부동산납세과-869(2014.11.19.)

양도

「소득세법」제89조제2항 규정에 따른 “조합원입주권”이라 함은 「도시 및 주 거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것 포함)에 한하며, 이에 부수되는 토지 포함]를 말하는 것임

1. 「소득세법」제89조제2항의 규정에 따른 “조합원입주권”이라 함은 「도시 및 주 거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 말하는 것입니다. 2. 따라서 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 귀 질의의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시환경정비사업의 오피스텔입주권은 위 ‘1’의 조합원입주권에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도하는 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

소득세법제89조 / 소득세법시행령제154조

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.01. 갑, A주택 취득

- 2004.12. 갑, 을과 함께 B나대지 취득(갑 지분 3/5(면적 24.78㎡/41.3㎡))

- 2006.01. B나대지 ☆☆역 전면 제3구역도시환경정비사업구역(이하 “정비사업”이라 함) 지정

- 2007.10. 정비사업 관리처분계획기준일

- 2008.11. 정비사업 관리처분계획인가

- 200?.??. 갑·을, 정비사업 주상복합아파트 동호수(B-39)를 공동으로 배정받음

- 2013.09. 정비사업 관리처분계획변경기준일

- 2013.11.정비사업 관리처분계획변경인가(오피스텔 허가 및 조합원별 비례율조정)

- 201?.??.갑·을,정비사업 관리처분계획변경인가에 따라종전 자산의 권리가액이주택을 배정받을 수 있는 최소규모 추산액에 미달하여당초 배정받은 주상복합아파트(B-39) 입주권이 소멸되고, 그 대신 각각오피스텔 1채씩을 배정받음(갑은 A-1015호)

- 2013.12.갑, 정비사업조합과 위 오피스텔(A-1015호)에 대해서 분양계약을 체결하였으며, 해당 오피스텔은 ’17.7월 준공예정임

○ 질의내용

(질의1)A주택을 양도할 때 위거환경정비법」에 따른 도시환경정비사오피스텔입주권은 「소득세법」상 조합원입주권에 해당하지 않는 것으로보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지

(질의2)오피스텔입주권을「소득세법」상조합원입주권으로 보는 경우 ’13.9.11.(관리처분계획변경기준일)부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는1세대 1주택비과세를 적용받을 수 있는지(국토교통부는 관리처분계획변경기준일을 기준으로분양설계에 관한 계획을 수립하도록 서울특별시에 회신(국토교통부 주택정비과-1389, ’14.08.05.)하였기 때문임)

(질의3) 위 정비사업의오피스텔은 현재 신축 중에 있어 주택으로 사용하는 것도 아니고준공 후 주택으로 사용할지 여부도 불분명한 바, A주택 양도시점에 위 오피스텔입주권은 조합원입주권에 해당하지 않는 것으로 보아A주택에 대해서1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

(질의4)B나대지의기로 하였으나, 최소규모 추산액에 미달하여 관리처분계획변경인가에 따라 주택을분양받을 수 있는 권리가 소멸되었음에도 불구하고 A주택 양도에 대해서 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서같다)과「도시 및 주 거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정된 것) 부칙 제12조【조합원입주권과주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은2006년 1월 1일 이후 최초로「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

(이하 생략)

○도시 및 주거환경정비법(2006.5.24. 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 제2조【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.

2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

나.주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

다.주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

(이하 생략)

○도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제2조【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

나.주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

다.주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

라. 도시환경정비사업 : 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

(이하 생략)

○도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제48조【관리처분계획의 인가 등】

①사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4은 날을 기준으로 한 가격

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② ~ ④ 생략

⑤주택재개발사업에서 제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다.

1. ~ 3. 생략

⑥주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다.

(이하 생략)

○서면인터넷방문상담5팀-1268, 2008.06.17.

【회신】

「소득세법」제89조 제2항 규정에 따른『조합원입주권』이라 함은 「도시 및 주 거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 말하는 것입니다.

【사실관계】

- 서울에 2000년 취득한 주택에서 가족과함께 거주하고 있음.

-2006년 아버지 사망으로 사무실 건물을 상속받게 됨에 따라 어머니2/5, 자녀3명각 1/5 지분 상속

-위 상속받은 업무용건물(주택은 없는 건물임)이도시 및 주거환경정비법(이하‘도정법’)상 도시환경정비사업의 절차에 따라 2008년 4월경 도시환경정비사업 조합으로부터 관리처분계획에 따라 조합원입주권을 받아 주택과 업무시설을 분양받게 됨.

【질의】

-기존살고 있는 주택을 양도할 경우 입주권 중 주택을 받게될 조합원입주권을 주택으로 간주하여 2주택 여부를 판단하는지?

[갑설]주택으로 간주해서는 안된다.

소득세법에서 조합원입주권정의를 도정법 제48조에 따른 관리처분 계획의 인가로취득한 조합원의 지위 중 도정법 제2조의 주택재건축사업과 주택재개발사업 조합의 조합원으로 취득한 것에 한하는 것으로 규정하고 있으므로 도시환경 정비사업조합으로부터 취득한 조합원입주권은 주택으로 볼 수 없다.

[을설]입주권도 주택으로 보아야하며 공동상속한 입주권이므로 각각1주택으로 보아야 한다.

재건축사업과 유사하므로 도시환경정비사업의 조합원 입주권도 주택으로 보아야한다.