 등을 시가로 인정하고, 같은 조항 제2항에서는 이 경우 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 조항 제4항 및 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 의하면「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 주택(다목)의 경우 동 주택의 거래가액 등을 상증법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다.

한편, 「공동주택관리법」제2조 제1항 제3호에 "공동주택단지"란 「주택법」제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다고 규정되어 있고, 이에 따르면 “‘주택단지’란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.”고 규정하면서 라목 및 같은 법 시행령 제5조 제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조에서「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조 제3호에 따른 폭 8미터 이상인 국지도로를 주택단지의 구분기준이 되는 도로로 규정하고 있고, 도로 폭을 측정한 결과 OOO(쟁점아파트)과 OOO(비교대상아파트) 사이에 위치한 도로는 차도(586㎝)만으로는 폭 8미터가 되지 않으나 인도를 포함하면 9미터를 초과하는 것으로 나타나고, 청구인(관할구청에 문의)도 별개의 주택단지로 주장하고 있다.

그러나 국토교통부에서 운영하는 공동주택관리정보시스템OOO에서 쟁점아파트(102동)가 속한 공동주택단지의 정보를 검색해 보면 단지배치도의 OOO 사이에 “8m도로”로 기재된 도로가 표시되어 있으나 OOO은 동일한 공동주택단지로 되어 있고, 쟁점아파트 관리사무소에 문의한바, 입주자대표회의, 관리규약 및 관리주체가 모두 동일한 것으로 답변하였으며, OOO구청 주택과 주택관리팀의 담당자도 쟁점아파트 등이 속한 공동주택단지는 사업계획승인을 1개의 공동주택단지로 받았기 때문에 쟁점아파트와 비교대상②아파트OOO는 동일한 공동주택단지라고 설명하고 있다.

따라서 상증법 시행령 제4항 및 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 갖춘 ＜표＞의 비교대상①아파트～비교대상④아파트의 거래가액 중 상증법 시행령 제49조 제2항에 따라 평가기준일(2018.1.30.)에 가장 가까운 날에 해당하는 가액은 비교대상②아파트(매매계약일 2018.1.15.)의 거래가액인 점, 비교대상 면적(비교대상②아파트 100%) 및 공시가액(비교대상②아파트 97.8%)도 모두 비교대상②아파트가 가장 쟁점아파트에 유사한 점 등에 비추어 처분청이 비교대상②아파트의 거래가액을 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 공동주택관리법

제2조(정의)① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "공동주택단지"란 「주택법」제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다.

(5) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.