부동산거래관리과-363(2011.04.29)

양도

귀하의 질의와 관련하여 소득세법시행령 제167조의3제1항의 규정은 2011.3.31. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용합니다. 아울러 5년후에 부동산을 양도할 것을 가정하여 문의하신 관련 질의는 양도 당시에 시행될 세법의 규정을 적용하여 판단할 사항으로 답변이 곤란하오니 양지하시기 바랍니다.

귀하의 질의와 관련하여 소득세법시행령 제167조의3제1항의 규정은 2011.3.31. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용합니다. 아울러 5년후에 부동산을 양도할 것을 가정하여 문의하신 관련 질의는 양도 당시에 시행될 세법의 규정을 적용하여 판단할 사항으로 답변이 곤란하오니 양지하시기 바랍니다.

소득세법제104조

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-A주택 08.3.31취득하여 임대(93.11월 신축)

-B주택 05.6월 취득하여 임대(02.6월 신축)

-C주택 현거주중인 주택

-E주택을 매입하여 임대업을 하려고 함

-E주택 및 주택2호를 신규 취득하여 임대업을 하려고 함

○ 질의내용

- 소득세법 시행령 제167조의3① 시행여부

- C주택 취득후 5년임대후양도할 경우 동 법률 조항의 적용여부

- 5년후 장기보유공제는 A,B,C,E 중 어떤 주택에 적용되는지

- 5년후 5주택 임대사업을 할 경우 동 법률조항이 적용되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

①거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 2010.12.27 부칙>

1. ～ 3호 생 략

4.대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

양도소득 과세표준의 100분의 60

이 하 생 략

○ 소득세법 시행령 제167조 의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

①법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가.광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면

나.수도권중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

2.법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다.「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

라. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택[미분양주택( 「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3)취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

이 하 생 략