부동산거래관리과-0662(2011.07.28.)

양도

입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것이며, 또한 양도하는 주택이 소득세법 제104조제1항제6호에 규정하는 세율을 적용받는 경우 장기보유특별공제가 배제되는 것임

입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것이며, 또한 양도하는 주택이 소득세법 제104조제1항제6호에 규정하는 세율을 적용받는 경우 장기보유특별공제 배제되는 것입니다(기존해석사례 : 서면인터넷방문상담4팀-3758;2006.11.13, 서면인터넷방문상담4팀-1946;2005.10.21. 등).

소득세법제95조

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

甲은 부산시 진구 부암동 소재 A아파트를 취득하였음

- 2002.02. A아파트 관리처분인가

- 2002.06. A아파트 취득(취·등록세 납부 및 소유권이전등기필)

- 2002.09. A아파트 멸실

- 2011.09. A아파트 재건축 준공 예정

※甲은 A아파트 입주권(동호수를 배정받은 분양계약서 있음) 이외에 1주택을 소유하고 있음

○ 질의내용

A아파트 준공 전후 양도시 장기보유특별공제 적용 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을말한다.다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정)

표 1

보유기간 공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 10

4년 이상 5년 미만 100분의 12

5년 이상 6년 미만 100분의 15

6년 이상 7년 미만 100분의 18

7년 이상 8년 미만 100분의 21

8년 이상 9년 미만 100분의 24

9년 이상 10년 미만 100분의 27

10년 이상 100분의 30

표 2

보유기간 공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 24

4년 이상 5년 미만 100분의 32

5년 이상 6년 미만 100분의 40

6년 이상 7년 미만 100분의 48

7년 이상 8년 미만 100분의 56

8년 이상 9년 미만 100분의 64

9년 이상 10년 미만 100분의 72

10년 이상 100분의 80

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다. (2009. 12. 31. 개정)

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1.~3. 생략

4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득 과세표준의 100분의 60

5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로정하는 경우는 제외한다)

양도소득 과세표준의 100분의 60

6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

양도소득 과세표준의 100분의 50

7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)

양도소득 과세표준의 100분의 50

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제159조의 2 【장기보유특별공제】

법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행령제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면

나. 해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역

2.제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택

3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택으로서, 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

3의 2. 제155조 제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택

4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 지나지 아니한 경우(2년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다]

8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택

9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고있는 경우의 당해 주택

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 부칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호)

제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

②2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-3758, 2006.11.13.

1. 1주택과 소득세법 제89조 제2항의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로, 소득세법 제104조 제1항 제2의 6 규정에 의한 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것입니다.

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원이당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한입주권의 양도소득금액을산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1946, 2005.10.21.

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어서 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1834, 2007.06.04.

「소득세법」 제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정 비법」 제48조의 규정에 의해 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득한 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 것을 말하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-756, 2010.06.01.

1. 귀 질의의 경우 소유하던 주택의 재건축사업 시행에 따라 「도시 및 주거환경정 비법」 제48조의 규정에 의해 2005.12.31. 이전에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조제2항의 ‘조합원입주권’에 해당하지 아니합니다.

2. 생략