토지와 아파트를 교환한 경우 토지의 양도가액을 아파트의 분양가로 본 과세처분의 적법 여부

토지와 아파트를 교환한 경우 토지의 양도가액을 아파트의 확인된 분양가로 본 과세처분은 교환계약 당시 아파트 시세가 분양가 이하로 떨어졌다고 인정할 만한 증거가 없으므로 결과적으로 적법함

소득세법 제14조과세표준 계산

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 7. 1.부터 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리에서 '○○ 부동산 매매'라는 상호로 사업자등록을 한 후 부동산매매업을 영위하여 왔다.

나. 원고는 2000년 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 ○○○ 토지 등 4필지를 양도한 것을 비롯하여 2004년까지 5년에 걸쳐 ○○ ○○군 소재 토지 38필지를 양도하였는데, 이 중 2000년 및 2001년 양도분에 대하여는 종합소득세를 신고하지 않았고, 2002년 및 2003년 양도분에 대하여는 종합소득세액을 0원으로, 2004년 양도분에 대하여는 종합소득세액을 372,000원으로 신고하였다.

다. 피고는 2005. 8.경 원고에 대하여 세무조사를 한 후 위 2000년 및 2001년 양도분도 부동산매매업에 의한 것으로 보고, 2000년부터 2004년까지의 소득금액에 대하여, 2000년 귀속 종합소득세 18,506,000원, 2001년 귀속 종합소득세 6,115,000원, 2002년 귀속 종합소득세 1,564,000원, 2003년 귀속 종합소득세 200,290,000원, 2004년 귀속 종합소득세 374,242,000원으로 결정 또는 경정결정하고, 이를 부과 · 고지하였다(이하 '이사건 각 과세처분'이라 한다).

[인정근거] 갑 1, 2호증, 을 1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 이에 대한 판단

가. 2000년 귀속 종합소득세 부과처분에 대하여

(1) 원고의 주장

원고가 2000년에 양도한 토지 중 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 4,436㎡는 원고와 소외 이○○이 1997년경 각자 자신의 처 명의로 각 1/2 지분을 매수한 것으로, 원고가 2000년경 이○○에게 위 1/2 지분을 30,000,000원에 급히 매도하였고, 그후 이○○은 위 토지 전부를 소외 명○○와 사이에 그 소유의 아파트 2채와 교환하였다. 따라서, 원고의 위 1/2 지분 양도가액은 30,000,000원임에도 불구하고, 피고는 위 아파트 2채의 분양가 합계액이 155,000,000원으로 확인되자 원고의 위 지분매도가격을 77,500,000원으로 산정하여 2000년 귀속 종합소득세를 부과하였는바, 위 77,500,000원은 원고와 이○○ 사이의 매매가격이 아닐 뿐 아니라, 위 교환계약이 이루어질 당시에는 외환위기로 부동산 가격이 폭락하여 분양가격대로 처분이 되지 않는 시기여서 위 분양가격을 기준으로 양도가액을 산정한 것은 위법하다.

(2) 판단

원고가 위 토지 중 1/2 지분을 이○○에게 30,000,000원에 매도하였다는 점에 관하여는 이에 부합하는 듯한 갑 3호증의 기재는 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 위 교환계약 당시 위 아파트 2채의 시세가 분양가 이하로 떨어졌다는 점은 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

나. 2003년 및 2004년 귀속 종합소득세 부과처분 중 이득분배 주장에 대하여

(1) 원고의 주장

(가) 원고가 2003년에 양도한 토지 중, ① ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○번지 임야는, 소외 최○○, 신○○이 50%씩 투자하여 원고 명의로 47,000,000원에 취득하였다가 162,000,000원에 양도한 후 매매차익 115,000,000원을 원고가 62,000,000원, 최○○, 신○○이 26,500,000원씩 나누어 가졌고, ② ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 임야는, 원고와 신○○이 50%씩 투자하여 33,816,000원에 취득하였다가 80,000,000원에 양도한 후 매매차익 46,184,000원을 원고가 23,184,000원, 신○○이 23,000,000원씩 나누어 가졌으며, ③ ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 및 같은 리 산○○ 임야는, 원고와 신○○이 50%씩 투자하여 126,000,000원에 취득하였다가 180,000,000원에 양도한 후 매매차익 54,000,000원을 원고와 신○○이 27,000,000원씩 나누어 가졌는바, 원고가 위 각 토지의 양도로 인하여 얻은 소득은 합계 112,184,000원(62,000,000원+23,184,000원 +27,000,000원)임에도 불구하고, 피고가 위 양도(매매)차익 전부를 원고의 소득으로 산정하여 2003년 귀속 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.

(나) 원고가 2004년에 양도한 토지 중, ① ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 ○○ 및 같은 리 ○○ 토지는, 원고와 소외 박○○, 장○○이 1/3씩 투자하여 30,000,000원에 취득하였다가 62,000,000원에 양도한 후 매매차익 32,000,000원을 원고, 박○○, 장○○이 10,670,000원씩 나누어 가졌고, ② ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 토지는, 원고와 소외 이○○, 이○○, 신○○이 각 1/4씩 투자하여 126,000,000원에 취득하였다가 245,000,000원에 양도한 후 매매차익 119,000,000원을 원고가 71,000,000원, 이○○, 이○○, 신○○이 16,000,000원씩 나누어 가졌으며, ③ ○○ ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 및 같은 리 산○○ 토지는, 원고가 41%, 소외 정○○가 59%를 투자하여 127,529,000원에 취득하였다가 583,600,000원에 양도한 후 매매차익 456,000,000원을 원고가 422,250,000원, 정○○가 33,750,000원씩 나누어 가졌으므로, 원고가 위 각 토지의 양도로 얻은 소득은 합계 503,920,000원(10,670,000원 + 71,000,000원 + 422,250,000원)임에도 불구하고, 피고가 위 양도차익 전부를 원고의 소득으로 산정하여 2004년 귀속 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.

(2) 판단

원고의 위 각 주장에 부합하는 듯한 갑 4호증의 1 내지 9의 각 기재 및 증인 최○○, 박○○, 장○○, 이○○, 정○○, 이○○의 각 증언은, 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 원고와 위 각 투자자들이 주고받았다고 주장하는 투자금 및 이익금은 적게는 1,000여만원에서 많게는 4,000여만원에 이르는 적지 않은 액수임에도 모두 현금 내지 수표로만 거래하였다는 것은 납득하기 어려운 점, 수표로 거래하였다고 주장하는 금원에 대해서도 아무런 금융자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이를 믿기 어렵고, 달리 원고의 주장을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 모두 이유 없다.

다. 필요경비 주장에 대하여

(1) 원고의 주장

원고는 2002년부터 2004년까지 수회에 걸쳐 토지를 양도하면서 2002년에는 산지전용허가비용으로 5,500,000원, 2003년에는 분묘이장비로 3,500,000원, 형질변경공사비용으로 2,700,000원, 2004년에는 분묘이장비로 11,500,000원을 각 지출하였는바, 2002년 내지 2004년 종합소득세를 산출함에 있어 위 비용은 필요경비로 공제되어야 한다.

(2) 판단

원고가 위와 같이 경비를 지출하였다는 점에 부합하는 듯한 갑 5 내지 8호증(각가지번호 포함)의 각 기재는, 원고가 피고로부터 세무조사를 받을 때나 이 사건 각 과세처분에 대하여 심사청구를 할 때에는 위 자료가 제출되지 않았던 점에 비추어 이를 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 모두 이유없다.

3. 결론

따라서, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.