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취득시기가 다른 자산을 함께 양도하는 경우 양도차익 산정방법
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담4팀-565 | 양도 | 2008-03-06
문서번호

서면인터넷방문상담4팀-565 (2008.03.06)

세목

양도

요 지

취득시기가 다른 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것임.

회 신

취득시기가 다른 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것입니다. 위의 자산별 양도차익을 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 각각의 객관적인 자료에 의하여 확인된 가액을 공제 하는 것이며, 당해 자산별 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것입니다.

관련법령

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

본문

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 87년 대지300평과 건평 300평을 경락으로 취득하여 건물 100평을 증축함.

- 2007년 위의 대지와건물을 일괄 양도하는 경우 당초 경락으로취득한 취득가액은 확인되나 증축비용은 불분명함

○ 질 의

- 위의 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액의 산정방법에 대하여 질의함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액 (2007. 12. 31. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2006. 12. 30. 개정)

④ 생략

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30. 신설)

⑦ 생략

소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. - 3. 생략

② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

2. -3의 3. 생략

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정)

④ ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법 (2007. 2. 28.개정)

2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격( 「주택법」 제80조의 2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우(1999. 12. 31. 신설)

2.장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정)

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 생략

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

④ 이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2377, 2005.11.30

【제목】

토지와 건물의 양도차익을 기준시가로 안분계산하는 경우 주택의 양도당시 기준시가는 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(부수토지 포함)이 되는 것임

【질의】

2005.7.13. 소득세법 개정으로 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따라 개별주택가격이 고시되어 있는 경우로서 겸용주택을 양도하는 경우 주택 및 주택외 양도가액 및 양도 면적계산 방법은.

【회신】

「소득세법」 제89조 제3호 및 「동법 시행령」 제154조의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. 다만 주택을 증축하여 양도하는 경우로서 당해 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임.

2. 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제4항의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며,

이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임.

○ 서면4팀-3620, 2007.12.21

【제목】

토지와 건물을 함께 양도하는 경우 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것임

【질의】

(내용)

- 개별주택가격이 공시된 주택을 양도하는 경우로서 취득한지 20년이 경과되어 취득가액이 확인되지 않아 취득가액을 환산가액으로 계산함.

- 토지와 건물에 대한 일괄 양도가액은 10억원임.

- 당해 양도하는 주택에 대한 취득가액을 환산가액으로 하여 자산별로 양도차익을 계산하는 경우 토지부분에서는 양도차익이 발생하고 건물부분에서는 양도차손이 발생함.

(질의)

- 위와 같은 경우 토지부분의 양도차익과 건물부분의 양도차손을 통산한 금액에 대하여 장기보유특별공제가 적용되는지 또는 각 자산별로 계산하여 양도차익이 발생한 토지부분의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용되는지 여부

【회신】

토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임.

○재산01254-208, 1985.01.23

【제목】

건물증축 취득시기 상이시 취득당시 기준시가

【요약】

건물 증축으로 인하여 취득시기가 각기 다른 경우 취득당시 기준시가는 각기 그 취득시점에서 산정한 기준시가임.

【질의】

1974년 주택취득시 건물이 연와조 평옥개로 건평이 49.64평이었으나 1978년 61.64평으로 증축하면서 구조변경되어 전체 평수에 대하여 시멘벽돌조스라브로 등기부상 등재되었음. 이 경우 양도소득세 취득가를 기준시가로 산출할 때 아래와 같이 양설이 있어 질의함.

(갑설)1978년에 건물 전체에 대하여 구조변경되면서 증축되었으니 시멘벽돌조스라브 61.64평에 대한 1978년 기준시가를 적용해야 한다.

(을설)1978년에 건물 전체에 대하여 구조변경되었으나 1974년 연와조평옥개 49.64평에 대한 기준시가와 1978년 증축된 12평에 대하여 연와조평옥개와 시멘벽돌스라브조로 각각 기준시가를 달리하여 합산한 금액으로 하여야 한다.

【회신】

건물 증축으로 인하여 취득시기가 각기 다른 경우에당해 자산에 적용할 취득당시 기준시가는 각기그 취득시점에서 산정한 기준시가인 것임.

○ 서면4팀-1646, 2007.05.16.

【제목】

자산별로 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 산정하는 경우 당해금액은 양도가액을 초과할 수 없는 것임

【질의】

(사실관계)

- 토지와 건물의 취득일이 달라서 토지와 건물의 양도차익을 각각 구분하여 계산하여야 하는 경우 건물의 취득당시 가액이 분명하지 않아 환산가액을 취득가액으로 공제하고자 함.

(질의내용)

- 위의 경우 건물의 양도차손을 토지의 양도차익에서 통산하여 계산할 수 있는지여부

【회신】

토지와 건물을 함께 양도하는 경우에 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 자산별로 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정하는 경우 당해 금액( 동법 제97조 제3항 제2호에 따른 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없는 것임.

○ 서면5팀-50, 2008.01.08

【제목】

부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 계산함

【질의】

○ 본인은 약 12년 전에 강남구 소재 단독주택을 매입하여 거주하다가 현재는 아들집에 이사하여 거주하고 있는바, 상기 단독주택을 매도하기 위해 관련서류를 찾아보니 등기권리증만 있고 매매계약서는 없어 졌음.

- 위와 같은 경우 공식적으로 취득당시 실지 매매가격을 확인할 수 없는데, 취득가액을 어떻게 산정하는 것인지(관련법령을 명시하여 알려주기 바람).

【회신】

양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 「동법 시행령」 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3%를 공제하는 것임.

○ 서면5팀-6, 2008.01.02

【제목】

토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산함

【질의】

(사실관계)

- 건물 양도내역

* 건물(근린 + 주택) : 부인소유(1세대2주택 중과세대상)

* 토지 : 남편소유

* 취득가액 : 14억원(일괄금액)

* 양도가액 : 16억원(일괄금액)

- 「소득세법」 제100조 제2항에 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 겨우 취득 또는 양도당시 기준시가에 의하여 안분 계산한다고 규정되어 있음.

- 토지와 건물의 소유주가 다르므로 기준시가 비율로 토지와 건물을 구분하여야함.

- 주택 부수토지의 경우에는 주택개별공시가격에 포함되어 공시됨.

- 현 상황에서는 관할구청의 주택가격산정시의 부속토지와 세법상의 안분한 주택부속토지의 면적이 다름.

〈예시〉

* 공시가격 산정시 주택부수토지 면적 : 45㎡

* 세법상 안분한 주택부수토지 면적 : 40㎡, 근린시설 부수토지 면적 : 60㎡

* 상기로 인하여 개별주택가격에서 분리한 토지(주택분) 기준시가에는 45㎡가적용되고, 근린시설 부수토지 기준시가 적용시에는 60㎡가 적용되어 모순이 발생.

* 관할구청의 양도와 취득시 명확한 주택부수토지의 산정면적을 서면확인 함에는 무리가 있음. 따라서 단순히 전화확인 등으로 근린시설 부수토지를 55㎡로 보아 기준시가를 산정하는 것은 임의적이라 판단됨.

* 결과적으로 토지기준시가 적용에 있어서 일괄적인 토지(주택분) 면적이 적용 될 수 없다고 판단됨.

(질의내용)

상기와 같은 경우에서 명확하고 합리적인 안분계산 기준은 무엇인지 여부

【회신】

「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산하는 것으로서, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것으로, 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면4팀-1108, 2007.4.4.)을 참고하기 바람.

○ 재재산-1164, 2007.09.28

【제목】

환산 취득가액이 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 당해 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도차익에서 공제할 수 있음

【질의】

1. 환산 취득가액이 양도가액을 초과함에 따라 발생하는 양도차손을 인정할 수있는지.

2. 그 양도차손을 다른 자산의 양도차익에서 공제할 수 있는지.

□ 토지 또는 건물의 양도소득금액 계산시 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액*에 의하여 취득가액을 계산

취득당시 기준시가

* 양도당시 실지거래가액 × ───────────

(매매사례가액, 감정가액) 양도당시 기준시가

o 이 경우 환산 취득가액이 양도가액(필요경비 포함)을 초과할 수 있는지 여부

⇒ 즉, 양도차손(예: 건물)이 인정되고, 이를 다른 자산(예: 토지)의 양도차익에서 차감 가능한지 여부

【회신】

양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조에 따라 계산하는 것으로서 동조 제3항 제2호에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것임.

( 이 하 여 백 )

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