부동산의 토지와 건물의 가액구분이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는 것과 부동산의 매매를 사업성없는 거래라고 판단, 이를 부동산매매업으로 보지 않고 소득세법상의 양도로

개포세무서장이 95.5.1 청구인에게 한 89년 귀속 양도소득세32,367,330원, 동 방위세 976,170원의 과세처분은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO 대지 162㎡, 동지상건물 413.25㎡의 양도거래를 부동산매매업으로 하여 동 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인이 서울특별시 도봉구 OO동 OOOO OOO 소재 대지 162㎡와 주택 72.06㎡을 89.4.27 취득하고 동 주택을 멸실한후 같은곳에 연면적 413.25㎡의 지하1층 지상4층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.10.17 준공하여 89.11.4 양도하고 90.5.31 과세표준 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 동 확정신고 당시 제출한 매매계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있었으나 쟁점건물을 등기접수할 당시 제출된 검인계약서상에는 양자가 구분되어 있지않아서 토지와 건물의 매매가액이 불분명하다고 판단하여 이를 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 토지와 건물의 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 95.5.1 89년분 귀속 양도소득세 32,367,330원과 동 방위세 976,170원을 결정고지 하였다. 이에 청구인이 불복하여 95.7.1 이의신청을 하고 95.9.19 심사청구를 거쳐 95.11.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

매매당시 쟁점부동산을 대지와 건물가액을 신고한 내용대로 구분하여 양도하였으므로 처분청이 실지거래가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 과세표준 확정신고를 할 당시 실지거래가액을 입증하는 증빙서류로 제출한 계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있고, 청구인은 구분된 가액으로 양도차익을 산정하여 확정신고를 했으나 등기신청서 부본에 첨부된 검인계약서 원본을 담당자가 확인한바 토지와 건물의 가액이 구분되지 않았으므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 판단되어 위와같이 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 토지와 건물의 가액구분이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 양도차익을 계산한 처분의 당부를 가리는 것과 쟁점부동산의 매매를 사업성없는 거래라고 판단, 이를 부동산매매업으로 보지 않고 소득세법상의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 쟁점이 있다.

나. 관계법령

쟁점부동산 양도당시 시행된 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 되어있고

소득세법 제20조 제1항에는 “사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다”라고 되어있으며 같은항 8호에는 “금융·보험업·부동산업 및 용역업에서 발생하는 소득”이라고 되어있고

같은법 시행령 제36조에는 “법 제20조 제1항의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다”라고 되어있고 같은조 3호에는 “부동산매매업”이라고 되어있으며

같은법 통칙 2-4-8…20을 보면 제1항과 각호에서 “영 제36조 제3호의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우”라고 되어있다.

다. 사실관계 및 판단

부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항, 소득세법 제20조 및 동법 시행령 제36조와 같은법 통칙 2-4-8…20에서 부동산매매업의 범위와 부동산매매업에 대해서는 사업소득으로 보도록 규정하고 있고, 부동산매매로 인한 소득이 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모·회수·양태 등을 종합하여 일반사회통념으로 판단하여야 할 것인 바, 청구인은 쟁점부동산을 89.4.27 취득한 후 동지상의 건물을 멸실하고 연면적 413.25㎡의 지하1층 지상4층의 근린생활시설과 주택의 복합건물을 공부상 89.10.17 신축하였고, 준공후 18일만인 89.11.4 쟁점부동산을 양도하였는바, 이러한 사실로 보면 청구인은 쟁점부동산을 당초 실수요 목적으로 취득한 것이 아니라 토지를 취득하여 위 지상에 상가건물을 신축하고 준공하여 매매한 것으로서 수익을 목적으로 사업을 영위한 것으로 보이므로 이는 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 할 것이다

그러하다면 쟁점부동산의 양도에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득으로 하여야 하며 사업소득으로 하는 경우 쟁점부동산의 양도가액만이 문제될 뿐 이를 토지가액과 건물가액으로 구분하는 것은 무의미하므로 토지가액과 건물가액 구분에 관한 청구주장에 대한 심리는 생략한다.

위와 같은 쟁점부동산양도에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이므로 양도소득으로 한 과세처분은 사업소득으로 하여 경정되어야 할 것이다.

4. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례