국심1991서1307 (1991.11.23)

양도

경정

처분청에서 쟁점주택의 필요경비로서 이에 못 미치는 11,001,854원만을 공제하고 양도소득세를 과세한 것에는 잘못이 있다고 판단됨

소득세법 제45조【양도소득의 필요경비계산】

동 OO OOOO 대지 889.3㎡ 및 동 지상주택 건평

281.31㎡의 양도에 따른 필요경비 30,545,771원을 공제하는 것

으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 나머지 청구는 기각한다.

1. 사실

청구인은 서울시 강남구 OO동 OOO OOOOO OOOOO에 거주하는 사람으로서 서울시 중구 OO동 OO OOOO 대지 889.3㎡ 및 동 지상주택 281.31㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 전소유자인 청구외 OOO로부터 89.5.8 취득하여 89.8.7 청구외 OOO에게 이를 양도한 데 대하여

처분청이 청구인의 쟁점주택 양도가 그 취득후 1년이내에 양도한 것으로서 단기양도에 해당된다고 보고 그 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하되 취득가액을 등기신청시 첨부한 검인계약서상 매매금액 300,000,000원으로 하고 양도가액은 청구인이 제시한 540,000,000원으로 하고 필요경비로서 11,001,854원을 공제한 뒤 91.12.21 양도세 164,878,660원 및 동 방위세 33,455,730원을 부과하자, 이에 불복하여 90.2.13 심사청구를 거쳐 91.6.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 처분청이 이 건 과세처분의 과세기준으로 한 쟁점주택 취득가액 300,000,000원은 구청에서 검인계약서의 검인시 가액이 높다하여 임의로 낮추어 기재한 가액이며, 청구인은 등기시 검인계약서에 백지로 날인만 하여주고 사법서사에서 검인신청하여 등기를 필하였는 바, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 구청검인시 편의상 낮춘 검인계약서상의 300,000,000원으로 인정하여 무조건 과세한 것은 부당하니, 실지거래가인 500,000,000원으로 과세하여야 하며, 또한 쟁점주택의 필요경비로서 취득세 29,560,430원, 등록세 및 등기수수료 9,258,580원 취득 및 양도시 소개비 4,200,000원은 공제하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점주택의 실지취득가액은 500,000,000원이나 89.5.8 검인계약서의 검인시 구청에서 높다하여 임의로 300,000,000원으로 낮게 신고한 것이므로 실지취득가 500,000,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이나, 취득가액신고 3개월 후인 89.8.7 양도가액신고시는 낮추지 아니한 실지거래가액 500,000,000원으로 신고된 것으로 보아 청구주장 취득가액 500,000,000원은 신빙성이 있어 보이지 아니하며, 청구인 제시 매매계약서는 검인을 받지 않는 것으로 그것이 사실과 다르게 작성되어 확인될 수 있음을 배제할 수 없으며, 또한 청구주장을 구체적으로 입증할 수 있는 대금결제와 관련된 금융자료 등 입증제시가 없으므로 청구주장 실지취득가액 500,000,000원은 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 검인신청서 가액 300,000,000원으로 인정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

가. 쟁점주택의 실지취득가액이 처분청이 인정한 300,000,000원인지 또는 청구인이 주장하는 500,000,000원인지 여부 및

나. 쟁점주택의 필요경비로서 취득세 29,550,430원, 등록세 및 등기수수료 9,258,580원, 취득 및 양도시 소개비 4,200,000원 합계 43,019,010원을 공제할 것인지 여부에 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

쟁점 가)에 대하여 본다.

처분청은 청구인의 전소유자 OOO로부터의 실지취득가액을 취득등기신청시 첨부된 검인계약서상의 매매금액인 300,000,000원으로 인정하여 이 건 양도소득세 및 동 방위세를 과세하였으며,

이에 대하여 청구인은 쟁점주택의 실지취득가액은 청구인이 제시한 취득계약서상의 매매금액인 500,000,000원이므로 이를 쟁점주택의 실지취득가액으로 하여 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장한다.

관련법령인 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 동법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목에 의하면, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 당해 부동산의 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 청구인은 쟁점주택을 89.5.8 취득하여 89.8.7 양도한 것으로서 그 취득후 1년이내에 양도한 때에 해당하므로 청구인의 쟁점주택의 실지양도가액 또는 취득가액이 확인되면 그 확인된 실지가액에 의하여야 할 것인 바,

청구인은 처분청이 인정하여 과세근거로한 쟁점주택의 실지거래가액 등 취득가액에 대하여 300,000,000원이 아니므로 이 건 과세는 부당하다고 주장하므로 살피건대, 청구인이 쟁점주택의 실지취득가액이 500,000,000원임을 입증하기 위하여 부동산매매계약서, 대금지급영수증, 부동산중개인 OOO의 확인진술서를 제출하고 있으나 쟁점부동산 거래시기에 부동산가격이 상승추세에 있었음을 감안할 때 청구인의 쟁점토지 취득가액이 500,000,000원으로 되어 있으며, 비록 단기양도이기는 하나 500,000,000원에 취득하여 540,000,000원에 양도하여 40,000,000원의 양도차익만을 얻었다고 함은 믿기 어려우며, 청구인은 쟁점토지 취득대금 지급에 따른 관련 금융자료등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 쟁점주택의 실지취득가액에 대한 청구주장은 이를 받아들일 수 없는 반면 처분청이 쟁점주택의 검인계약서에 의거 실지취득가액을 300,000,000원으로, 실지양도가액을 540,000,000원으로 확인하고 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

쟁점 나)에 대하여 본다.

처분청은 쟁점주택의 양도소득계산에 있어서 그 필요경비를 취득시 내무부 지방세 과세시가표준액인 164,224,720원의 7/100에 해당하는 11,001,854원으로 하여 공제하고 이 건 양도소득세의 과세를 하였으며, 이에 대하여 청구인은 쟁점주택의 취득세로서 29,550,430원, 등록세 및 동 방위세와 등기수수료로서 9,258,580원, 취득 및 양도시 소개비로서 4,200,000원을 지출한 바 있어 이들 합계 43,019,010원을 필요경비로 인정하여 공제하여야 한다고 주장한다.

관련법령인 소득세법 제45조 제1항 및 동법시행령 제94조에 의하면 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 그 자산취득에 소요된 실지거래가액으로서 취득원가에 상당하는 가액, 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의 등을 위하여 지출한 설비비와 개량비, 자본적지출액, 양도자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비등을 필요경비로서 공제하도록 규정하고 있고, 처분청은 쟁점주택이 그 취득후 1년이내에 양도한 자산으로서 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 그 양도차익을 계산한 것이므로 그 필요경비로서는 실지거래가액에 의한 양도차익계산시 필요경비로 인정하여 공제하도록 되어 있는 위에서 본 각 비용중 실지지출된 것임이 증빙에 의하여 객관적으로 확인되는 금액만을 공제하여야 할 것인 바, 청구인이 제시한 취득세납부영수증에 의하여 청구인이 쟁점주택의 취득에 따른 취득세로서 89.7.28 자 3,941,390원(가산세 656,898원 포함), 89.8.18 자 25,619,040원(가산세 4,269,841원 포함) 합계 29,569,430원을 납부하였음이 확인되고, 사법서사 OOO의 89.5.8 자 영수증에 의하면 청구인은 쟁점주택의 등기에 따른 등록세로서 4,296,740원, 동 방위세로서 985,340원, 기타 비용으로서 3,616,500원, 합계 9,528,580원을 지출한 것으로 되어 있으나, 그 지급에 따른 금융자료등 객관적증빙의 제출이 없어 이의 지출을 신빙하기는 어려우나 내무부과세시가표준액 164,224,720원의 3%에 해당하는 4,926,740원의 등록세, 이의 20%에 해당하는 985,340원의 방위세 합계 5,912,080원을 지출하였으리라고 판단되며, 또한 취득 및 양도소개비에 관련한 부동산중개인 OOO 발행의 89.5.8 및 89.8.3 자 소개비지출영수증에 의하면 청구인은 쟁점주택 취득시 2,000,000원, 양도시 2,200,000원을 지출한 것으로 되어 있으나 이는 기준금액을 초과하는 것으로서 믿을 수 없으므로 청구인의 쟁점주택의 취득 및 양도에 따른 필요경비로서는 위에서 살펴본 바와 같이 취득세로서 위 납부액중 가산세 4,926,739원을 제외한 24,633,691원, 등록세 및 동 방위세 5,912,080원 합계 30,545,771원만을 공제하여야 할 것이므로 청구인의 필요경비공제 주장은 이 부분에서만 이유있고, 이를 초과한 나머지 주장부분은 이유없다고 할 것이며, 처분청에서 쟁점주택의 필요경비로서 이에 못 미치는 11,001,854원만을 공제하고 양도소득세를 과세한 것에는 잘못이 있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.