국심 (1997.6.4)

양도

기각

미등기 양도토지의 양도가액을 필지별기준시가에 따라 안분계산하여 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분의 개요

청구인등 8명(이하 "청구인등"이라 한다)은 강원도 횡성군 둔내면 OO리 OOOOOOO외 10필지 66,858㎡(대지와 전 및 임야로서 이하 "쟁점토지"라 한다)를 89.7.23 공동으로 40,000,000원에 취득(각자지분 8분의 1)하여 94.12.10 청구외 OO종합레져산업(주)에게 343,800,000원에 양도하고 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.

청구인의 관할청인 OO세무서등 처분청들은 청구인등이 쟁점토지중 미등기전매한 전 36,164mz는 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 나머지 토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 아래와 같이 94년도 귀속분 양도소득세 214,145,600원을 결정고지하였다.

청구인등 과세내역

청구인은 이에 불복하여 96.11.14 심사청구를 거쳐 97.2.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

구 소득세법시행령(94.12.31 전면 개정되기 전의 것) 제170조 제2항은 「토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」 라고 규정하고 있는 바, 이는 양도소득금액은 양도자산별로 계산하여야 함으로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 토지와 건물등 수개의 부동산을 일괄거래한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 자산별 실지거래가액에 대한 구분이 불가능한 경우에 적용되는 것으로, 토지·건물·기계장치·임목등의 자산별 구분과 양도소득세 과세·비과세자산의 구분, 감가상각 대상자산 구분등을 위해 양도자산 종류가 다른 경우에 한하여 적용되어야 하며, 동일한 양도자산인 여러필지의 토지를 일괄양도한 경우에는 적용이 배제되어야 할 것으로 사료되며, 이와 관련하여 대법원판례(대법원 90누882,9(}4.10)는 「총매매대금을 각 필지별 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 각 필지별 양도가액으로 하여 이를 기준으로 양도차익을 산정한 과세처분은 위법하다」고 판시하고 있으며, 그후 판례(대법원 91누10848, 92.5.12)에서도 「전체토지를 그 부분별 가치의 우열을 가림없이 일괄하여 취득한 경우 이는 단위 면적당 균일한 가격으로 취득한 것으로 보며, 구 소득세법시행령 제170조 제2항은 적용이 안된다」라고 판시하고 있다.

일반적으로 주택거래시는 건물가격을 제외한 토지평수에 평당가액을 기준으로 매매가액을 결정하여 거래되며, 아파트 매매시는 평형기준으로 매매가 이루어지고, 동일한 구역안에 있는 전·답·임야등의 토지를 일괄거래시에는 필지별가격이 아닌 전체면적에 평당 평균단가를 적용한 금액으로 토지매매계약을 체결하는 것이 부동산의 통상적인 거래방법인 바, 쟁점토지도 일반적인 상관례와 같이 대지·임야·전을 구분하여 필지별 가액으로 구분 양도하지 아니하고 전체면적20,223평(66,858mz)에 평당 17,000원으로 계산한 금액은 343,825,000원이나 계약편의상 343,800,000원으로 일괄 계약한 것임이 계약서와 잔금영수증에 의거 확인되고있으며, 매입자의 대체전표와 결산서상 토지명세서에서도 평당 17,000원으로 매입하였음이 입증되고 있다.

따라서 총 양도가액을 평당 17,000원으로 계산하여 양도되었음이 확인되는 쟁점토지의 필지별 양도가액은 평당 실지거래가액인 17,000원으로 안분계산되어야 함이 타당함에도 처분청이 쟁점토지 11필지중 8필지에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 구 소득세법시행령 제170조 제2항에 의거 기준시가에 의한 방법으로 양도 및 취득가액을 안분계산하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하므로 경정결정되어야 한다.

3. 국세칭창 의견

청구인등은 쟁점토지중 미등기 양도토지를 실지거래가액으로 과세하더라도 당해토지의 양도시 각 필지별로 가격을 산정하여 계약한 것이 아니라 쟁점토지 전체필지를 평당 17,000원씩 충매매대금 343,800,000원에 일괄계약으로 매매하였으므로 필지별 양도가액을 평당 실지거래가액인 17,000원으로 안분계산하여 달라고 주장하고 있다.

그러나 쟁점토지 양도시 작성한 매매계약서를 실질취득자인 청구외 OO종합레져산업(주) 관재과에서 보관하고 있는 원안을 확인(경리부 과장인 OOO이 심리자에게 보여줌)하였으나 청구인등이 주장하는 평당 17,000원으로 계약한 내용은 어느 부분에도 표시되어 있지 아니하였고, 나아가 위 OO종합레져산업(주)가 쟁점토지 이외에 매수한 토지의 계약서등을 보아도 각 부동산매매계약서상의 필체는 각각 다르나 별지로 되어 있는 필지별 명세는 쟁점토지 매매계약서에 첨부된 필지별 명세서상의 필체와 일치하고 있는 등으로 볼 때, 필지별 명세는 추후에 OO종합레져산업(주)에서 필요에 의하여 작성하였음을 미루어 짐작할 수가 있다.

따라서 처분청이 쟁점토지중 미등기 양도토지의 양도가액을 구 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 필지별 기준시가에 의거 안분계산하여 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 수개필지로 구성된 쟁점토지의 양도차익 산정시 투기거래로 보아 실지거래가액을 적용하는 일부토지의 필지별 실지거래가액을 산출하면서 필지별 기준시가에 비례하여 총매매대금을 안분계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조(양도소득) 제4항과 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 (가)목의 규정을 종합하여 보면 「토지 및 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정한다」고 규정하고 있으며, 이와 관련하여 같은법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항은 실지거래가액을 적용하여 양도소득금액을 산정하는 경우를 열거하고 있다.

한편, 위 시행령 제l70조 제2항은 "토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불명확한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다(이하 생략)"라고 규정하고 있다.

다. 청구인등은 쟁점토지가 평당 17,000원에 일괄양도 되었으므로 미등기양도토지를 실지거래가액으로 과세하더라도 당해 필지의 실지양도가액은 평당 실지거래가액인 17,000원을 기준으로 안분계산하여야 한다고 주장하면서 94.11.25자 쟁점토지 부동산매매계약서(쟁점토지 전체가 양도물건으로 표시) 및96.12.9자 부동산매매검인계약서(대지 및 임야등 3필지가 양도물건으로 표시)·94.11.25자 계약금 및 94.12.7자 잔금영수증·OO종합레져산업(주) 자산명세서등 장부·쟁점토지 등기부등본 및 토지대장등본 등을 제시하고 있다.

그러나 처분청등의 서류를 보면 처분청은 청구인등이 평당 17,000원씩 계산하여 쟁점토지의 총매매대금을 정하였다고 주장하나 청구외 OO종합레져산업(주)의 직원인 OOO과 작성한 부동산매매계약서에는 평당가액이 기재되어 있지 아니하는 등으로 보아 쟁점토지 양도시 각 필지별 가치의 우열을 구분·특정함이 없이 평당 17,000원으로 계산하여 전체필지를 343,800천원에 일괄거래하였다는 청구주장이 신빙성이 없으므로 구 소득세법시행령 제170조 제2항 규정에 따라 각 필지별 기준시가에 비례하여 각 필지별 실지양도가액을 안분계산하고 양도차익을 산정한 당초 결정은 정당하다는 의견이다.

살피건대, 구 소득세법시행령 제170조 제2항은 토지와 건물등 수개의 자산을 일괄거래한 경우로서 그 전체의 실지거래가액은 확인되지만, 각각의 실지거래가액에 대한 구분이 불분명한 때에 그 가액의 합리적 산정방법으로 기준시가의 비례에 의한 안분계산방법을 규정한 것이므로 그 입법취지에 따라 「각각의 독립된 양도단위가 될 수 있는 자산을 일괄거래 하였다고 하더라도 양도차익산정은 양도자산별로 산정되어야 한다」고 해석되어야 할 것인 바, 수개의 필지로 이루어진 l거래 단위의 토지양도에 있어서도 양도차익은 필지별로 산정함이 타당하다고 할 것이다.

따라서 여러필지의 토지를 매수인이 동일 용도로 사용하기 위하여 각 필지별 가치의 우열을 구분·특정함이 없이 전체로서의 양수가액만을 정한 경우에도 매도자의 입장에서는 각 필지별 자산의 양도가액에 있어서 차이가 있다고 보아야 할 것이고, 이 경우 각 필지별 실지양도가액은 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 각 필지별 가액은 전체의 실지거래가액을 기준시가에 의하여 안분한 가액이라고 할 것이다.(대법원 93누10019, 94.6.14 참고)

이 건의 경우 청구인등이 쟁점토지중 O OOOOO 22,512㎡는 청구외 OOO으로부터 16,000천원에 취득(㎡당 710.7원)하였고, OOOO외 9필지 44,346㎡는 청구외 OOO과 OOO로부터 24,000천원에 취득(㎡당 541.2원)하였으며 쟁점토지 전체 66,858㎡는 343,800천원에 양도하였는 바, 양도자가 양도계약을 체결함에 있어서 양도가액산정시 위치와 지목이 다를 뿐 아니라 취득가액도 상이한 쟁점토지를 각 필지별로 우열을 가림이 없이 평당 17,000원으로 계산하였다는 청구주장은 합리성이 결여된 것으로 보일 뿐 아니라 매매계약서에 양도당시 쟁점토지를 ㎡ 또는 평당 얼마에 양도한다는 내용이 미기재되어 있는 등으로 볼 때 쟁점토지를 필지별 가치의 구분이 없이 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것으로 처분청이 쟁점토지중 미등기 양도토지의 양도가액을 필지별기준시가에 따라 안분계산하여 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제8l조 및 제65조 제l항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.