재산46014-78 (2001.01.19)

양도

토지와 건물을 92년에 양도하고 확정신고기간 내에 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여, 건물의 취득당시의 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우, 건물에 대한 양도차익을 기준시가로 변경하여 산정할 수 있는 것임.

귀 질의의 경우, 토지와 건물을 92년에 양도하고 확정신고기간 내에 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 소관세무서장은 건물의 취득당시의 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 건물에 대한 양도차익을 기준시가로 변경하여 산정할 수 있는 것이며,이 경우 그 절차상 재산제세사무처리규정(90.10.15 국세청훈령 제1018호)에서 정하는 ○○위원회에 회부하도록 되어있으나, 동 위원회는 소관세무서장의 자문기관에 해당하여 이를 거치지 않고 소관세무서장이 직권으로 기준시가로 과세처분하였다하여 위법한 처분이 되는 것은 아닙니다.(대법95누6090, 97.6.10 참조)

소득세법 제23조 【양도소득】

1. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 소득세법 제23조【양도소득】

④ 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다. (82. 12. 21 개정)

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (90.12. 31 개정)

1. 제23조제1항제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (90.12. 31 개정)

○ 소득세법 제45조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (82. 12. 21 개정)

1. 취득가액 (90.12. 31 개정)

가. 제23조제1항제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

④ 법 제23조제4항제1호단서 및 법 제45조제1항제1호가목단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (90. 12. 31 개정)

1. 국가ㆍ지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

1. 삭 제 (89. 8. 1)

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득ㆍ양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 확인되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에 제외할 수 있다. (89. 8. 1 개정)

가. 제44조제4항제2호에 규정된 자산을 양도한 경우

나. 법 제70조제7항에 규정된 자산을 양도한 경우

다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우

라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우

마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우

바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

⑨ 국세청장은 주소지 관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (76. 12. 31 신설)

⑨ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (91. 12. 31 개정)

○ 소득세법시행규칙 제82조의2【양도소득금액의 조사결정】

① 영 제170조제9항의 규정에 의하여 국세청장은 소관세무서장으로 하여금 양도소득에 대한 소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이에 관련있는 사항을 당해 세무서의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산감정ㆍ평가에 관한 학식ㆍ경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다. (77. 2. 23 신설)

나. 유사사례

○ 심사양도99-98, 1999.5.7

【제목】

실지거래가액이 확인 안되므로 ○○위원회의 자문을 거치지 않고 기준시가에 의해 과세했어도 정당함

【주문】

심사청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분내용

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 270.7㎡, 건물 295.76㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1983. 10. 10 취득하여 1994. 6. 11 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 138,000,000원과 285,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고한 사실에 대하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정하여 1999. 2. 1 청구인에게 양도소득세 56,684,670원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999. 3. 19 심사청구하였다.

2. 청구주장

1) 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 반드시 소득세법시행령 제166조 제6항에 의한 ○○위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세하여야 함에도 이 건 과세처분은 ○○위원회의 자문을 거치지 아니하고 과세하여 법적요건을 결여한 위법한 처분이고

2) 매입당시부터 쟁점부동산은 누수 및 균열 등으로 인하여 매입직후 바로 쟁점부동산을 양도하여 하였으나 원매자가 없어 10년이 지난 시점에서 양도하였는 바, 기준시가보다도 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었음에도 양도가액이 기준시가에 현저히 미달한다는 사유만으로 거래상대방이나 매매계약서를 통하여 실지거래가액을 확인하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

3. 처분청 의견

1) 납세의무자가 구 소득세법시행령 제170조 제9항에 기해 ○○위원회에 회부할 것을 요청하였다 하더라도 ○○위원회를 반드시 거쳐야 한다고 볼 아무런 근거도 없으므로 이러한 절차를 밟지 아니하였다 하여 거기에 재량권의 범위를 일탈한 위법이 있다고 할 수는 없는 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이고

2) 청구인이 제시하고 있는 계약일자가 1983. 9. 10로 기재된 취득당시의 매매계약서에는 청구인의 전화번호가 “000-0000” 으로 기재되어 있는 바, ○○전신전화국의 전화가입원부상에 위 전화번호는 1985. 7. 5 청구인에게 부여된 전화번호임에 비추어 볼 때 1983. 9. 10 작성된 것으로 취득시 매매계약서는 사실계약서가 아니라 1985. 7. 5 이후에 작성된 허위계약서로 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익과 세액을 결정고지한 처분이 맞는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법(1994. 12. 22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것)(양도소득) 제4항 제1호에 의하면 “제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다” 고 규정하고 같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목에서는 “제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다” 고 규정하고

소득세법(1994. 12. 22 법률 제4804호로 개정된 것) 제100조(양도차익의 산정) 제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)” 고 규정하고

같은법시행령 제160조(양도차익의 산정) 제4항 제3호에서는 “법 제96조 제1항 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우로” , “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우” 를 열거하고, 제5항 제2호에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다” 고 규정하고 있으며, 제6항에서는 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정을 기하게 할 수 있다” 고 규정하고 있다.

같은법시행규칙 제82조(양도차익의 산정) 제3항에서는 “영 제166조 제6항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방국세청장으로 하여금 양도소득에 대한 소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이에 관련있는 사항을 당해 세무서 또는 지방국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산감정평가에 관한 학식, 경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다” 고 규정하고 있다.

소득세법시행령 부칙(1995. 12. 30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1조(시행일)에서는 “이 영은 1996. 1. 1부터 시행한다. 다만, 제162조 제6항 제1호 및 동조 제7항 제1호의 개정규정은 1997. 1. 1부터 시행한다” 고 규정하고, 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항에서는 “제153조 제4항, 제155조 제1항과 동조 제15항ㆍ제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다” 고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 사실관계를 살펴본다.

쟁점부동산이 1983. 10. 24 매매를 원인으로 1983. 10. 26 권○○으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기된 사실, 1994. 5. 2 매매를 원인으로 1994. 6. 30 청구외 송○○외 1인에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 138,000,000원에 매수하기로 1983. 9. 10 청구외 권○○과 매매계약을 체결하고 계약당일 24,000,000원, 중도금 50,000,000원은 1983. 9. 30, 잔금 74,000,000원은 1983. 10. 10 지급하기로 약정한 쌍방합의의 부동산매매계약서를 제시하고 있고, 쟁점부동산을 285,000,000원에 청구외 송○○과 이○○에게 양도하기로 1994. 5. 2 매매계약을 체결하고, 계약금 30,000,000원은 계약당일, 중도금 50,000,000원은 1994. 5. 25 잔금 205,000,000원에서 임대보증금 104,000,000원, 융자금 35,000,000원을 공제하기로 약정한 쌍방합의의 부동산매매계약서를 제시하고 있다.

전시의 법령과 사실을 모두어 보면

신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있고( 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호, 제6호), ○○위원회의 자문기관으로서의 성격이나 그 소집권이 세무서장에게 있는 점 등에 비추어 납세의무자가 ○○위원회에 회부를 요청하였다고 하더라도 이는 세무서장으로 하여금 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없고, 그러한 요청이 있다고 하여 ○○위원회를 반드시 거쳐야 한다고 볼 아무런 근거도 없으므로 이러한 절차를 밟지 아니하였다하여 거기에 재략권의 범위를 일탈한 위법이 있다고 할 수 없으므로(같은뜻 : 대법 95누 6090, 1997. 6. 10) ○○위원회의 자문을 거치지 아니하고 기준시가로 과세하여 법적요건을 결여한 위법한 처분이라는 청구주장은 인정할 수 없다.

청구인은 쟁점겸용주택을 138,000,000원에 취득하여 285,000,000원에 양도하였다고 취득 및 양도 당시의 부동산매매계약서와 매도자의 사실확인서만을 제시하고 있으나, 1983. 9. 10 계약한 취득계약서에는 건물면적이나 중개인이 기재되어 있지 아니한 당사자 둘만의 매매계약서로 일반적인 부동산거래관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵다 할 것이고, 취득당시 매매계약서에 기재되어 있는 청구인의 전화번호 “000-0000” 는 1985. 9. 10에 부여된 것으로 취득등기 후에 재작성한 것으로 확인되며, 138백만원에 매매하였다고 인정할만한 객관적인 증빙서류가 없으므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 판단되고,

1994. 5. 2 작성된 양도계약서 특약사항에 임대보증금 104,000,000원을 잔금에서 공제한다고 기재되어 있으나 1층 점포 3개, 2층 주택 2세대에 대한 임대보증금의 구체적인 내용이 전혀 없고, 임대를 직접 관리한 청구인의 처에게 전화로 문의한 바, 1층은 전세 보증금 없이 월세만 320,000원, 2층주택의 전세보증금은 34,000,000원이라고 답변하고 있어 양도 당시 부동산계약서의 기재되어 있는 내용과 전혀 다르고, 285,000,000원에 양도하였다고 인정할만한 객관적인 증빙서류가 없으며 기준시가가 440,773,640원인 쟁점부동산을 285,000,000원에 저가 양도하여야 할 특별한 사유가 없는 이 건의 경우 청구인이 신고시 제출한 증빙서류만으로 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익과 세액을 결정고지한 처분은 정당하다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.