국심2007전2534 (2007.12.14)

양도

기각

개별공시지가 없는 토지로 보아 2 이상 감정평가기관 평가가액의 평균액을 쟁점토지의 기준시가로 본 이 건 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

국심2004서3227 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.3.11. 이OO, 손OO(이하 ‘매수인들’이라 한다)과 OOOO OOO OOO OOO O OO 임야 7,913㎡ 1/5지분(이하 ‘쟁점등록전환전토지’라 한다)에 대한 양도계약을 체결하고, 2005.9.9. 쟁점등록전환전토지를 같은 동 OOOOOO 임야 8,270㎡(이하 ‘쟁점분할전토지’라 한다)로 등록전환한 후, 아래 표와 같이 12필지로 분할(분할된 토지를 합하여 이하 ‘쟁점토지’라 한다)·양도하였던 바, 2005.12.12. 쟁점분할전토지에 대한 기준시가로 양도가액을 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 대전지방국세청장이 쟁점토지의 양도 당시 개별공시지가가 없으므로 소득세법시행령 제164조 제1항에 의하여 평가한 금액을 개별공시지가로 보아야 한다고 감사지적함에 따라, 2개 이상 감정평가기관 감정평가액의 평균을 개별공시지가로 보아, 2007.4.5. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 43,662,270원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

(1) 주위적 주장

청구인은 2005.3.11. 매수인들과 쟁점등록전환전토지에 대한 매매계약을 체결하였을 뿐이고, 이 후 매수인들이 2005.9.9. 쟁점등록전환전토지를 쟁점분할전토지로 등록전환하고 2005.9.27. 쟁점분할전토지를 쟁점토지 12필지로 분할하였던 것으로 ①이는 지목 등에 변화가 없는 단순분할이라 할 것이므로 쟁점분할전토지의 개별공시지가를 쟁점토지의 기준시가로 볼 수 있다 할 것이고, ② 청구인과 무관한 매수인들의 분할행위로 인하여 청구인의 양도소득세액이 달라짐은 부당하다 할 것이므로, 이 건 과세처분은 부당하다.

(2) 예비적 주장

처분청은 감정평가액을 평균하여 ㎡당 221,500원을 개별공시지가로보았으나, 소득세법시행령 제164조 제1항 후문은 감정평가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있고, 개별공시지가는 통상 감정평가액의 80%선에서 결정되는 것인데 감정평가액을 평균한 금액을 개별공시지가로 봄은 부당하다 할 것이며, 이는 감정평가평균액이 양도후 공시된 2006년 개별공시지가(182,000원～254,000원, 2006.1.1.기준)보다 대부분 높고, 2005년～2007년중 쟁점토지의 지가가 상승중이었다는 점을 고려하여 보았을 때 더욱 명확하다 할 것이므로,2006년 개별공시지가의 범위내에서 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 하여 비교표에 의하여 평가함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 주위적 주장에 대한 답변

지적법에 의하여 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 소득세법시행령 제164조 제1항에 의하여 양도가액을 산정해야 하는 것인 바, 쟁점토지는 이 건 양도일(2005.11.4.) 이전에 받은건축허가에 따라 12필지로 분할되어 개발중인 토지인 점 등을 고려하여 보았을 때 단순분할이 아니라 할 것이므로, 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 보아 2이상의 감정평가기관의 감정가액 평균금액을 개별공시지가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 예비적 주장에 대한 답변

쟁점토지는 건축허가를 받아 개발계획이 구체화되어 실행되는 단계로 현저한 지가상승 요인이 있었음이 확실시 되는 바, 2개 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 양도가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점①: 쟁점분할전토지가 쟁점토지로 분할된 것을 단순분할로 볼 수 있는지 여부

(2)쟁점②: 쟁점등록전환전토지에 대하여 매매계약을 체결하였으나양도시에는 쟁점토지로 분할되어 양도된 경우, 쟁점토지의 기준시가를 쟁점등록전환전토지의 개별공시지가로 평가할 수 있는지 여부

(3) 쟁점③: 개별공시지가 없는 토지로 볼 경우 2개 감정평가기관의 감정가액 평균액을 개별공시지가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의양도당시의기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만,개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법시행령

제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와지목ㆍ이용상황 등지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

(3) 재산제세사무처리규정

제120조【개별공시지가 없는 토지의 평가 및 담당】① 세무서장은 양도소득세, 상속세, 증여세신고서(부동산양도신고서 포함)를 접수하거나 과세표준 및 세액을 경정 또는 결정하여야 할 토지로서 양도ㆍ취득시 또는 상속ㆍ증여시의 개별공시지가가 없거나, 1990. 8. 30 전에 취득한 토지로서 1990. 1. 1 기준의 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 지목이 같고 토지이용상황이 유사한 연접된 토지가 있는 경우에는 그 토지의 개별공시지가와 비교하여 세무서장이 당해 토지에 대한 가격을 평가하여야 한다. 다만, 지목이 같고 토지이용상황이 유사한 연접된 토지가 없는 경우에는 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 평가할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.3.11. 매수인들과 쟁점등록전환전토지에 대한 양도계약을 체결하고, 2005.9.9. 쟁점등록전환전토지를 쟁점분할전토지로 등록전환하였으며, 쟁점토지로 분할하여 양도하였던 바, 2005.12.12. 쟁점분할전토지에 대한 기준시가로 양도가액을 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 OO지방국세청장이 분할후토지의 양도 당시 개별공시지가가 없으므로 소득세법시행령 제164조 제1항에 의하여 평가한 금액을 개별공시지가로 보아야 한다고 감사지적함에 따라, 2개 이상 감정평가기관 감정평가액의 평균을 개별공시지가로 보아, 2007.4.5. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 2005.3.11. 매수인들과 쟁점등록전환전토지에 대한 매매계약을 체결하였을 뿐, 이 후 매수인들이 2005.9.9. 쟁점등록전환전토지를 쟁점분할전토지로 등록전환하고 2005.9.27. 쟁점분할전토지를 쟁점토지 12필지로 분할한 것으로, 이는 지목 등에변화가 없는 단순분할이므로 쟁점분할전토지의 개별공시지가를 쟁점토지의 기준시가로 볼 수 있다 할 것이고(쟁점①), 청구인과 무관한 매수인들의 분할행위로 인하여 청구인의 양도소득세액이 달라짐은 부당하며(쟁점②), 또한 쟁점토지를 개별공시지가 없는 토지로 보는 경우에도 소득세법시행령 제164조 제1항 후문은 감정평가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있을 뿐인 바,처분청이감정평가액의 평균인㎡당 221,500원을 통상 감정평가액의 80%선에서 결정되는 개별공시지가로 평가하였음은 부당하며, 이는 양도후 공시된 2006년 개별공시지가(182,000원～254,000원, 2006.1.1.기준)보다 감정평가평균액이 대부분 높고, 2005년～2007년중 쟁점토지의 지가가 상승중이었다는 점을 고려하여 보았을 때 더욱 명확하므로,2006년 개별공시지가의 범위내에서 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 하여 비교표에 의하여 평가함이 타당하다고 주장한다(쟁점③).

(3) 쟁점①에 대하여 살피건대, 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할 세무서장이 평가하는 것이 타당하다 할 것이며, 단순한 지번분할의 경우로서 모지번 개별공시지가가 있는 경우에는 이를 기준시가로 활용하는 것이 타당하다 할 것이나(국심 2004서3227, 2004.2.20. 같은 뜻), 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 지적도 및 지도에 의하면 쟁점분할전토지가 쟁점토지 12필지로 분할되면서 그 중 1필지(336-39)는 쟁점분할전토지를 관통하는 중앙 도로로 된 사실이 확인되는 바, 쟁점분할전토지와 쟁점토지의 품위 및 정황에 차이가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 이 건 분할을 단순분할로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보인다.

(4) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 소득세법 제96조 제1항은 당해 자산의 양도당시 기준시가로 양도가액을 판단하여야 한다고 규정하고 있고, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목, 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호의 규정을 종합하여 보면 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하되 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 금액으로 하는 것이며, 지적법에 의하여 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다 할 것인데, 청구인이 제출한 2005.9.27.자 토지표시변경 등기촉탁서, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 2005.9.20. 지적법 제30조에 의하여 분할되었음이 확인되는 바, 이 건 양도시인 2005.11.4. 당시 쟁점토지에 대하여 공시된 개별공시지가가 없었다 할 것이므로, 쟁점토지의 기준시가를 쟁점분할전토지의 개별공시지가로 판단하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(5) 쟁점③에 대하여 살피건대, 소득세법시행령 제164조 제1항 후문에 의하면 납세지 관할세무서장이 개별공시지가를 평가함에 있어 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 받은 감정평가액을 참작하여 기준시가를 결정할 수 있다 할 것인데, 처분청이 제출한 OO감정원 및 OOOO감정평가법인이 작성한 각 개별공시지가 없는 토지가격평가서에 의하면 처분청은 OO감정원과 OOOO감정평가법인에 개별공시지가 없는 토지가격의 평가를 의뢰하였고, OO감정원과 OOOO감정평가법인은 아래와 같이 평가를 한 사실이 확인되는 바, 처분청이 개별공시지가를 평가함에 있어 2개 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가를 실시한 이상 그 가격이 다소 높다고 하여 그 평가를 부당하다고 보기는 어렵다 할 것이다.

OOOOO OO OOOO (OOO OOO)

(6) 따라서, 쟁점토지를 개별공시지가 없는 토지로 보아 2 이상 감정평가기관 평가가액의 평균액을 쟁점토지의 기준시가로 본 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.