서면인터넷방문상담5팀-3265 (2007.12.20)

양도

지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 사업용 토지로 보는 것임.

1. 「소득세법」제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것입니다.

소득세법 제104조의 3[비사업용 토지의 범위]

1. 질의내용 요약

【사실관계】

- 2004.4.21. 서울시 ○○구 ○○4가에 소재하는 무허가공장 건물 2동(천막 1동, 조립식 1동)을 매입하여 2004.8.24 2종 근린생활시설 및 다가구주택을 건물을 신축하여 임대사업을 할 목적 이였으나, 매도자가 명도를 거부하여 명도소송을 제기함.

- 이후 2005.8.12 ○○○구청장에 착공연기신청 및 2006.6.14 상기 부동산을 명도 받아 2006.8.10 착공신고 후 기초공사 중 본인의 건축현장에 인접한 토지에 대해 ○○건설(주)에서 아파트 300여 세대를 신축하기 위해 터파기공사를 시작함.

- 본인의 건축공사는 지하층 없는 소규모로 진행 중 인접 토지의 아파트 공사는 대형 기초공사로 본인의 기초공사가 선행될 경우 인접 대행공사의 지하굴착, 파일박기, 크레인 이동 등으로 도괴, 균열, 전도 등의 위험이 있어 부득이 공사를 중지하고 인접 기초공사가 끝나기를 기다리는 중 2007.9.11 ○○○구청장은 본인 건물의 건축허가기간 경과를 이유로 건축허가를 취소함( 건축법 제8조 제8항).

【질의내용】

위와 같은 상황에서 자금부족으로 부득이하게 본인의 대지를 매각할 예정인바, 이에 따른 양도소득세가 나대지 중과세(60%) 되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지(2005.12.31.신설)

가.「지방세법」또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지(2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.(2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법시행령 제168조의 7 【토지지목의 판정】

법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.(2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간(2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제83조의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)(2005. 12. 31. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2374, 2007.08.03

【질의】

(사실관계)

- 거주자 갑은 A토지와 A토지 위에무허가 건물을 소유하고 있음.

- A토지와 건물은 임대하고 있으며, 관할세무서에 부동산임대 사업자등록을 하여 부가가치세등 세금을 납부해오고 있음.

(질의내용)

- A토지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당되는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것임.

○ 서면5팀-1438, 2007.05.02

【질의】

(사실관계)

15년전에 상속받은 무허가주택을 헐고 집이 있었던 토지(전 68평)에 무허가건축물을 신축하여 1992년도에 사업자등록을 하고 현재까지 사업용으로 사용하고 있는 상기 무허가건축물을 2007.3월 양도함.

(질의내용)

상기 무허가건축물 부수토지 양도 건에 대하여 비사업용 토지에 해당하는지에 대하여 질의함.

【회신】

1. 「소득세법」 제95조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며 ,

2. 위 1을 적용함에 있어건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임.

○ 서면5팀 -289, 2007.01.23

【질의】

1. 토지를 취득하여 2년이내에 건물 착공신고를 한 후 즉시 판매하면 비사업용 토지에서 제외되는지

2. 2년이내 착공신고후 건축공사 중 2년이 경과하여 양도시 비사업용토지에서 제외되는지

3. 토지를 취득하여 2년이 경과한 후 건물 착공신고를 한 후에 양도하면 비사업용 토지에서 제외되는지

【회신】

「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「소득세법」제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 비사업용 토지로 보유하는 기간에 포함하지 않는 것입니다.

○ 서면4팀 -593, 2007.02.13

【질의】

(사실관계)

지상에 건축물이 정착되어 있지 않은 토지를 취득하여 2년이 경과하지 않은 상태로서 이 토지에 건물을 지어 분양할 계획임.

(질문내용)

위 토지를 양도하는 경우로서 비사업용 토지여부를 아래와 같이 질의함

1. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득한 상태에서 착공이 되지 않더라도 아무 조건없이 2년간은 비사업용토지로 보지 않는지

2. 건축물이 정착되지 않은 모든 토지에 대하여 2년간의 유예기간을 적용하는 것인지

3. 사업에 사용하기 위한 건설목적 취득을 증명할 경우 2년간 사업용토지로 보는 것인지

4. 위 3.에 해당한다면 사업자등록증 만으로 적용받을 수 있는것인지 또는 다른 증명방법이 있는지 여부

【회신】

지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 소득세법 제104조의3에서 규정하는 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것입니다.