서면-2016-법령해석재산-6168(2019.01.31)

양도

법령해석과-245

자산의 양도차익을 계산할 때 재건축된 주택의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제4호에 따라 준공인가증이 교부된 날(준공인가증 교부일 전에 사실상 사용하는 경우 사실상 사용일)이 되는 것입니다.

｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계취득하여 재건축된 주택을 취득하는 경우로서 해당 주택이 ｢국제경기대회지원법｣에 따라 준공검사필증이 교부되고 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 준공인가증(사용승인서)이 교부된 경우, 자산의 양도차익을 계산할 때 재건축된 주택의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제4호에 따라 준공인가증이 교부된 날(준공인가증 교부일 전에 사실상 사용하는 경우 사실상 사용일)이 되는 것입니다.

소득세법제98조

1. 사실관계

○2011.5.30. “00시 00주공아파트 주택재건축정비사업조합”(이하 “재건축조합”)과 “00시도시공사”(이하 “도시공사”), “00건설(주)”(이하 “시공사”)는 “국제대회” 선수촌 건립 업무협약을 체결함

○2011.11.11. 재건축조합은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가를 받음

○2014.1. 갑은 위 관리처분인가된 조합원입주권을 승계취득함

○2015.5.14. 00시는「국제대회지원법」에 따라 조합원입주권의 준공검사필증* 교부

*국제대회 선수촌 부대편의시설 중 선수 및 ITO촌 숙소부분 공사가 완료

○2016.4.6. 00시 **청장은 위 재건축조합 아파트에 대하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제52조에 따라 준공인가증을 교부함

○2016.5. 갑은 잔금을 지급하고 입주함

2. 질의내용

○｢국제경기대회 지원법｣ 에 따른 준공검사필증을 교부받고 국제대회 선수촌 아파트로 사용한 후 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제52조에 따라 준공인가를 받은 경우 아파트의 취득시기

3. 관련법령

□ 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.～6. 생략

7.“주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

(이 하 생 략)

□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.～2. (생략)

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. (생략)

②1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이 하 생 략)

□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(이 하 생 략)

□ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. (생략)

4.자기가 건설한 건축물에 있어서는 ｢건축법｣ 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5.～7. 생략

8.완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

(이 하 생 략)