국심1998서2298 (1999.01.11)

기각

청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이없는 것으로 보여지므로, 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 규정에 의하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외한 후 기준시가로 과세하였음에는 정당함

소득세법 제23조【산림소득】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분의 개요

청구인은 92.10.1 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 553.8㎡(청구인 지분 184.6㎡, 이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 청구외 OOO, OOO과 공동으로 청구외 OOO로부터 취득하고, 96.12.26 청구외 OOO에게 양도후 실지거래가액으로 97.2월 자산양도차익예정신고를 하였으며, 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 대지 159.6㎡(청구인 지분 79.8㎡, 이하“쟁점토지②”라 한다)도 청구외 OOO과 공동으로 청구외 OOO로부터 92.10.1 취득하고 95.8.21 서울특별시에 수용된 후 실지거래가액에 의하여 96.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가 액으로 신고는 하였으나, 취득가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지①에 대하여 96년 귀속분 양도소득세 109,947,210원을, 쟁점토지②에 대하여는 95년 귀속 분 양도소득세 19,223,700원 농어촌특별세 1,458,340원을 98.1.5 청구인에게 각각 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 98.2.25 이의신청 및 98.5.22 심사청구를 거쳐 98.9.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지①②를 함께 청구 외 OOO로부터 같은 날 취득하면서 취득가액은 2,125,000 천원으로 정하고, 공동취득자 청구외 OOO은 575,000 천원을 투자하고 청구인과 청구외 OOO은 공동소유하고 있던 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 소재 토지 287㎡ 건물 856.8㎡(근린생활시설로 지층 및 지상5층)을 16억원(전세보증금 1억원과 융자금 2천4백만원이 포함된 금액임)으로 평가하여 청구외 OOO와 교환하였다. 그 후 쟁점토지②는 95.8.21 서울특별시 강서구에 수용되어 보상금 452,466천원(청구인 지분 226,233천원)을 수령하고, 쟁점토지①은 96.12.26 청구외 OOO외 1인에게 1,800,000천원(청구인 지분 600,000천원)에 양도하고 실지거래가 액에 의하여 신고하였음에도 처분청은 취득 가 액이 주변토지의 시세보다도 높다는 사유만으로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지①②의 양도가액에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼은 없다. 쟁점토지는 O동사거리 인근대로변에 위치한 토지로 사실상 한 필지의 토지로 쟁점토지②는 전면도로에 접해 있고, 쟁점토지①은 뒷면에 위치하고 있다. 쟁점토지②의 평당단가는 8,284천원 쟁점토지①의 평당단가는 10,297천원으로 오히려 높게 평가하여 신고한 사실을 알 수 있는 바, 이는 통상관례에도 어긋나 각필지별 취득가액을 믿을 수 없다. 또한 쟁점토지①②의 취득가액 평균단가를 9,847천원으로 신고하였으나, 처분청이 O동사거리 OO병원 인근 부동산중개사 사무소 세 곳에서 취득당시를 기준으로 조사한 가격은 평당 8백만원～8백5십만원 정도이고 시장 쪽은 평당 1천5백만원 정도로 조사된 사실이 거래가격의견서에 의해 확인되므로 신고한 취득 가 액은 당시의 시세보다 현저히 높아 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가 액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

구 소득세법 제23조 제4항(94.12.22 법률 제 4803호로 개정되기 전의 것)에는 “양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.(90.12.31 개정)

1. 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호 취득 가 액(90.12.31 개정) (가)O에는 “23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가 액에 의한다.”라고 규정되어 있으며,

소득세법 시행령 제166조 제4항에는 “법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 가 O 단서에서 「당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정)

1.호～2.호(생략)

3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가 액 의 적용대상에서 제외할 수 있다.(95.12.30 개정)

1.호(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가 액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 쟁점토지를 92.10.1 청구 외 OOO로부터 2,125,000천원에 공동취득하면서 청구 외 OOO은 575,000천원을 투자하고 청구인과 청구외 OOO은 자신들이 보유하고 있던 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOOO 소재 근린생활시설을 1,600백만원(전세보증금 150백만원, 융자금 24백만원이 포함된 금액임)으로 평가하여 이전해주기로 하였다. 등기 시 쟁점토지①의 취득가격은 1,725,000천원(청구인 부담 분 575,000천원)으로 정하여 청구인외 2인이 공동으로 등기하였고, 쟁점토지②는 가격을 400,000천원(청구인 부담 분 200,000천원)으로 정하여 등기하였다가 95.8.21 서울특별시에 452,466천원(청구인 지분 226,233천원)에 수용되었다. 쟁점토지①은 96.12.26 청구 외 OOO외 1인에게 1,800,000천원(청구인 지분 600,000천원)으로 양도하고 실지거래가 액에 의하여 신고를 한 것이 진실한 것이라고 주장하고 있다.

(2) 양도가액은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득 가 액에 대하여 살펴본다.

가. 취득계약서는 쟁점토지①②에 대하여 두 개로서 아래 표 : 1과 같다.

(주1)은 쟁점토지 ① (주2)는 쟁점토지②에 대한 취득계약서

총금액은 일치하나 안분근거가 없고 계약일자 중도금일자 잔금일자가 서로 틀리고 취득시에 쟁점토지 2필지를 일괄하여 계약하였으나 등기시에 임의분리하여 계약서를 작성한 것으로 판단되며,

나. 쟁점토지를 공동취득시 공동취득자중의 한사람인 청구외 OOO이 부담하였다는 현금 575,000천원에 대하여는 이를 입증할 금융자료가 전무하고, 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 보유하던 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 소재 토지 287㎡ 근린생활시설 856.8㎡(지층 및 지상5층 규모)에 대하여 청구인은 1,600,000천원이라고 주장하나 평가근거에 대해 구체적 제시자료는 없다. 이를 기준시가로 평가해 보면 토지는 574,000천원(㎡당 2,000천원) 건물은 142,228천원(㎡당 166천원) 계 716,228천원으로 청구인이 주장하는 1,600,000천원보다 현저히 낮음을 알 수 있다.

다. 처분청이 취득당시 쟁점토지시세를 서울특별시 강서구 OOO동 OOOOO(O동사거리 OOOO 건너편) OOOOOOO 사무소 청구외 OOO외 2인에게서 조사한 거래가격의견서에는 「쟁점토지 일대가 92년 당시에는 거래가 별반 없고 쟁점토지 시세는 평당 8,000천원～9,000천원으로 정도이고 시장 쪽이 15,000천원」이라고 밝히고 있어 청구인이 신고한 평당 9,847천원보다는 낮고,

라. 취득당시 기준시가는 대로변에 접한 쟁점토지②는 평당 5,322천원, 안쪽인 쟁점토지①은 5,520천원으로 비슷한 반면에 청구인이 신고한 금액은 쟁점토지②는 8,284천원, 쟁점토지①은 10,297천원으로 오히려 대로변 안쪽이 더 높음을 알 수 있다.

위의 사실들과 관련법령을 종합해보면 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이없는 것으로 보여지므로, 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 규정에 의하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외한 후 기준시가로 과세하였음에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.