서면인터넷방문상담5팀-817 (2006. 11. 14)

양도

「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고를 하여야 하는 것임.

귀질의와 관련되는 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-828, 2005.05. 27, 서면4팀-1687, 2005.09.20 )을 붙임과 같이 보내드리니 참고 하시기 바랍니다.

조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002.11.28. ○○구청에 임대사업자 등록하고 2003.5.22.세무서에 사업자등록함.

- 임대주택 내역(신규아파트로 최초 분양자임)

인천시 ○○구 ○○동 A아파트(59.99㎡) 계약일 2001.10.8

인천시 ○○구 ○○동 B아파트(59.99㎡) 계약일 2001.10.8

서울시 ○○구 ○○동 C아파트(59.99㎡) 계약일 2001.5.22

- 거주하는 아파트

서울시 ○○구 ○○동 D아파트(84㎡) 계약일 2001.7.14

○ 질의내용

- 거주하는 D아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세규정 적용 여부 및 임대주택을 5년 이상 보유하고 양도시 감면대상 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 (2001. 12. 29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)

나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설)

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001. 12. 31. 제목개정)

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2006. 6. 12. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정)

2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정)

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정)

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31. 개정)

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정)

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정)

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】

영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26. 개정)

나.유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○서면4팀-507, 2006.03.06

【회신】

1. 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상 주택에는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임.

2. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 1.에 해당하는 매입임대주택은 임대의무기간이 종료한 후에도 양도일까지는 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-1798, 2005.09.30

【회신】

1. 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록(시, 군, 구청)[이하 “사업자등록 등”이라 함]을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 1에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 이 규정을 적용함에 있어서 임대주택수는 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전에 사업자등록 등을 한 기존사업자와 2003.10.30. 이후에 동일 시(특별시 및 광역시를 포함)ㆍ군지역에서 사업자등록 등을 한 신규사업자를 구분하여 각각 계산하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것임.

2. 거주자가 「임대주택법」에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 이 경우「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고( 소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 갈음할 수 있음)를 하여야 하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것임.

3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1419, 2005.8.16. ; 서면4팀-596, 2005.4.20. ; 서면4팀-1267, 2005.7.21. ; 서면4팀-1361, 2005.8.1. ; 재산46014-601, 2000.5.18. ; 재일46014-1300, 1999.7.5.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-1687, 2005.09.20

【회신】

거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고,당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50 (10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것임.

이때주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음 할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임.

○ 서면4팀-828, 2005.05.27

【질의】

(사실관계)

1. 1994.6월 인천 소재 아파트를 취득하여 거주하다가 2003.11월 관할세무서에 사업자등록을 하고 관할구청에 임대사업자등록을 한 후 아래와 같이 주택임대사업을 하고 있음.

〈임대중인 주택의 내역〉

경기 ○○시 소재 아파트 (18평)

경기 ○○시 소재 아파트 (18평)

경기 △△시 소재 아파트 (17평)

2. 2005.2월 개인사정으로 경기 ○○시 소재 아파트를 임차하여 전세로 거주하고 있음

3. 기 분양받은 □□동백지구 아파트에 2006.2월 입주예정이므로 위 1.의 인천 아파트를 양도하여야 함.

(질의사항)

위와 같이 임대주택 외의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는지 여부.

【회신】

1. 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 국민주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 해당하는 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것임.

2.위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하고, 감면을 받는 소득세에 대하여는 20％의 농어촌특별세가 과세되는 것임.

○ 재재산46014-30, 1999.10.12

【회신】

조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음.