서면인터넷방문상담5팀-3079 (2007.11.23)

양도

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임

1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것 입니다.2. 귀 질의의 경우 추가로 수령한 대금이 양도소득인지 여부는 매매계약서 및 대금 수령내역 등 증빙서류를 종합적으로 관할세무서에서 사실 판단할 사항입니다.

소득세법 제88조【양도의 정의】

1. 질의내용 요약

[사실관계]

1. 부동산 매매 당초 계약서 내용

- 물 권 지 : 서울시 성동구 소재 주택

- 2006.01.06. 양도대금 10억 원으로 매매계약 체결

- 2006.03.31. 잔금 수령일

- 2006.03.27. 소유권이전일

- 2006.05.15. 양도소득세 예정신고 및 자진납부

2. 부동산매매계약 변경 내용

- 2007.09.21. 부동산 양도대금 13억 원으로 변경한 매매계약서 작성

- 2007.09.28. 양도대금 차액 3억 원 수령함

[질의사항]

- 부동산 양도 후 대금을 추가 수령한 경우 양도소득 및 양도차익 계산 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006.12.30. 후단개정)

② 생략

○ 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005.12.31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005.12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

③ 이하 생략

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 이하 생략

② 이하 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2157, 2007.07.12.

【질의】

- 토지를 양도하는 경우 양도시기가 잔금청산일인지 소유권이전일인지.

【회신】

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-1716, 2007.05.25.

【질의】

(사실관계)

- 거주자 갑은 토지거래허가구역내 토지A에 대하여 1999년에 을과 매매계약을 체결하고 잔금을 모두 수령하였음.

- 매수자인 을이 토지거래허가를 득하지 못하여 소유권이전등기를 하지 못한 상태에서 도시개발 사업지구로 지정되어 소유권 이전이 가능해 졌음.

- A토지는 2007년 중 수용될 예정임.

(질의내용)

- 1999년 매매계약에 대한 A토지의 양도시기는 언제인지 여부

【회신】

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-2851, 2006.08.18.

【질의】

［사실관계］

거주자 갑은 비거주자인 을에게 비상장법인의 주식을 양도하며 그 대가(이하 ‘A’)로 외화를 수취하는 계약을 체결하였음. 계약의 내용은 총 4회에 걸쳐 대가를 수취하되 최초수취액(이하 ‘A1’)을 받는 시점에 주식의 명의를 변경하며, 이를 제외한 나머지 금액(이하 시점별로 ‘A2’,‘A3’,‘A4’)은 조건부로서 예정신고기간을 경과하여 양도시점 이후 1년 6개월에 걸쳐 당해 비상장법인의 경영실적에 의하여 그 수취여부가 정해지는 조건임.

［질의］

1. 양도소득세 신고납부와 관련하여

〈갑〉 소득세법시행령 제162조에서 규정하는 당해주식의 양도시점은 잔금을 청산한 날 즉, 조건부 수취액을 포함한 모든 대가를 수령하게 되는 A4를 수취하는 시점이므로 이를 기준으로 한 전체 수령액을 총괄하여 양도소득세 예정신고를 하여야 함.

〈을〉 소득세법시행령 제162조에서 규정하는 당해주식의 양도시점은 대가를 최종적으로 수령한 시점이 아닌 실질적으로 명의가 개서된 A1을 받는 시점이며 이후 계약조건을 충족하여 추가적으로 수취하는 금액 A2, A3, A4에 대해서는 이를 수취하는 매 시점마다 수정신고를 통해 추가세금을 납부하여야 함.

2. 상기 1.에서 〈을〉이 옳은 경우를 가정할 경우 예정신고세액공제에 관해 다음과 같은 양설이 있음.

〈병〉 예정신고납부세액공제는 A1수취시점을 양도시점으로 보아 소득세법에서 규정하는 예정신고기간내에 신고한 세액에 대하여만 적용하며, 이를 경과하여 행하는 수정신고에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 결국 수정신고를 하더라도 최초시점분(A1)에 대해서는 세액공제가 계속 가능하나 A2, A3, A4 수취시에 행하는 수정신고분은 이를 적용받을 수 없음.

〈정〉 A1수취시점을 기준으로 하여 예정신고를 통한 세액공제를 받고, 조건부인 A2, A3, A4시점에 수정신고시 기존 예정신고 자체가 과소신고를 한 것이므로 A1분에 적용한 예정신고납부세액공제도 적용할 수 없는 것으로 기 공제된 세액을 다시 납부하여야 함.

【회신】

1. 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산하기 전에 명의의 개서를 한 경우에는 명부에 기재된 명의의 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것임.

2. 비상장주식의 양도차익을 산정함에 있어 양도시점(명의개서일)까지 양도가액이 확정되지 아니하였을 경우 주식양도차익 신고시의 양도가액은 명의개서일 현재의 양도가액으로 하는 것이며,양도일 이후에 가감하기로 한 일정금액에 대하여는 그 일정금액을 받는 날에 양도가액을 경정하여 수정신고하는 것임. 이 경우 가산세 규정은 적용되는 것임.

3. 예정신고납부기간이 경과하여 추가로 수령한 금액에 대하여는 예정신고납부세액공제가 되지 아니하는 것임.