국심1989전0030 (1989.03.2O)

양도

기각

처분청의 이 건과 관련한 부동산 투기조사 내용에 따르면, 청구인은 이 건 부동산 거래를 포함하여 83년도내지 87년도 기간중에 서산군 OO면 OO리 OOOOOOO 등지의 부동산을 9차례 취득하였고 또한 7차례에 걸쳐 양도한 사실이 조사되어 있어 그 보유기간이 대부분 2년 정도의 단기간 이었고 또한 그 거래가 빈번하였음을 알 수 있으므로 투기거래에 해당함

소득세법시행령 제1O조【환지등의 정의】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 충남 서산군 OO면 OO리 OOOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 충남 서산군 서산읍 OO리 OOOOOO 및 OOOOOO 소재 답 1,180평방미터(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 8O.7.9 에 취득하여 86.3.5 에 양도하였고, 서산군 서산읍 OO리 OOOOOO 소재 답 530평방미터(이하 “쟁점 토지②”라 한다)와 서산군 OO면 OO리 OOOOOOO 소재 대지 1O0평방미터를 각각 85.5.30 및 88.9.25 에 취득하여 87.8.26 및 87.6.16 에 양도한 사실등에 대하여 처분청이 이를 부동산 투기거래로 인정하여 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 결정하고 88.7.18 자로 86년 귀속분 양도소득세 O8,553,360원 및 동방위세 9,710,630원과 87년 귀속분 양도소득세 8,785,660원 및 동방위세 1,757,130원을 부과하자 이에 불복하여 88.9.12 심사청구를 거쳐 88.12.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 현재의 주소지에서 농사를 짓고 있는 농민으로서 염전을 따로 경영하고 있지만 주업은 농업인 바, 8O.7.9 및 85.5.30 에 쟁점 토지① 및 쟁점 토지②를 각각 취득하여 농사를 지어 왔으나 주소지와 거리관계로 부득이 위 쟁점 토지들을 86.3.5 과 87.8.26 에 각각 양도하고, 청구인의 주소지 마을인 서산군 OO면 OO리 OOOOO 소재 답 1,858평방미터와 같은리 OOOOO외 3필지 소재 답 1,062.6평방미터를 86.3.20 및 88.5.20에 각각 취득하였던 것으로 이는 소득세법 상 “농지의 대토”에 해당되어 이 건 위 쟁점 토지들의 양도로 인한 양도소득세는 비과세 되어야 하며,

설사, 위 쟁점 토지의 양도가 농지의 대토에 해당되지 않는다 하더라도 청구인의 토지 거래 횟수가 많고 거래면적이 많다는 외형상의 이유만으로 청구인을 부동산 투기거래자로 보아 실지거래가액을 조사하여 이 건 양도소득세를 부과하였음은 부당하므로 이 건 양도소득세는 청구인의 토지거래를 정상적인 일반 거래로 보아 기준시가에 의하여 결정되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 부동산 거래를 투기거래로 인정하여 실지거래가액을 조사 확인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부에 대하여 보면, 청구인은 이 건 부동산 매매거래가 정상적인 일반거래라고 주장하나, 청구인은 농촌에 거주하면서 염전업을 주업으로 하고 있는 자로서 농지의 거래가 빈번하였고 또 주소지와는 상당한 거리에 있는 서산OO 농지를 취득하였다가 소유기간이 2년여 정도로서 단기간내에 양도하였는 바, 취득당시 단독이 아닌 청구인 등3인이 농지를 공동취득하는 등 그 취득목적이 경작상의 목적으로 취득한 것으로 보기는 어렵고, 거래당시 이 건 부동산 소재지는 서해안 개발계획과 관련되어 지가상승이 예견되던 지역이었던 것으로, 시세 차익등을 노린 투기거래임이 분명하였다 할 수 있으며, 실제에 있어서도 실지거래가액에 다툼이없는 쟁점 토지①의 경우 8O.7.9. 69,000,000원에 취득하여 86.3.5. 15O,500,000원에 양도함으로써 막대한 시세차익이 있었음이 나타나고 있어 부동산 거래가 빈번하였던 청구인의 이 건 거래는 부동산 투기를 목적으로 한 거래 이었다고 할 것이므로 소득세법 시행령 제170조 제O항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의해 “국세청장이 지정하는 거래”로 인정하여 그 실지거래가액을 조사하여 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다고 판단되며,

따라서, 청구인의 농지대토 주장에 대해서는 소득세법 제5조 제6호 (차)목 및 같은법 시행령 제1O조 제7항에 규정하는 “경작상의 필요”에 의해 종전 농지를 양도하고 새로 농지를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 농지의 대토에 해당된다는 청구주장은 이유 없다는 의견이다.

O. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점 토지들의 양도가 “농지의 대토”에 해당되는지의 여부와 농지의 대토에 해당되지 않을 경우, 이 건 부동산의 거래가 “투기거래”에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세 경위를 보면,

처분청은 청구인이 이 건 쟁점 토지들을 8O.7.9, 85.5.30 및 85.9.25 에 각각 취득하여 86.3.5, 87.8.26 및 87.6.16 에 각각 양도한 데 대하여 이를 “부동산 투기거래”로 인정하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청에서 제출한 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 이 건 쟁점 토지들의 거래가 농지의 대토에 해당되며, 설사 농지의 대토에 해당되지 않는다 하더라도 투기거래가 아닌 정상적인 일반거래로 보아 기준시가에 의하여 그 양도차익이 결정되어야 한다는 주장인 바,

먼저 이 건 쟁점 토지들의 양도가 “농지의 대토”에 해당되는지의 여부를 보면, 소득세법 시행령 제1O조 제7항에서 농지의 대토는 “경작상의 필요”에 의하여 종전농지의 양도일로 부터 1년내에 다른 농지를 취득하고 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도가액의 2분의1 이상인 때 등의 요건을 갖춘 경우라고 규정하고 있는 바,

농지의 대토에 해당되려면 “경작상의 필요”에 의한 것임을 전제로 하여 위 두가지 요건이 충족되어야 함을 알 수 있다.

우선 이 건 사실관계를 토대로 “경작상의 필요”에 해당되는지의 여부를 보면, 청구인은 현재의 주소지에서 농업과 염전업을 겸업하고 있으면서, 쟁점 토지인 충남 서산군 서산읍 OO리 OOOOO O 및 O 소재 농지와 같은읍 OO리 OOOOOO 소재 농지를 8O.7.9 및 85.5.30 에 각각 취득하였다가 86.3.21 및 87.8.26 에 각각 이들을 양도(약2년 보유)하고 새로 같은군 OO면 OO리 OOOOOOO 소재 농지 및 같은리 OOOOO외3필지 소재 농지를 86.3.20 및 88.5.20 에 각각 취득하였는 바, 전시한 서산읍 OO리 OOOOOO소재 농지 1,560평방미터는 청구인등 3인(그중 1인은 OO리 거주)이 공동으로 취득(청구인 지분은 그 3분의1인 520평방미터임)하였다가 청구인 지분만 양도한 것이며, 새로 취득한 농지중 OO리 OOOOOOO소재 농지 3,716평방미터는 청구인등 2인이 공동으로 취득(청구인 지분은 그 2분의1인 1,858평방미터임)한 것이고, 같은리 OOOOO외3필지 소재 농지 1,067.6평방미터는 당초 3인 공동 소유이던 것을 그중 1인 지분만 청구인이 취득(나머지 2인은 OO면 OO리 거주)함으로써 결국 3인이 공동 소유하게된 사실등이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

위와같은 사실을 종합해 볼 때, 비록 청구인은 주소지와의 거리관계로 종전농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하였다고 하나 그 취득당시 청구인 단독이 아닌 2-3명이 공동 취득하였고, 더구나 그 공동 취득자중 청구인과는 읍·면 또는 리등 주소지를 달리하고 있는 사람도 포함되어 있어 이 건 쟁점토지 거래가 “경작상의 필요”에 의한 것으로 인정하기 어렵다 하겠다.

한편, 이 건 부동산 거래를 “농지의 대토”로 인정하지 않는다 하더라도 투기거래로 본 처분은 부당한 것이라는 예비적 청구에 대하여 보면, 소득세법 제23조 제O항, 같은법 제O5조 제1항 및 같은법 시행령 제170조 제O항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 그 실지거래가액대로 그 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으며, 위의 시행령에 따라 국세청장은 “재산제세조사사무처리규정”(훈령 제838호, 81.6.19 신설) 제72조 제3항에서 부동산 투기거래의 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래에 대하여 규정하고 있는 바, 처분청의 이 건과 관련한 부동산 투기조사 내용에 따르면, 청구인은 이 건 부동산 거래를 포함하여 83년도내지 87년도 기간중에 서산군 OO면 OO리 OOOOOOO 등지의 부동산을 9차례 취득하였고 또한 7차례에 걸쳐 양도한 사실이 조사되어 있어 그 보유기간이 대부분 2년 정도의 단기간 이었고 또한 그 거래가 빈번하였음을 알 수 있다.

이는 국세청장이 정한 위 규정 제72조 제3항 제8호의 국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사결과 투기거래로 인정한 때에 해당된다 할 것이므로 처분청이 이 건 부동산 거래를 투기거래로 인정한 데 대하여도 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.