[사건번호]조심2014서2105 (2014.08.12)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점오피스텔은 내부구조가 주거용으로 적합한 형태를 갖추고 있어 언제든지 주거용도로 사용이 가능한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 임차인이 주소지를 이전하고 있었던 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔은 쟁점부동산 양도 당시 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 쟁점부동산 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조

[참조결정]국심2005서1713 / 조심2014서0527

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.10.5. OOO 및 그 지상의 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도당시 청구인의 배우자 OOO이 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다) 713호를 실제 주거용으로 사용하였다 하여 쟁점부동산 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 쟁점부동산 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(환산가액)으로 하여 2014.2.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

<주위적 청구 >

(1) 청구인의 배우자 OOO 명의의 쟁점오피스텔 713호는 본래 용도를 주거용으로 사용한 것이 아니므로 청구인은 1세대 2주택자에 해당하지 아니한다.

(가) 청구인과 청구인의 배우자는 쟁점부동산에서만 29여년을 거주해 왔고 청구인의 배우자가 2000.5.16. 취득한 쟁점오피스텔 713호와 714호는 노후 생계차원에서 임대사업 목적으로 취득한 것일 뿐이며, 문제의 쟁점오피스텔 713호는 임차인 OOO이 쟁점오피스텔의 주소로 전입신고를 하였으나 동 OOO은 교사로서 주로 학생들 수업에 필요한 교안의 구상 및 연구목적으로 사용하였을 뿐이므로 전입신고는 임대차보증금의 안전을 위해서 OOO이 임의로 한 것이다.

(나) 쟁점오피스텔 713호(전용면적 44.46㎡)에에어컨, 가스렌지, 냉장고, 세탁기 등의 편의제품이 설치되어 있기는 하나, 이는본래의 오피스텔 업무용도로 사용하는 데 있어 편의사항에 불과한 것으로서, 오피스텔이 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물이지만 주된 용도가 업무시설로 분류되고, 주거용이 되려면 어느 정도 항구적으로 숙식을 할 수 있고 가족이 거주할 만한 공간이 확보되어야 함에도 간단한 취사를 할 수 있는 정도에 불과한 쟁점오피스텔 713호를 주거용 주택으로는 볼 수 없다.

<예비적 청구 >

(2) 쟁점부동산의 보유기간 동안 투입된 수선비용, 개량비용 및 중개비용 총 OOO원을 필요경비로 공제되어야 한다.

(가) 청구인은 OOO 지역의 건설업자 OOO에게 2000년 4월경 쟁점부동산의 건물 1층 마루바닥공사, 외벽방수공사, 샷시공사 등을 공사대금 OOO원으로 진행하였고, 2007년 9월경 위 OOO에게 쟁점부동산의 건물지붕, 난방공사 등 보수공사를 공사대금 OOO원을 지급하고 진행한 사실이 있으므로 동 공사대금은 모두 이 건 양도소득금액 산정시 자본적 지출액으로 공제되어야 한다.

(나) 또한, 청구인은 OOO 소재 OOO OOO에게 쟁점부동산의 양도중개를 의뢰하여 쟁점부동산의 양도와 함께 중개수수료 OOO원을 지급하였는바, 동 중개수수료도 양도비용으로 공제되어야 한다.

(3) 처분청은 이 건 처분을 청구인에게 고지함에 있어 ‘수입금액·과세표준 및 세액의 산출내역’을 송부하였는바, 납세의무자인 청구인으로서는 이 건 양도소득세액을 산출함에 있어서 그 구체적인 양도차익, 양도소득금액, 양도소득과세표준 등을 어떤 근거에서 어떻게 산정했는지에 대하여 제대로 고지 받지 못하여 알 수 없는 상황이며, OOO와 같이 이 건 양도소득세 과세처분에 있어 본세의 각 세액과 그 구체적인 산출근거에 관한기재사항을 누락하는 등의 흠이 있으므로 이 건 처분은 위법하다.

(4) 또한, 이 건 양도소득세에는 본세 외에 가산세가 포함되어 있는 것으로 보여지나, 가산세는 과세권의 행사와 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 세법에 규정된 의무를 정당한 이유없이 위반한 납세자에게 부과하는 일종의 행정상 제재로서 세법이 정하는 바에 의하여 성립·확정되는 국세와 본질적으로 그 성질이 다른 것이므로, 가산세 부과처분은 본세의 부과처분과 별개의 과세처분이라 할 것이고OOO,

여러 종류의 가산세를 함께 부과하는 경우, 그 가산세 상호 간에도 종류별로 세액과 산출근거 등을 구분하여 기재함으로써 납세의무자가 납세고지서 자체로 각 과세처분의 내용을 알 수 있도록 하는 것이 당연한 원칙이라고 할 것이므로, 가산세 부과처분이라고 하여 그 종류와 세액의 산출근거 등을 전혀 밝히지 않고 가산세의 합계액만을 기재한 경우 또한 그 부과처분은 위법함을 면할 수 없다고 할 것OOO인바, 이 건의 경우 가산세 포함 여부 및 가산세의 각 종류별 세액과 그 산출근거가 전혀 기재하지 아니한 이 건 처분 중 가산세 부분 또한 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산이 주택에 해당하지 않는다는 주장에 대하여

(가) 쟁점부동산의 건물 등기부등본상 취득일은 1982.11.4., 양도일은 2011.10.5.임이 확인되고, 청구인의 배우자 OOO은 쟁점오피스텔 713호과 714호를 2000.5.16. 동시에 취득하여 현재까지 보유하고 있음이 확인되는바, 「소득세법기본통칙」89-154…3(주택의 범위)에서 1세대 1주택 규정을 적용함에 있어 주택은 공부상의 용도, 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 되어 있으며,

(나) 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점오피스텔에 에어컨, 가스레인지, 냉장고, 세탁기 등의 편의시설이 설치되어 있는지의 여부나 가족이 함께 거주할 공간의 확보 여부로 주택의 여부를 판단하는 것이 아니라 실제 그곳을 사용하는 사람이 사실상 주거용으로 사용했는지의 여부가 그 판단의 대상으로서 쟁점오피스텔 713호의 임차인 OOO은 2010.2.18. 전세계약을 하였고, 주민등록표상 OOO에서 2010.2.26. 쟁점오피스텔 713호로 전입하여 2012.1.5.까지 거주하였음이 확인되고 있다.

(다) 따라서, 위 OOO이 쟁점오피스텔 713호를 단지 연구목적으로 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인이 제출한 필요경비의 추가 공제 주장에 대하여

(가) 기준시가 개산공제액이란 「소득세법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 방법으로 계산한 가액을 말하며, 「소득세법」제97조 제1항 제2호 및 제3호에 규정된 자본적 지출액과 양도비는 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에 한하여 적용되므로 기준시가에 의하는 경우나 환산가액 등으로 계산하는 경우에는 실지로 지출된 경비 등이 있는 경우에도 개산공제액만 기타 필요경비로 공제할 수 있다OOO.

(나) 청구인의 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 산정은 의제취득일 이전 취득에 따른 취득가액이 불분명하여 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 계산된 것으로서 취득가액이 실지거래가액으로 계산된 경우에 한하여 필요경비로 인정될 수 있는 자본적 지출액 및 양도비를 추가로 공제하여 달라는 청구주장은 이유 없다 할 것이다.

(3) 납세고지서상 산출근거 및 가산세의 세부내역이 누락되어 하자가 있는 위법한 처분이라는 주장에 대하여

(가) 청구인은 고지서상 산출근거가 기재되어 있지 않아 위법한 처분임을 주장하면서 정작 해당 고지서는 그 증빙으로 제시하지 아니하고 ‘수입금액·과세표준 및 세액의 산출내역’을 증빙으로 제시하고 있으며, 처분청은 이미 고지 및 수납이 완료된 고지 건에 대하여 고지서를 재출력할 수 없어 증빙자료로 제시할 수 없으나 청구인이 2014.2.26.자로 납부한 이 건 수납필 영수증상의 세액산출 근거는 청구인이 제시한 부가가치세 고지서와 같이 세액산출 근거가 명확하게 표시되어 있다.

(나) 한편, 청구인이 원용한 OOO의 내용을 보면, “납세고지에 관계 법령에서 요구하는 기재사항을 누락한 하자가 있더라도 과세관청이 과세처분에 앞서 납세의무자에게 보낸 과세예고통지서 등에 납세고지서의 필요적 기재사항이 이미 모두 기재되어 있어 납세의무자가 그 처분에 대한 불복여부의 결정 및 불복신청에 전혀 지장을 받지 않은 것이 명백하다면, 이로써 납세고지의 하자는 보완되거나 치유될 수 있다”고 명시하고 있고,

처분청이 이 건 처분에 앞서 2013.12.19. 청구인에게 보낸 과세예고통지서에는 산출세액이 OOO원, 예상고지세액이 OOO원으로 되어 있어 그 차액이 가산세임을 간접적으로 알 수 있고, 과세예고통지를 받은 청구인이 처분청에 내방시 쟁점부동산의 양도경위에 대한 설명과 함께 과세처분의 사유 및 과세근거, 과세처분 외에 다른 대안이 없는지 등에 대하여 자세한 설명을 해준 바 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

(2) 개산공제액만을 필요경비로 한 과세처분의 당부

(3) 납세고지서상 세액의 산출근거 및 가산세의 세부내역 기재누락 등의 하자가 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도가액 OOO원으로 하여 양도소득세OOO원을 결정하였는바, 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액을, 취득가액은 환산가액을, 필요경비는 쟁점부동산 취득당시 기준시가의 OOO%(개산공제액)을 각각 적용하였다.

(2) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 대지 208.5㎡, 건물 161㎡로서 1982.11.4. 청구인 명의로 소유권이전 등기되었다가 2011.10.5. 거래가액 OOO원에 OOO 명의로 소유권이전 등기된 것으로 나타나고, 쟁점오피스텔 713호와 714호는 연면적이 각각 44.46㎡로서 2000.5.16. 청구인의 배우자 OOO 명의로 각각 소유권이전 등기된 것으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산 매매계약서(계약일 2011.8.19.)에는 매도인 청구인, 매수인 OOO, 매매대금 OOO원으로 나타나고, OOO 대표 OOO가 발행한 영수증(2011.11.7.)에는 청구인으로부터 쟁점부동산 중개수수료 OOO원을 수령한 것으로 나타난다.

(4) 국세통합전산망으로 조회된 청구인의 세대별 주택보유현황은 아래 [표]와 같은바, 청구인과 처분청 간 쟁점오피스텔 713호에 대하여는 실제 주거용으로 사용한지 여부에 대하여 다툼이 있으나, 쟁점오피스텔 714호에 대하여는 다툼이 없다.

[표] 청구인의 세대별 주택보유현황

(5) 사업자등록증상 청구인의 배우자 OOO은 2000.3.29. 쟁점오피스텔 713호와 714호를 사업장 소재지로 하여 부동산임대사업을 개시한 것으로 나타나고(2007.7.1. 간이과세자로 전환), 2003년 제1기부터 2013년 제2기 과세기간 동안 부가가치세를 신고·납부하였다.

(6) 오피스텔 전세계약서에 의하면, 임대인 OOO, 임차인 OOO으로 하여 쟁점오피스텔 713호를 보증금 OOO원에 2010.2.25.부터 2012.2.24.까지 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.

(7) 주민등록표에 의하면, OOO(810724-2******)은 2010.2.26.부터 2012.1.4.까지 쟁점오피스텔 713호에 주소지를 이전(전입)하였고, 그 이전에는 OOO에 주소지를 두었으며, 2012.1.5. 이후에는 쟁점오피스텔 709호에 주소지를 둔 것으로 나타난다.

(8) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 수리공사에 대한 지출증빙으로 거성 대표 OOO의 견적서(2000.4.2. 견적금액 OOO원) 및 관련 영수증(6매) 등을 제시하였다.

(9) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔 713호의 임차인이 교사로서 쟁점오피스텔을 단지 교안구상 및 연구목적으로 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바,

(나) 쟁점오피스텔 713호는 내부구조가 주거용으로 적합한 형태(가스레인지, 냉장고, 세탁기 등)를 갖추고 있어 언제든지 주거용도로 사용이 가능한 것으로 보이고, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시(2011.10.5.) 쟁점오피스텔 713호의 임차인 OOO이 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못할 뿐 아니라 2년간의 전세 임대차계약을 체결하고 쟁점오피스텔 713호에 임차인이 주소지를 이전(2010.2.26.～2012.1.4.)하고 있었던 점 등에 비추어 쟁점오피스텔 713호는 쟁점부동산의 양도당시 사실상 주택(주거용)으로 사용된 것으로 보이므로 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용배제하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(10) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 「소득세법」제97조 제3항 제2호는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 계산한 환산가액에다 제163조 제6항의 개산공제액을 더한 금액을 필요경비로 규정하고 있다.

(나) 이 건의 경우, 처분청은 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어서 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 적용하였는바, 이때 필요경비는 「소득세법 시행령」제163조 제6항에 규정된 개산공제액(취득당시 기준시가의 OOO%)만을 적용하여야 하므로 청구인이 주장하는 자본적 지출액 및 양도비가 아닌 개산공제액만을 필요경비로 하여 양도가액에서 공제한 이 건 처분은 잘못이없는 것으로 판단된다(조심 2014서527, 2014.5.12. 외 다수, 같은 뜻임).

(11) 쟁점③에 대하여 살펴본다.

납세고지서상 세액 산출근거란의 기재사항은 과세귀속연도·과세표준·세율·산출세액·가산세·고지세액 등으로 구성되어 있을 뿐 아니라, 처분청이 이 건 처분하기에 앞서 시행한 과세예고통지에서도 위 필요적 기재사항을 모두 기재하고 있어서 납세의무자가 이를 충분히 인식할 수 있었던 점 등에 비추어 이 건 과세처분시 세액과 그 구체적인 산출근거에 관한 기재사항 누락 등의 흠이 있다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2011.7.25. 법률 제10898호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다.제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정되기 전의 것)

제163조(양도자산의 필요경비)⑥법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다

제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액